Immobilienkauf: So gehen Sie am besten vor

Die folgende Schritt-für-Schritt-Anleitung hilft Ihnen dabei, Ihr Wunschobjekt zu finden:

1. Machen Sie sich eine Liste mit allen Kaufkriterien. Dazu gehören die Lage, die Zimmeranzahl, die Art des Objekts, die Ausstattung, der Zustand, die Grösse und die Rendite.

2. Schauen Sie sich die Inserate der Immobilienportale durch, blättern Sie im Immobilienteil der lokalen Zeitungen oder wenden Sie sich direkt an einen Immobilienmakler vor Ort.

3. Bevor Sie zu Besichtigungsterminen gehen, erstellen Sie sich eine Liste mit Fragen, die Sie dem Verkäufer stellen wollen. Mögliche Fragen sind:

• Warum bietet der Verkäufer die Immobilie zum Verkauf an?
• Zu welchem Termin ist die Immobilie verfügbar?
• Wie ist die Nachbarschaft?
• Wann wurde das Gebäude zuletzt erneuert?
• Wie alt ist die Heizungsanlage?
• Welche Einrichtungsgegenstände und Geräte sollen mit der Immobilie verkauft werden?
• Welche Mängel weist das Objekt auf?

4. Belassen Sie es nach Möglichkeit nicht bei einer Besichtigung. Wenn ein Objekt in die engere Auswahl gekommen ist, sollten Sie sich die Liegenschaft nochmals anschauen.

5. Lassen Sie sich von einem Baufachmann bei der Hausbesichtigung unterstützen.

6. Klären Sie alle Fragen ab und sehen Sie die Verkaufsunterlagen ein, bevor Sie den Vertrag unterschreiben.

Selbst ein Haus zu bauen, ist der Traum vieler Menschen. Doch dafür muss erst einmal das richtige Baugrundstück gefunden werden, dann ist die Baubewilligung abzuwarten und anschliessend muss der Hausbau auch noch finanziert werden. Gerade in städtischen Lagen ist das Angebot an Baugrundstücken knapp und die Grundstückspreise sind entsprechend hoch. Wer zentrumsnah wohnen möchte, ist daher mit dem Kauf einer Bestandsimmobilie besser beraten. Ob der Immobilienkauf oder selber bauen die bessere Variante ist, richtet sich also nach verschiedenen Kriterien.

Haben Sie sich für den Kauf einer Immobilie entschieden, ist ausserdem zu klären, ob es ein Neubau oder ein Altbau sein soll. Die folgenden Kriterien helfen Ihnen dabei, Ihre Suche nach der richtigen Liegenschaft näher einzugrenzen:

• Altbauten weisen meist niedrigere Preise pro Quadratmeter auf. Dafür sind aber auch die möglichen Folgekosten für Sanierungen höher.
• Neubauten sind besser gedämmt und energieeffizienter, dafür ist die Investition kostspieliger. Baumängel treten zudem bei einem Neubau häufig erst einige Jahre nach der Fertigstellung zutage. Daher ist darauf zu achten, wie lange die Gewährleistungsfrist reicht.

Wie lassen sich Immobilien aus einer Zwangsversteigerung erwerben?

Bei einer Zwangsversteigerung kommen Immobilien unter den Hammer, die von der Bank zur Tilgung offener Schulden verwertet werden. Mitunter ist es möglich, bei einer Zwangsversteigerung ein Objekt unter dem Verkehrswert der Liegenschaft zu erwerben.

Laufende Kosten einer Immobilie: Worauf ist zu achten?

Die laufenden Kosten einer Immobilie wirken sich unmittelbar auf die Tragbarkeit der Hypothek aus. Stellen Sie daher sicher, dass Sie alle Kosten kennen und richtig budgetieren. Zu den laufenden Kosten gehören:

• Nebenkosten wie Wasser, Strom und Heizung
• Hypothekarzinsen
• Amortisation der Hypothek
• Liegenschaftssteuer
• Versicherungspolicen
• Bei vermieteten Immobilien: die Kosten der Immobilienverwaltung

Im Normalfall beauftragt der Verkäufer den Immobilienmakler mit dem Verkauf der Liegenschaft. Doch auch Käufer können sich an einen Makler wenden und einen Suchauftrag stellen. Dies ist beispielsweise sinnvoll, wenn Sie nach Bauland suchen und in der Region nur selten Grundstücke auf den Markt kommen. Der Kauf einer Immobilie über einen Makler bietet Ihnen als Käufer in jedem Fall folgende Vorteile:

