Finanzierung Eigenheim: So gehen Sie vor

Sie möchten Ihr Haus in der Schweiz finanzieren? Wie Sie Ihr Eigenheim finanzieren und worauf Sie unbedingt achten sollten, zeigen wir Ihnen hier.

Beim Immobilienkauf ist viel Geld im Spiel. Die meisten Käufer finanzieren ihr Eigenheim daher mit einer Hypothek. Im Gegenzug für die Geldleistung tritt der Kreditnehmer seine Liegenschaft als Sicherheit an die Bank ab. Doch allein eine Hypothek kauft noch kein Haus. Als Käufer müssen Sie zusätzliche eigene Mittel einbringen. Die Bank prüft ausserdem, ob die Tragbarkeit der Hypothek gewährleistet ist.

Doch worauf ist bei der Immobilienfinanzierung zu achten? Diese Fragen sollten Sie sich als Käufer vor dem Erwerb Ihres Wunschobjekts stellen:

• Aus welchen Quellen kann ich Eigenkapital beziehen?
• Welches Hypothekarmodell ist am besten geeignet? Festhypothek, variable Hypothek oder Libor Hypothek?
• Wo finde ich eine Hypothek mit günstigen Zinsen?
• Welche Gebühren kommen auf mich zu?
• Was kann ich mir leisten?
• Wann ist die Liegenschaft tragbar?
• Wie hoch ist die allfällige Amortisation der Hypothek?

Mit Hypothekarzinsen von unter 1 Prozent ist die Eigenheimfinanzierung derzeit besonders günstig. Das niedrige Zinsniveau sorgt bereits seit einigen Jahren für steigende Immobilienpreise.

Beim Hauskauf sollten Sie aber bedenken, dass die Zinsen in der Zukunft möglicherweise ansteigen. Kalkulieren Sie daher mit höheren Zinsen, um auch langfristig zu gewährleisten, dass Sie sich die Hypothek leisten können.

Die meisten Finanzinstitute verlangen eine Eigenkapitalquote von mindestens 20 Prozent. Für den Kauf einer Liegenschaft mit einem Wert von 600'000 Franken brauchen Sie also 120'000 Franken an eigenen Mitteln. Die Belehnungsgrenze beträgt damit 80 Prozent des Verkehrswerts der Liegenschaft. Für Hausbesitzer, die über 65 Jahre alt sind, liegt die Belehnungsgrenze aber nur bei 65 Prozent. Dies entspricht der 1. Hypothek bis 65 Prozent des Verkehrswerts, da die 2. Hypothek bis zum 65. Lebensjahr bereits zurückgezahlt sein muss. Dementsprechend ist der Eigenkapitalanteil hier höher anzusetzen.

Eine Finanzierung ohne Eigenkapital ist in der Schweiz bislang nicht möglich. Als Eigenkapitalquelle kommen aber nicht nur Ersparnisse infrage.

Wenn Sie nicht ausreichend Sparguthaben auf Ihrem Konto haben, können Sie auf die folgenden Möglichkeiten zurückgreifen:

• Gewinne aus dem Erlös von Wertpapieren
• Schenkung
• Erbvorbezug
• Unbelehntes Bauland
• Vorsorgegelder aus der Pensionskasse oder aus der Säule 3a
• Bürgschaft
• Zinsloses Darlehen ohne Rückzahlungsverpflichtung
• Verpfändung von weiteren Vermögenswerten

Für die Finanzierung von Wohneigentum empfiehlt es sich vor allem, das Recht auf Vorbezug von Vorsorgegeldern geltend zu machen. Ihre Vorsorgegelder können Sie alle fünf Jahre vorbeziehen. Voraussetzung dafür ist, dass Sie die Immobilie selbst bewohnen. Wenn Sie eine Kapitalanlage kaufen, lassen sich vorbezogene Gelder nicht für die Finanzierung nutzen.

