Hypothek – Die 6 wichtigsten Fakten

Ein Eigenheim zu besitzen kann finanzielle Vorteile haben. Gleichzeitig kann der Kauf einer Immobilie die anspruchsvollste finanzielle Entscheidung sein. Denn wer ein Eigenheim baut oder kauft muss in den meisten Fällen einen Kredit in Form einer Hypothek aufnehmen und Hypothekarzinsen zahlen. Welche Hypotheken es gibt und welche Hypothek sich am besten für Sie eignet finden Sie hier.

Eine Hypothek ist ein Darlehen einer Bank, das durch ein Grundpfandrecht gesichert ist. Die Immobilie wird vom Hypothekennehmer als Sicherheit an die Bank abgetreten. Im Gegenzug erhält dieser einen Kredit von der Bank ausgezahlt.

• mindestens 20 % vom Kaufpreis der Immobilie muss mit eigenen Mitteln finanziert werden. Banken und andere Finanzinstitute gewähren die höchstmögliche Belehnung in der Regel nur, wenn zusätzliche Sicherheiten verpfändet werden wie z.B.  Erbvorbezüge, Barvermögen, Privatdarlehen, aber auch Pensionsgelder aus der 2. oder 3. Säule.
• 5 % Tragbarkeit muss garantiert werden. Mit Tragbarkeit einer Hypothek ist die Belastung des Brutto-Einkommens aufgrund aller Ausgaben für Hypothekarzinsen und Amortisation als auch die laufenden Kosten für den Unterhalt der Immobilie gemeint. Ebenso sind Rückstellungen z.B. für grössere Modernisierungsmassnahmen zu berücksichtigen, die eventuell alle 10-15 Jahre fällig werden könnten. Mehr als ein Drittel Ihres monatlichen Einkommens sollte hier nicht überschritten werden.

Eine Hypothek kann somit bis zu 80 % des Immobilienwerts ausmachen. Es gibt die Möglichkeit zwei Hypotheken aufzunehmen:

Durch die 1. Hypothek können Sie je nach Anbieter maximal 65 bis 70 Prozent des Immobilienwerts finanzieren. Diesen Kredit müssen Sie nicht amortisieren, es besteht also keine Laufzeitgrenze, bis wann die Hypothek zurückgezahlt werden muss.

Die 2. Hypothek deckt bei Bedarf die zusätzlichen 10 bis 15 Prozent des Immobilienwerts. Diese Hypothek muss innerhalb von 15 Jahren oder bis zur Erreichung des Pensionsalters zurückgezahlt werden.

Bei der Rückzahlung der Hypothek haben Sie die Wahl zwischen einer direkten oder indirekten Amortisation. Bei der direkten Amortisation zahlen Sie regelmässig einen gleichbleibenden Betrag zurück und verringern damit schrittweise die Hypothek. Bei der indirekten Amortisation zahlen Sie den jährlichen Betrag auf ein Vorsorgekonto (3a) ein. Spätestens bei der Pensionierung wird das Guthaben dann zur Rückzahlung der Hypothek verwendet.

Sind die Mindestanforderungen zur Aufnahme einer Hypothek erfüllt, so lässt sich der Hypothekarbetrag genauer bestimmen. Der Hypothekarbetrag ist die Summe, die zusätzlich zum Eigenkapital aufgenommen werden muss, um die Immobilie finanzieren zu können. Bei der Finanzierung stehen in der Schweiz drei Hypothekarmodelle zur Auswahl: Festhypothek, variable Hypothek und SARON-Hypothek. Alle drei Modelle weisen Vor- und Nachteile auf. Die variable und SARON-Hypothek orientieren sich an der Zinsentwicklung. Unter Umständen ist auch eine Mischung verschiedener Modelle denkbar, z.B. die  SARON-Hypothek (auch Flex-Hypothek). Welches Modell am besten für die individuelle Lebenssituation des Hypothekarnehmers geeignet ist, erfahren Sie hier.

Mit der Festhypothek wird über eine fest vereinbarte Laufzeit zu einem festen Zinssatz eine Hypothek abgeschlossen. Der feste Zinssatz ermöglicht Ihnen Stabilität und Budgetsicherheit Ihrer Zinsbelastung. Die üblichste Laufzeit beträgt zwischen 2 und 15 Jahren, je nach Anbieter ist eine längere Laufzeit möglich.

• Steigen die Hypothekarzinsen auf dem Markt, sind Immobilieneigentümer mit einer Festhypothek nicht betroffen, da Sie bis zum Ende der Laufzeit den gleichen Zins bezahlen.

• Sinken die Hypothekarzinsen, können Immobilieneigentümer nicht davon profitieren.

Bei diesem Modell besteht die Möglichkeit, gegen einen Zuschlag die Festhypothek auch als Terminhypothek zu nutzen und somit den Zinssatz Ihrer künftigen Hypothek festzulegen. Dieses Hypothekarmodell kann 12 Monate vor dem Auslaufen der Festhypothek in Anspruch genommen werden.

Die variable Hypothek bietet eine flexible Lösung ohne feste Laufzeit und ist in der Regel auf sechs Monate kündbar. Der Zinssatz der variablen Hypothek orientiert sich hierbei an den Schwankungen auf dem Kapitalmarkt. Der Hypothekarzins kann somit steigen als auch sinken. Mit einer variablen Hypothek sind Sie in der Lage, flexibel und zügig in ein anderes Hypothekarmodell zu wechseln.