• Ein seriöser Makler ist erfahren im Immobiliengeschäft und kann Ihnen Fragen kompetent beantworten.
• Der Makler kennt den lokalen Immobilienmarkt und weiss, welche Kaufpreise gezahlt werden.
• Als Vermittler zwischen den Vertragsparteien unterstützt der Makler bei Preis- und Vertragsverhandlungen.
• Der Makler haftet mit seinen Angaben in der Verkaufsdokumentation, weshalb Sie sich als Käufer gewöhnlich darauf verlassen können.
• Der Makler schätzt den Wert der Immobilie.
• Als Verkaufsprofi kümmert sich der Makler um einen reibungslosen Ablauf beim Immobilienkauf.

Jeder Käufer hat bei der Suche nach einer passenden Immobilie andere Vorlieben und Kriterien. Doch wenn Sie Eigentum kaufen, ist es in jedem Fall wichtig, den Immobilienkauf sorgfältig vorzubereiten. Die folgende Checkliste hilft Ihnen dabei, Ihren persönlichen Fragenkatalog zusammenzustellen und alle wichtigen Punkte durchzugehen:

• Welche Immobilie kann ich mir leisten?
• Wie viel Eigenkapital benötige ich für die Hypothek?
• Welche Merkmale sollte die Lage aufweisen?
• Welche Grösse sollte das Objekt mindestens aufweisen?
• Wie viele Zimmer werden benötigt?
• Welche Ausstattung sollte die Immobilie haben (z. B. einen Pool und eine Garage)?
• Welche Rendite sollte die vermietete Immobilie mindestens erzielen?
• Wie lange möchte ich voraussichtlich in der Liegenschaft wohnen?
• Welchen Zustand soll das Objekt haben? Bin ich in der Lage, eine sanierungsbedürftige Immobilie selbst zu modernisieren?
• Wie einfach liesse sich die Immobilie wieder verkaufen?
• Welche Bebaubarkeit soll das Grundstück aufweisen?

Wenn die passende Immobilie gefunden ist, sollten Sie die folgenden Unterlagen durchsehen:

• Auszug aus dem Grundbuch
• Katasterplan
• Orts- und Situationsplan
• Wertgutachten
• Baubeschrieb
• Baupläne
• Gebäudeenergieausweis der Kantone (GEAK)
• Bei Stockwerkeigentum: Reglement, Hausordnung, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Erneuerungsfonds, Begründungsakt

Wenn Sie eine Immobilie kaufen, gibt es einige Fallstricke zu beachten. Damit nichts schief geht, sollten Sie jeden Schritt sorgfältig planen und sich Zeit nehmen. Die folgende Auflistung verrät Ihnen, was die häufigsten Fehler beim Immobilienkauf sind:

• Budget falsch eingeschätzt
  • Vor der ersten Besichtigung ist es wichtig, sich erst einmal um die Finanzierung zu kümmern. Sprechen Sie mit der Bank und finden Sie heraus, wie viel Sie sich leisten können.

• Zu hohen Kaufpreis gezahlt
  • Gerade in den heutigen Zeiten des Immobilienbooms greifen einige Käufer vorschnell zu und machen dabei kein gutes Geschäft. Vergleichen Sie die Preise am lokalen Immobilienmarkt und lassen Sie das Haus schätzen, um einen angemessenen Preis zu bezahlen.

• Folgekosten unterschätzt
  • Bei alten und sanierungsbedürftigen Gebäuden können die Folgekosten die finanziellen Reserven schnell übersteigen. Lassen Sie sich besser von einem Bauexperten beraten, der den Zustand der Immobilie prüft.

• Unterhalts- und Nebenkosten der Immobilie falsch eingeschätzt
  • Immobilien mit schlechter Energiebilanz sind vielleicht günstig in der Anschaffung. Dafür müssen Sie jeden Monat hohe Strom- und Heizkosten zahlen. Ein Blick in den GEAK verrät, wie es um die energetische Qualität der Immobilie bestellt ist.

• Grundbuchauszug nicht geprüft
  • Im Grundbuch können beispielsweise Dienstbarkeiten wie ein Wegerecht des Nachbarn eingetragen sein, das die Nutzung des Grundstücks einschränkt.

