Variable Hypothek: optimal als Zwischenfinanzierung

Eine variable Hypothek läuft über eine unbeschränkte Zeitdauer und lässt sich unter Einhaltung der Kündigungsfristen jederzeit kündigen. Die Kündigungsfrist beträgt je nach Finanzierungsanbieter 3 bis 6 Monate. Damit bietet Ihnen die variable Hypothek deutlich mehr Flexibilität als die Festhypothek und die SARON-Hypothek. Da sich der Zinssatz bei der variablen Hypothek ständig den aktuellen Marktverhältnissen anpasst, ermöglicht dieses Hypothekarmodell aber auch keine Budgetsicherheit.

Bei der variablen Hypothek richtet sich der Zinssatz nach den Verhältnissen am Kapitalmarkt. Sinken die Zinsen, wird Ihre Hypothek günstiger. Bei steigenden Zinsen erhöht sich hingegen auch die Zinsbelastung.

Die folgende Übersicht zeigt Ihnen, wie sich die monatlichen Finanzierungskosten bei einem Anstieg des Zinssatzes bei einer Hypothek i.H.v. 450‘000 Franken erhöhen:

Ein wesentlicher Vorteil liegt bei der variablen Hypothek darin, dass anders als bei der Festhypothek meist kein Mindestbetrag besteht. Daher können Sie eine variable Hypothek aufnehmen, wenn Sie weniger als 100‘000 Franken für die Finanzierung Ihrer Liegenschaft benötigen.

Aufgrund der vergleichsweise hohen Zinskosten entscheiden sich viele Kreditnehmer mittlerweile für die oftmals günstigere SARON-Hypothek. In einigen Fällen stellt die variable Hypothek dennoch eine sinnvolle Form der Finanzierung dar. Und zwar wenn Sie keine längerfristige Finanzierung benötigen und nach einer Zwischenfinanzierung oder einer Übergangsfinanzierung suchen. Dafür kommen die folgenden Szenarien infrage:

• Ihre Festhypothek läuft aus und Sie benötigen eine Anschlussfinanzierung. Sie sind sich aber noch nicht sicher, wie sich die Zinsen entwickeln werden und entscheiden sich daher für die variable Hypothek als Übergangsfinanzierung.
• Sie möchten Ihr Haus verkaufen und eine neue Immobilie erwerben. Um sich Ihr neues Wunschobjekt sichern zu können, nutzen Sie die variable Hypothek als Zwischenfinanzierung, bis der Verkauf Ihrer alten Liegenschaft abgewickelt ist.

Die Hypotheken-Zinssätze können stark schwanken. Die höchsten Zinssätze mit über 7 Prozent verzeichnete die variable Hypothek Anfang der 90er-Jahre. Seit dem Jahr 1993 sind die Zinsen stetig gefallen und liegen mittlerweile bei knapp 2 Prozent.

Variable Hypothek und Zinssatz-Vergleich: Eine Festhypothek mit fünf Jahren Laufzeit ist mit einem Zinssatz von 1,4 Prozent erhältlich. Eine SARON-Hypothek können Sie derzeit zu einem Zinssatz ab 0,54 Prozent abschliessen.

Variable Hypotheken lassen sich direkt und indirekt amortisieren. Ausserdem haben Sie die Möglichkeit, die Kreditschuld durch ausserordentliche Rückzahlungen zu senken. Die Pflicht zur Amortisation der Hypothek besteht aber nur bei der 2. Hypothek. Diese ist innert 15 Jahren bzw. bis zum 65. Lebensjahr komplett zu amortisieren. Ob sich die vorzeitige Amortisation lohnt oder nicht, hängt vom Zinssatz und von der Rendite der alternativen Geldanlage ab.

Bei der variablen Hypothek entscheiden Sie selbst über die Laufzeit und die Höhe der Rückzahlung. Daher können Sie selbst entscheiden, welche Tilgungsraten Sie leisten möchten. Die monatliche Rate berechnet sich bei der variablen Hypothek auf der Basis des derzeitigen Hypothekenstandes.

Wie jedes Hypothekarmodell hat auch die variable Hypothek ihre Vor- und Nachteile.