Wenn Sie Ihre Immobilie mit einer Hypothek finanzieren, haben Sie die Wahl zwischen drei verschiedenen Hypothekarmodellen:

• Festhypothek: Eine Festhypothek hat meist eine Laufzeit von bis zu 15 Jahren. Während dieser Laufzeit ist der Zinssatz festgeschrieben. Wenn Sie vorzeitig die Hypothek ablösen möchten, müssen Sie eine Vorfälligkeitsprämie zahlen.
• Variable Hypothek: Bei der variablen Hypothek besteht eine unbeschränkte Laufzeit. Die Hypothekarzinsen richten sich bei diesem Hypothekarmodell nach den aktuellen Marktverhältnissen.
• Libor Hypothek: Die Libor Hypothek ist ebenfalls meist auf eine feste Laufzeit vereinbart. Der Libor-Zinssatz gibt vor, wie hoch die monatliche Belastung ausfällt.

Bis zu welchem Maximalbetrag Sie von der Bank eine Hypothek erhalten, richtet sich nach zwei Kriterien:

• der Belehnungsgrenze
• der Tragbarkeit der Hypothek

Die Hypothek setzt sich aus der 1. Hypothek und gegebenenfalls aus der 2. Hypothek zusammen. Die 1. Hypothek reicht bis zu 65 Prozent des Verkehrswerts der Immobilie und die 2. Hypothek finanziert den Anteil darüber hinaus bis maximal 80 Prozent des Verkehrswerts. Beispielsweise bei einer Liegenschaft mit einem Marktwert von 900'000 Franken lassen sich maximal 720'000 Franken durch eine Hypothek finanzieren.

Die Tragbarkeit der Hypothek bestimmt sich wiederum durch die Wohnkosten und Ihr Einkommen. Die Kosten der Liegenschaft dürfen nicht mehr als ein Drittel Ihres Einkommens betragen.

Eine Hypothek ist nur tragbar, wenn Sie die Kosten der Immobilie durch Ihr Einkommen ausreichend abdecken können. Als Obergrenze setzen die meisten Kreditinstitute dafür ein Verhältnis von Kosten zu Einkommen von einem Drittel an. Wohnkosten geteilt durch Einkommen ergibt idealerweise weniger als 34 Prozent. Wenn die Wohnkosten beispielsweise bei monatlich 3'500 Franken liegen und Sie 9'000 Franken verdienen, ergibt sich daraus eine Tragbarkeit von 39 Prozent. Dieser Wert erfüllt nicht die Bankenkriterien für eine Hypothek. Wenn die Kosten der Liegenschaft aber nur 2'700 Franken betragen, senkt sich der berechnete Wert auf 30 Prozent und die Hypothek wäre tragbar.

Doch was versteht man eigentlich unter Wohnkosten bzw. Kosten der Liegenschaft. Diese Kosten setzen sich wie folgt zusammen:

• Kalkulatorische (langfristig angenommene) Schuldzinsen: Der kalkulatorische Zins ist nicht zu verwechseln mit dem aktuellen Zinssatz, sondern liegt etwas höher. Meist rechnen die Banken mit 5 Prozent für die 1. Hypothek und 5,5 bis 6 Prozent für die 2. Hypothek.
• Amortisation der Hypothek: Wenn Sie eine 2. Hypothek aufnehmen, müssen Sie diese innert 15 Jahren amortisieren bzw. bis spätestens zum 65. Lebensjahr zurückzahlen.
• Neben- und Unterhaltskosten: Dafür nehmen Sie in Ihrer Berechnung einen Wert von 1 Prozent des Verkehrswerts der Liegenschaft an.

Für die Berechnung der Finanzierung vom Eigenheim ist ein Rechner hilfreich, der Ihnen die Tragbarkeit der Hypothek anzeigt. Die meisten Banken stellen einen Hypotheken-Rechner (Finanzierung Eigenheim Rechner) auf ihrer Webseite zur Verfügung. Sie benötigen dafür nur die folgenden Informationen:

• Verkehrswert Ihrer Immobilie bzw. Kaufpreis
• Ihr Einkommen
• Höhe des Eigenkapitals

Bevor Sie einen Kreditvertrag mit der Bank abschliessen, sollten Sie unbedingt mehrere Offerten einholen und die Konditionen vergleichen. Der Hypothek-Vergleich bietet hohe Einsparpotenziale.

