Hypothek ablösen: Darauf ist zu achten

Wenn Ihre Hypothek ausläuft oder Sie in ein anderes Hypothekarmodell wechseln möchten, kann die Ablösung Ihrer bestehenden Hypothek sinnvoll sein. Beispielsweise bietet sich die Ablösung an, wenn bei fallenden Zinsen eine Libor Hypothek günstiger ist als Ihre Festhypothek. In diesem Fall können Sie die bestehende Hypothek ablösen und zu einem anderen Angebot wechseln. Entweder bleiben Sie bei der gleichen Bank und ändern nur Ihr Modell, oder aber Sie wechseln zu einem anderen Finanzinstitut.

Die Ablösung einer Hypothek kann entweder zum Ende der Vertragslaufzeit erfolgen oder vorzeitig. Dabei müssen Sie die Kündigungsfristen in Ihrem Vertrag beachten und bei vorzeitiger Ablösung die allfällige Vorfälligkeitsentschädigung zahlen.

Die Ablösung einer Hypothek kann aus mehreren Gründen erfolgen. Dazu gehören die folgenden Situationen:

• Ihre Festhypothek läuft aus und es besteht weiterer Bedarf einer Finanzierung.
• Das Zinsniveau sinkt und Ihre Festhypothek mit festgeschriebenem Zinssatz ist deutlich teurer als der aktuelle Zins bei einer Libor Hypothek.
• Sie möchten mehr finanzielle Planbarkeit und von Ihrer variablen Hypothek in eine Festhypothek wechseln.
• Sie möchten Ihr Haus verkaufen und eine neue Liegenschaft erwerben.
• Sie haben bei einer anderen Bank eine bessere Offerte erhalten und möchten mit dem Bankwechsel die Hypothek ablösen.

Bevor Sie Ihre Hypothek ablösen, sollten Sie allerdings einige wichtige Punkte bedenken. Dabei helfen Ihnen die folgenden Fragen weiter:

• Wie hoch sind die Vorfälligkeitszinsen, wenn ich meine Hypothek vorzeitig ablöse? Sind die Einsparungen grösser als die Strafzahlung?
• Welche Kündigungsfristen muss ich einhalten?
• Wie ist die Entwicklung der Hypothekarzinsen einzuschätzen?
• Wie lange möchte ich die Immobilie behalten, bis der Immobilienverkauf ansteht?

Sind Sie mit den Konditionen Ihrer Bank nicht mehr zufrieden, können Sie auch das Kreditinstitut wechseln. Dazu lösen Sie die Hypothek bei der bisherigen Bank ab und wechseln zur neuen Bank, die mit Ihnen einen Kreditvertrag abschliesst.

Beim Wechsel der Bank brauchen Sie sich im Prinzip um nichts weiter zu kümmern, als Ihren bisherigen Kredit zu kündigen und einen neuen Kreditvertrag abzuschliessen. Die neue Bank kontaktiert anschliessend Ihr bisheriges Finanzinstitut und erteilt ein unwiderrufliches Zahlungsversprechen. Daraufhin wechselt der Schuldbrief zur neuen Bank.

Im Grundbuch müssen Sie übrigens nur die Eintragung ändern lassen, wenn sich die Höhe der Hypothek ändert.

Beim Immobilienkauf ist es üblich, dass der Verkäufer die Hypothek auflöst und der Käufer eine neue Hypothek aufnimmt. Wenn Sie eine Liegenschaft kaufen, lohnt es sich aber in bestimmten Fällen, die bestehende Hypothek vom Verkäufer zu übernehmen. Die Übernahme zahlt sich derweil nur für beide Vertragsparteien aus, wenn sich Verkäufer und Erwerber auf die Konditionen einigen können. Für den Verkäufer bietet sich dadurch ein Vorteil, da er die Hypothek nicht vorzeitig ablösen und daher auch keine Vorfälligkeitsprämie zahlen muss. Der Käufer wiederum profitiert nur selten direkt von der Übernahme der Hypothek, da das Zinsniveau heute deutlich geringer ist als noch vor einigen Jahren. Wenn der Verkäufer aber den Kaufpreis entsprechend herabsetzt, kann die Rechnung für den Käufer aufgehen. Die Bank muss dem Wechsel aber noch zustimmen. Dazu prüft das Finanzinstitut die Tragbarkeit der Hypothek.

Mit dem Verkauf einer Liegenschaft ist es meist auch erforderlich, die Hypothek aufzulösen und die Vorfälligkeitsprämie zu zahlen. Doch sollten Sie die Hypothek ablösen bei Verkauf oder mitnehmen?

Wenn Sie Ihre Liegenschaft verkaufen und eine neue Immobilie erwerben, können Sie die Hypothek unter gewissen Umständen mitnehmen. Eine Übernahme der Hypothek auf die neue Liegenschaft ist aber nur möglich, wenn:

• Der Kaufpreis der neuen Immobilie mindestens genauso hoch ist wie der Wert Ihrer bisherigen Immobilie oder wenn die Belehnung der neuen Liegenschaft gering ausfällt.
• Wenn der Zeitpunkt von Verkauf und Kauf nahe beieinander liegen.
• Wenn sich Ihre Einkommens- und Vermögensverhältnisse nicht grossartig geändert haben.