Die variable Hypothek ist geeignet für Kreditnehmer, die sich ein hohes Mass an Flexibilität wünschen. Die Flexibilität bezahlen Sie bei der variablen Hypothek aber auch mit einem höheren Preis. In folgenden Situationen ist die variable Hypothek zu empfehlen:

• wenn Sie mit konstanten Zinsen rechnen
• wenn Sie mit sinkenden Zinsen rechnen
• wenn Sie nur eine kurzfristige Finanzierung bzw. Zwischenfinanzierung benötigen
• wenn Sie weniger als den Mindestbetrag von 100‘000 Franken anderer Hypothekenmodelle benötigen

Wie bei der Festhypothek und der SARON-Hypothek sind für die Aufnahme der variablen Hypothek mehrere Voraussetzungen zu erfüllen:

• Die Belehnungsgrenze liegt bei den meisten Banken bei 80 Prozent, weshalb Sie mindestens 20 Prozent aus eigenen Mitteln in die Finanzierung einbringen müssen.
• Die Tragbarkeit der Hypothek muss gesichert sein, damit Sie sich die Hypothek langfristig leisten können. Neben Ihrem Einkommen spielen dabei die Kosten der Liegenschaft eine Rolle.

Für die Bearbeitung Ihres Kreditantrags benötigt die Bank verschiedene Unterlagen. Dies sind:

• Unterlagen zu Ihrer Person als Kreditnehmer (z. B. Steuererklärung, Lohnbescheinigungen)
• Unterlagen zur Liegenschaft (z. B. Wertgutachten, Katasterplan, Grundbuchauszug)

1. Vergleichen Sie mit der Finanzberatung von immoverkauf24 die aktuellen Konditionen für eine variable Hypothek. Holen Sie mehrere Offerten ein, bevor Sie sich für eine Hypothek entscheiden.
2. Rechnen Sie mehrere Szenarien durch und lassen Sie sich aufzeigen, welche Hypothekenlösung am besten für Sie geeignet ist.
3. Stellen Sie eine Finanzplanung auf und berechnen Sie die monatliche Belastung mit mehreren Zinssätzen. So stellen Sie sicher, dass Sie sich Ihre Hypothek auch bei steigenden Zinsen noch leisten können.
4. Lassen Sie den Wert der Immobilie schätzen. Auf der Grundlage der Immobilienbewertung können Sie feststellen, wie viel Eigenkapital Sie benötigen und wie sich die Immobilie optimal finanzieren lässt.
5. Prüfen Sie, ob eine SARON-Hypothek Ihnen bessere Finanzierungskonditionen bietet.
6. Beobachten Sie die Zinsentwicklungen der variablen Hypothek stetig und wechseln Sie gegebenenfalls das Hypothekenmodell.

Da bei der variablen Hypothek keine feste Laufzeit vereinbart ist, besteht auch nicht der Bedarf nach einer Verlängerung. Sie können die Hypothek also solange nutzen, wie Sie den Kreditbetrag benötigen. Die Option der vorzeitigen Verlängerung entfällt bei der variablen Hypothek ebenfalls, da Sie die Zinsen nicht festschreiben können. Stattdessen orientiert sich der Zinssatz Ihrer Hypothek stets an den aktuellen Marktverhältnissen.

Sie sind mit den Konditionen Ihrer Bank nicht mehr zufrieden? Oder wollen in ein anderes Hypothekarmodell wechseln? Die variable Hypothek bietet Ihnen die Flexibilität, einen Hypothekenwechsel durchzuführen und den Kreditvertrag zu kündigen.

Sie können also Ihre variable Hypothek ablösen und diese in eine Festhypothek oder eine SARON-Hypothek umwandeln bzw. das Finanzinstitut wechseln. Dazu stellen Sie bei der neuen Bank zunächst eine Finanzierungsanfrage. Sobald der Kreditvertrag unterschrieben ist, fordert die neue Bank von Ihrem bisherigen Finanzinstitut den Schuldbrief an und erteilt dafür ein unwiderrufliches Zahlungsversprechen. Mit Erhalt des Schuldbriefs überweist die neue Bank das Geld und löst den Kredit ab.

Wenn Sie Ihre variable Hypothek kündigen möchten, müssen Sie meist eine Kündigungsfrist von drei bis sechs Monaten einhalten. Erkundigen Sie sich rechtzeitig bei Ihrer Bank zu den Formalitäten oder schauen Sie im Kreditvertrag nach.

Alternativ bieten sich:

• die Festhypothek mit fester Laufzeit und festen Zins oder
• die SARON-Hypothek (Geldmarkthypothek)

für den Hauskauf in der Schweiz an. Fragen Sie bei unseren Finanzierungsexperten nach und erfahren Sie, welches Hypothekarmodell sich für Sie und Ihre Situation am besten eignet.