Als Käufer haben Sie also verschiedene Möglichkeiten, sich vor den Gefahren beim Immobilienkauf zu schützen. Gegen Betrug sichert Sie ein notariell erstellter Kaufvertrag ab. Alle Angaben im Kaufvertrag müssen korrekt sein. Andernfalls können Sie gegen den Verkäufer vorgehen, wenn dieser beispielsweise Mängel arglistig verschwiegen hat.

Die Finanzierung der Immobilie ist ein wichtiges Thema beim Liegenschaftskauf. Meist finanzieren Käufer ihr neues Haus aus einer Kombination von Eigenkapital und Fremdkapital in Form einer Hypothek zusammen. Nur wenn die Tragbarkeit der Hypothek gewährleistet ist, erhalten Sie den Kredit von der Bank. Bei der Immobilienfinanzierung sind folgende Faustregeln zu beachten:

• Mindestens 20 Prozent sind durch eigene Mittel zu finanzieren.
• Bei selbst genutzten Immobilien können Sie Sparguthaben aus den Säulen 2 und 3a als Eigenkapital einbringen.
• Die maximale Belehnungsgrenze beträgt damit 80 Prozent.
• 65 Prozent deckt die 1. Hypothek ab und darüber hinaus dient die 2. Hypothek der Finanzierung bis zu maximal 80 Prozent.
• Die 2. Hypothek ist innert 15 Jahren bzw. bis spätestens zum 65. Lebensjahr zu amortisieren.
• Die Amortisation der Hypothek ist direkt und indirekt über die Säule 3a möglich.
• Der Immobilienkauf ohne Eigenkapital ist in der Schweiz heute nicht mehr möglich.
• Die Kosten der Liegenschaft (Zinsen, Unterhalts- und Nebenkosten sowie Amortisation) sollten nicht mehr als ein Drittel Ihrer Einnahmen betragen.
• Wenn Sie keine Hypothek erhalten, kann der Mietkauf eine interessante Alternative sein.

Beim Kauf einer Liegenschaft ist nicht nur der Kaufpreis fällig. Daneben fallen weitere Ausgaben an, die man als Käufer mit in das Budget aufnehmen sollte. Die Höhe der Kaufnebenkosten ist von Kanton zu Kanton verschieden. Die folgende Auflistung verdeutlicht daher beispielhaft, was beim Immobilienkauf an Nebenkosten anfallen kann:

• Notar: Für die Ausfertigung des Kaufvertrags und die Beurkundung berechnet der Notar eine Gebühr. Die Notarkosten beim Immobilienkauf belaufen sich z. B. in Zürich auf 0,1 Prozent der Kaufsumme.
• Grundbuch: Für die Eintragung der Handänderung im Grundbuch fallen noch einmal weitere Kosten beim Immobilienkauf an. Die Grundbuchgebühren liegen z. B. in Zürich bei 0,1 Prozent der Kaufsumme.
• Errichtung eines Grundpfandrechts: Wenn Sie eine Hypothek aufnehmen, lässt die Bank ein Grundpfandrecht eintragen. Dafür berechnen Notar und Grundbuch z. B. in Zürich jeweils 0,01 Prozent der Pfandsumme.
• Handänderungssteuer: Die Handänderungssteuer ist längst nicht in allen Kantonen fällig. Beispielsweise in Zürich zahlen Käufer gar keine Steuern, in Basel-Stadt liegt der Normalsatz hingegen bei 3 Prozent.

Wie läuft der Immobilienkauf ab? Und was ist bei den einzelnen Schritten im Kaufprozess zu beachten? Die folgende Checkliste gibt Ihnen einen Fahrplan und nützliche Tipps an die Hand.

1. Immobiliensuche: Grenzen Sie die Suche anhand Ihrer Kaufkriterien ein. Machen Sie sich ein umfassendes Bild vom Immobilienmarkt in der Schweiz und den Preisen, bevor Sie sich ein Objekt näher anschauen.
2. Finanzierung: Nutzen Sie unsere Finanzierungsberatung und finden Sie heraus, wie viel Immobilie Sie sich leisten können.
3. Besichtigung: Prüfen Sie die Immobilie sorgfältig. Schauen Sie sich dazu alle Bauteile wie die Fenster, die Gebäudehülle und die Haustechnik genau an. Am besten lassen Sie sich dabei von einem Bauexperten unterstützen.
4. Fragen und Unterlagen: Sehen Sie die Verkaufsunterlagen ein und gehen Sie Ihren Fragenkatalog durch, damit Sie nichts vergessen.
5. Vertragsverhandlungen: Stellen Sie für Ihre Preisverhandlungen sicher, dass Sie den Wert der Immobilie kennen.
6. Vorvertrag: Sagen Sie den Kauf verbindlich zu und schliessen Sie einen Vorvertrag ab. Dieser ist vom Notar öffentlich zu beurkunden.
7. Notartermin: Lassen Sie sich vom Notar beraten, falls es noch letzte Fragen geben sollte.
8. Übergabe: Fertigen Sie ein Übergabeprotokoll an und notieren Sie die Zählerstände.