Grundsätzlich bestehen mehrere Möglichkeiten, eine Hypothek aufzulösen. Die folgenden Fallbeispiele verdeutlichen Ihnen, worauf dabei zu achten ist.

In der Schweiz gibt es mittlerweile Versteigerungsplattformen, auf denen Banken, Versicherungen und Pensionskassen dem Kunden eine Offerte unterbreiten können. Dazu geben Sie Ihre Rahmendaten für die Hypothek in die Suchmaske ein und erhalten daraufhin eine Auswahl an Angeboten. Ihre Suchanfrage steht für bis zu fünf Tage online auf der Plattform. In diesem Zeitraum können die Anbieter sich mit ihren Konditionen gegenseitig überbieten. Für den Laien ist aber nicht immer ersichtlich, welche Offerte tatsächlich am besten ist. Ausserdem sind auf der Versteigerungsplattform bisher nicht alle Kreditinstitute vertreten.

Bei einer variablen Hypothek müssen Sie bei der Kündigung eine Kündigungsfrist von drei bis sechs Monaten einhalten. Welche Kündigungsfristen jeweils gelten, entnehmen Sie Ihrem Kreditvertrag. Festhypotheken und Libor-Hypotheken enden meist auf ein festgelegtes Ablaufdatum. Wenn Sie die Hypothek frühzeitig kündigen wollen, ist eine Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen.

Die folgenden Fallbeispiele zeigen Ihnen, worauf zu achten ist, wenn Ihre Hypothek bald ausläuft.

Wenn Sie Ihre Hypothek mit fester Laufzeit frühzeitig kündigen, fällt dafür meist eine Vorfälligkeitsentschädigung an. Mit diesen Vorfälligkeitszinsen gleicht die Bank ihre Verluste aus, die durch die vorzeitige Kündigung entstehen. Abhängig von der Restlaufzeit und den Vereinbarungen im Kreditvertrag kommen als Strafzahlung schnell mehrere zehntausend Franken zusammen. Lassen Sie sich daher unbedingt durchrechnen, ob sich der Wechsel finanziell tatsächlich lohnt. Wenn das Sparpotenzial durch den Hypothekenwechsel niedriger ausfällt als die Vorfälligkeitsentschädigung, ist die Ablösung der Hypothek nicht zu empfehlen.

Die folgende Schritt-für-Schritt-Anleitung verdeutlicht, wie Sie Ihre Hypothek vorzeitig ablösen und in ein anderes Hypothekarmodell oder zu einer anderen Bank wechseln können.

Schritt-für-Schritt-Anleitung: Hypothek ablösen

1. Vergleichen Sie die Konditionen mehrerer Finanzinstitute und prüfen Sie, welche Bank Ihnen die günstigsten Zinsen bieten kann.
2. Kontaktieren Sie die Bank Ihrer Wahl und stellen Sie eine Finanzierungsanfrage.
3. Lesen Sie sich die Offerte sorgfältig durch und fragen Sie nach, falls noch Klärungsbedarf besteht.
4. Kündigen Sie Ihre bestehende Hypothek unter Einhaltung der Kündigungsfristen bzw. warten Sie das Ende der Vertragslaufzeit Ihrer Festhypothek ab.
5. Unterzeichnen Sie den Kreditvertrag bei der Bank.
6. Die neue Bank setzt sich mit Ihrem bisherigen Finanzinstitut in Verbindung und spricht ein unwiderrufliches Zahlungsversprechen aus. Die bisherige Bank schickt der neuen Bank daraufhin den Schuldbrief zu.
7. Wenn die neue Bank den Schuldbrief erhält, löst sie die Hypothek bei dem bisherigen Finanzinstitut ab.

Eine Festhypothek oder eine Libor Hypothek mit Rahmenvertrag können Sie bereits vor Ablauf der Kreditlaufzeit ablösen. Seien Sie sich aber darüber im Klaren, dass eine Vorfälligkeitsprämie anfällt. Erkundigen Sie sich daher vorher bei Ihrer Bank und lassen Sie sich ausrechnen, wie hoch die Vorfälligkeitszinsen sind. Um die Hypothek vorzeitig abzulösen, suchen Sie sich zunächst ein neues Angebot aus und kündigen Ihren bestehenden Vertrag.

• Überlegen Sie sich, wann der richtige Zeitpunkt für die Ablösung ist. Bei der Festhypothek vermeiden Sie Vorfälligkeitszinsen, wenn Sie das Ende der Laufzeit abwarten.
• Schauen Sie in Ihrem Kreditvertrag nach, welche Kündigungsfristen einzuhalten sind. Einige Festhypotheken verlängern sich bei ausbleibender Kündigung automatisch in eine variable Hypothek.
• Hypothek ablösen: Rechner und Vergleich – Lassen Sie sich von einem Finanzberater beim Vergleich der Offerten unterstützen.
• Ziehen Sie eine Amortisation der Hypothek in Betracht, bevor Sie einen neuen Kreditvertrag unterschreiben.
• Hypothek vorzeitig ablösen und Kosten sparen beim Immobilienverkauf: Sprechen Sie mit dem Käufer und loten Sie die Möglichkeiten aus, die Hypothek zu übernehmen.