• Unter Einhaltung einer Kündigungsfrist ist ein flexibler Wechsel in ein anderes Hypothekarmodell möglich.
• Steuern sparen durch indirekte Amortisation.
• Möglichkeit direkte Amortisation zu leisten.

• Unvorteilhaftes Modell bei steigenden Hypothekarzinsen.

LIBOR und SARON sind zwei Referenzzinssätze für kurzfristige Kredite am Geldmarkt. In der Vergangenheit wurden Manipulationen am LIBOR-Modell festgestellt, weshalb der LIBOR ab 31.12.2021 von dem sichereren Referenzzinssatz SARON abgelöst wurde. Die LIBOR-Hypothek wird in der Schweiz somit nicht mehr unterstützt. Hier die Unterschiede zwischen LIBOR und SARON:

Die SARON-Hypothek verhält sich ähnlich wie die variable Hypothek. Hier sind die Referenzzinssätze jedoch jeweils nur für einen Tag gültig, weshalb der zu bezahlende Betrag immer nur im Nachhinein berechnet werden kann. Die Laufzeit einer SARON-Hypothek wird ausserdem auf 3 bis 5 Jahre fixiert, aus der der Kreditnehmer nur unter erheblichem Mehraufwand aussteigen kann. Möchte der Immobilieneigentümer vor der Laufzeit aus dem Vertrag aussteigen, muss er eine Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen. Vor dem Abschluss einer SARON-Hypothek sollte abgewogen werden, ob das Risiko steigender Zinsen getragen werden kann. Ideal wäre, wenn nach Vertragsabschluss die SARON Zinsen weiter sinken würden.

Es gibt auch die Möglichkeit eine Flex-Hypothek abzuschliessen. Die ermöglicht es dem Hypothekennehmer, innerhalb der Laufzeit einer SARON- Hypothek einmal für die Restlaufzeit in ein anderes Hypothekarmodell zu wechseln, welches von dem jeweiligen Anbieter angeboten wird. Diese Wechselmöglichkeit bietet einen gewissen Schutz gegen steigende Zinsen.

Möchten Sie eine Immobilie kaufen? Für die Berechnung der Hypothek mit unserem Hypothekenrechner benötigen Sie den Kaufpreis der Immobilie, Ihr jährliches Bruttoeinkommen und die vorhandenen Eigenmittel. Auf dieser Basis berechnet der Hypothekenrechner den daraus resultierenden Belehnungsgrad, die monatliche Belastung und die Tragbarkeit der Hypothek mit einem kalkulatorischen Zinssatz von 5 %.

Eine Online-Hypothek kann Zeit und Geld sparen – dank in der Regel tieferem Zinssatz, praktischer Online-Abwicklung und maximaler Transparenz. Nicht nur beim Antrag und Abschluss, sondern auch bei der Verwaltung der Hypothek haben Sie jederzeit volle Kontrolle über die Finanzierung Ihrer Immobilie.

Bei der Wahl nach der richtigen Hypothek geht es um viel Geld. Aus diesem Grund lohnt es sich, die Konditionen von verschiedenen Anbietern zu vergleichen. Lassen Sie sich hier unverbindlich und kostenlos von unseren Experten zu den tagesaktuell günstigsten Zinsen und Konditionen in der Schweiz beraten. Füllen Sie dazu das untenstehende Formular aus und unsere Finanzierungsexperten setzen sich mit Ihnen in Verbindung!

Festhypotheken und SARON-Hypotheken haben eine feste Laufzeit, die vertraglich geregelt ist. In der Regel nimmt Ihr Bankberater einige Monate vor Ablauf der Vertragslaufzeit Kontakt zu Ihnen auf, um eine Fortführung oder gar einen Wechsel in ein anderes Hypothekenmodel zu besprechen.

Hierbei sollten Sie sich die gleichen Fragen stellen, die Sie sich beim Abschluss der ursprünglichen Finanzierung gestellt haben:

1. Wie ist Ihre aktuelle und zukünftige Lebenssituation? Und welche finanziellen Verpflichtungen kommen künftig auf Sie zu oder entfallen?

• familiär
• beruflich

2. Welche Zinsentwicklung erwarten Sie?

• Werden konstante Ausgaben bevorzugt?
• Wie hoch ist Ihre Risikobereitschaft? – sinkende Zinsen und damit niedrigere Ausgaben für die Hypothek?

3. Wie verlängere ich eine Hypothek?

Lassen Sie sich in einem Gespräch individuell beraten, damit Sie die für Sie optimale Entscheidung treffen und eine geeignete Anschlussfinanzierung finden.

Wie sich Hypotheken ablösen lassen, hängt von der Art der Hypothek ab:

• Eine Festhypothek lässt sich zum Ende ihrer Laufzeit kündigen. Alternativ ist ein Wechsel in ein anderes Hypothekarmodel möglich. Die Beachtung der Kündigungsfrist ist beim Anbieterwechsel wichtig.
• Eine variable Hypothek lässt sich jederzeit unter Einhaltung der vertraglich vereinbarten Frist kündigen und ablösen.
• Eine SARON-Hypothek kann ebenfalls auf das Ende der Laufzeit gekündigt werden. Auch hier ist alternativ ein Wechsel in ein anderes Hypothekarmodel möglich.
• Bei einer Flex Hypothek haben Sie die Möglichkeit, einmalig für die Restlaufzeit in ein anderes Hypothekarmodel zu wechseln.

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