Für die Beantragung einer Hypothek benötigen Sie verschiedene Unterlagen, einerseits zu Ihrer Person und andererseits zur Liegenschaft. Dazu gehören die folgenden Dokumente:

Unterlagen zum Kreditnehmer

• Lohnausweis
• Kopie der letzten Steuererklärung
• Kontoauszüge
• aktuelle Betreibungsauskunft
• Pensionskassenausweis und -reglement
• Informationen zu Versicherungspolicen
• Vorsorgeguthaben aus der 3. Säule
• Allfällige Kreditverträge

Unterlagen zur Liegenschaft:

• aktueller Auszug aus dem Grundbuch
• Wertgutachten
• Kaufvertrag
• Gebäudeversicherungsausweis
• Situationsplan oder Katasterplan
• Baupläne, Baubeschrieb und kubische Berechnungen
• GEAK (falls vorhanden)
• Fotos der Liegenschaft
• Rechnungen zu durchgeführten Sanierungen und Modernisierungen

Für die Baufinanzierung in der Schweiz benötigen Sie zusätzlich:

• Baubewilligung oder Baufreigabe
• Baubeschrieb
• Kostenvoranschlag
• Verträge mit Generalunternehmer oder Totalunternehmer
• Verzeichnis der Handwerksfirmen
• Werkvertrag mit Architekt

Für ein Eigenheim fallen über die Jahre einige Ausgaben an. Sie müssen beispielsweise die alte Heizanlage austauschen, die Fassade erneuern oder wollen Ihr Haus energetisch sanieren. Als Hausbesitzer sollten Sie daher regelmässige Rückstellungen bilden, damit kein Sanierungsstau entsteht. An Unterhalts- und Nebenkosten ist von etwa 0,7 bis 1,5 Prozent auszugehen. Welcher Wert für Ihre Liegenschaft angemessen ist, richtet sich nach dem Baujahr, der Ausstattung und dem Erhaltungszustand.

Bei Stockwerkeigentum zahlen Sie Ihre Rückstellungen in den Erneuerungsfonds ein. Dieser dient aber nur für den Erhalt des Gebäudes und der gemeinschaftlich genutzten Anlagen. Daher ist es sinnvoll, weiteres Geld für eine Renovation der Wohnung zurückzulegen.

Mit einem ausführlichen Finanzierungsplan für den Hauskauf erhalten Sie einen Überblick zu den monatlichen Kosten. So gibt es später keine bösen Überraschungen, wenn die Ausgaben doch höher ausfallen als zunächst angenommen. Der Finanzierungsplan gibt Auskunft zu den Schuldzinsen und zur (monatlichen) Amortisation der Hypothek. Für die Berechnung ziehen Sie:

• den Kaufpreis und die Kaufnebenkosten,
• Eigenmittel und
• Fremdkapital (Hypothek)

heran.

Durch die Simulation verschiedener Zinssätze können Sie erkennen, um wie viel sich die monatliche Belastung bei einem Anstieg des Zinsniveaus erhöht.

Die folgende Schritt-für-Schritt-Anleitung zeigt Ihnen, wie Sie am besten bei der Hausfinanzierung in der Schweiz vorgehen und worauf zu achten ist.

1. Vergleichen Sie mehrere Offerten und sprechen Sie mit einem Finanzberater.
2. Überlegen Sie sich, wie Sie möglichst viel Eigenkapitel heranziehen können.
3. Entscheiden Sie sich für eine Festhypothek, eine variable Hypothek oder eine Libor Hypothek.
4. Erstellen Sie einen detaillierten Finanzierungsplan mit mehreren Zins-Szenarien.
5. Stellen Sie eine Finanzierungsanfrage bei der ausgewählten Bank.
6. Tragen Sie alle Unterlagen zusammen, die Sie für Ihren Kreditantrag benötigen.
7. Prüfen Sie, welche Möglichkeiten sich für die Amortisation der Hypothek anbieten.