Die folgenden Tipps helfen Ihnen dabei, einen angemessenen Kaufpreis mit dem Verkäufer zu verhandeln:

1. Finden Sie heraus, was der Verkehrswert der Liegenschaft ist.
2. Erkundigen Sie sich nach den tatsächlich gezahlten Verkaufspreisen für ähnliche Objekte in der Region. Diese weichen mitunter von den Angebotspreisen auf Immobilienportalen ab.
3. Machen Sie sich ein umfassendes Bild vom baulichen Zustand der Immobilie. Probleme wie Sanierungsstaus sollten sich im Kaufpreis niederschlagen.
4. Planen Sie bei Ihren Verhandlungen etwas Spielraum ein, damit sich beide Parteien beim Preis annähern können.
5. Zeigen Sie ernsthaftes Interesse am Kauf der Immobilie, indem Sie beispielsweise eine Kreditzusage der Bank vorlegen. Damit haben Sie bessere Karten beim Verkäufer.

Den Kaufvertrag erstellt beim Immobilienkauf der Notar. Die folgende Checkliste zeigt Ihnen, welche Punkte in den Kaufvertrag gehören.

Checkliste: Kaufvertrag prüfen

• Angaben zum Käufer und zum Verkäufer
• Genaue Beschreibung der Immobilie mit Adresse, Katasternummer und Grundstückfläche
• Gebäudeversicherungssumme
• Kaufpreis
• Vereinbarung dazu, wer die Gebühren und Steuern zu zahlen hat
• Zahlungsbedingungen
• Zustand der Immobilie bei der Übergabe und Mängelhaftung bzw. Haftungsausschluss
• Termin für die Übergabe der Immobilie an den Käufer (Übergang von Nutzen und Gefahren)
• Angabe aller Dienstbarkeiten aus dem Grundbuchauszug
• Konventionalstrafen
• Bei Neubau: ausführlicher Baubeschrieb

Nachdem der Kaufvertrag abgewickelt und die Kaufsumme an den Verkäufer überwiesen ist, kann die Übergabe stattfinden. Meist ist bereits im Kaufvertrag geregelt, wann die Objektübergabe zu erfolgen hat. Darauf sollten Sie bei der Übergabe achten:

• Erstellen Sie gemeinsam mit dem Verkäufer ein Protokoll.
• Prüfen Sie, ob der Verkäufer, wie im Kaufvertrag vereinbart, allfällige Mängel beseitigt hat.
• Bitten Sie den Verkäufer, Ihnen die technischen Anlagen und Haushaltsgeräte zu erklären.
• Vergessen Sie nicht, sämtliche Schlüssel an sich zu nehmen.
• Notieren Sie die Zählerstände, damit es später bei der Abrechnung nicht zu Unstimmigkeiten kommt.

Worauf Käufer beim Immobilienkauf achten sollten, richtet sich auch nach der Objektart.

• Beim Hauskauf spielen persönliche Kaufkriterien meist eine grössere Rolle, da Häuser nur selten als Renditeimmobilie gekauft werden.
• Beim Wohnungskauf ist zu bedenken, dass Stockwerkeigentum bestimmte Besonderheiten wie z. B. ein Reglement und die Hausordnung zu berücksichtigen sind.
• Beim Grundstückskauf ist wiederum ein Blick in den Katasterplan unabdingbar, wenn Sie auf dem Grundstück Ihr Eigenheim errichten wollen.

Mit der Änderung im Grundbuch sind Sie der neue Eigentümer der Immobilie. Spätestens, wenn Sie die Schlüssel in den Händen halten, sollten Sie sich um folgende Dinge kümmern:

• Anmeldung bei den Versorgern
• Abschluss von Versicherungen (Hausrat und Gebäudeversicherung)
• Erledigung allfälliger Renovationen vor dem Einzug
• Bei einer vermieteten Immobilie: Wen möchten Sie mit der Immobilienverwaltung beauftragen?

1. