Tragbarkeit der Hypothek: Wie wird die Tragbarkeit berechnet?

Beim Immobilienkauf benötigen die meisten Käufer einen Kredit. Die Tragbarkeit einer Hypothek ist einer der bestimmenden Kriterien für die Finanzierung eines Eigenheims in der Schweiz.

Die Faustregel für die Tragbarkeitsrechnung lautet: Die Wohnkosten der Liegenschaft dürfen nicht mehr als ein Drittel Ihres Bruttoeinkommens übersteigen.

Unter Wohnkosten werden nicht nur die kalkulatorischen Hypothekarzinsen dazugerechnet, sondern auch die Amortisation der Hypothek und die Nebenkosten der Liegenschaft sowie Reparaturen und Renovierungsarbeiten. Bezüglich der Nebenkosten geht die Bank meistens von 1 Prozent des Verkehrswerts der Liegenschaft aus. Haben Sie ein jährliches Einkommen von 150'000 Franken, dann können die Wohnkosten im Jahr also nicht 50'000 Franken überschreiten, ansonsten ist die Tragbarkeit für die Hypothek nicht gegeben.

Um herauszufinden, ob Sie sich eine Finanzierung leisten können, sind Ihr Bruttoeinkommen, der Verkehrswert der Immobilie und Ihre Eigenmittel relevant. Damit lässt sich vorab grob prüfen, wie es um die Tragbarkeit der Hypothek bestellt ist.

Wenn Sie eine Immobilie kaufen wollen und dafür eine Hypothek beantragen, prüft die Bank Ihre Tragbarkeit, das heisst, Ihre Einkommens- und Vermögensverhältnisse. Erfüllen Sie die folgenden Voraussetzungen, haben Sie gute Chancen auf eine Finanzierung:

• Sie arbeiten in einer krisensicheren Branche.
• Sie haben eine unbefristete Festanstellung oder sind seit einigen Jahren selbstständig tätig.
• Sie haben ein geregeltes, monatliches Einkommen.
• Sie besitzen mindestens 20 Prozent des Verkehrswerts der Liegenschaft an Eigenkapital.
• Sie bestehen die Bonitätsprüfung und es liegt keine Betreibung gegen Sie vor.
• Sie verdienen ausreichend, sodass die Liegenschaftskosten ein Drittel nicht übersteigen.

Zur Berechnung der Tragbarkeit einer Hypothek gehen die Banken von einem Zinssatz von 5 Prozent aus. Dies ist nicht der Zinssatz, den Sie als Kreditnehmer zahlen müssen, sondern nur eine zusätzliche Absicherung der Bank. Sie möchte nämlich sicher gehen, dass Kreditnehmer auch bei steigenden Zinsen zahlungsfähig sind. Je nachdem welches Finanzierungsmodell Sie aussuchen (Festhypothek, variable Hypothek oder SARON-Hypothek) wird der aktuelle Zinssatz für die festgelegte Laufzeit vertraglich festgehalten.

Der 5 Prozent Zinssatz gilt ausschliesslich zur Tragbarkeitsberechnung. Dies beeinflusst die Entscheidung der Kreditvergabe.

• Kalkulatorische Zinsen: Die kalkulatorischen Zinsen entsprechen nicht dem aktuellen Zinsniveau, sondern sind etwas höher angesetzt. Damit sorgt die Bank bei der Tragbarkeitsrechnung für den Fall vor, dass die Zinsen in der Zukunft ansteigen. Bei der 1. Hypothek geht man heute meist von 5 Prozent aus und für die 2. Hypothek setzt die Bank 6 Prozent an.
• Amortisation: Der Betrag für die Amortisation entspricht der Pflichtamortisation – wenn Sie beispielsweise Ihre Liegenschaft zu 80 Prozent des Verkehrswertes finanzieren, deckt die 1. Hypothek nur 65 Prozent ab, darüber hinaus kommt die 2. Hypothek für die restlichen 15 Prozent auf. Die 2. Hypothek müssen Sie innert 15 Jahren oder bis spätestens zum 65. Lebensjahr amortisieren.
• Unterhalts- und Nebenkosten: Für den jährlichen Unterhalt der Liegenschaft rechnet die Bank mit 1 Prozent des Verkehrswertes der Immobilie.

Bei den Unterhalts- und Nebenkosten handelt es sich um die Ausgaben, die auf den Hausbesitzer beispielsweise für Renovationen, Strom, Versicherungen und Steuern zukommen. Um die Tragbarkeit zu berechnen, geht die Bank von 1 Prozent des Verkehrswerts der Liegenschaft, welches der Eigentümer monatlich für den Unterhalt aufwenden muss. Bei einem Verkehrswert von 800'000 Franken geht man also von Unterhalts- und Nebenkosten in Höhe von 8'000 Franken im Jahr aus. Im Monat wären diese 666,7 Franken.

Für die Tragbarkeitsberechnung müssen zahlreiche Faktoren berücksichtigt werden. Im Folgenden zwei Rechenbeispiele, die das Finanzierungsinstitut durchführen würde, um die Tragbarkeit zu berechnen:

Bei 25,6 Prozent ist die Tragbarkeit der Liegenschaft im obigen Fallbeispiel gegeben.

In diesem Fallbeispiel ergibt die Tragbarkeitsrechnung der Hypothek, dass sich der Kreditnehmer die Hypothek nicht leisten kann.

Für Rentner sind die Voraussetzungen für eine Finanzierung strenger gehalten. Im Rentenalter finanzieren viele Banken nur noch 65 Prozent der Immobilie und nicht mehr 80 Prozent wie bei jüngeren Generationen. Grund dafür ist das geringere monatliche Einkommen.

Es genügt nicht, viel Eigenkapital zu besitzen. Um eine Finanzierung als Rentner zu erhalten, müssen Sie mehr Eigenkapital ins Haus stecken. Das mindert das Risiko der Bank. Eine weitere Möglichkeit ist es, zusätzliche Sicherheiten vorzuzeigen bzw. der Bank zu verpfänden (z.B. Wertschriftendepots).

Wenn Sie von der Bank aufgrund mangelnder Tragbarkeit oder unzureichender Bonität keine Hypothek erhalten, kann der Mietkauf möglicherweise eine sinnvolle Alternative sein. Dafür brauchen Sie keine Hypothek aufzunehmen, sondern erhalten ein Darlehen vom Verkäufer.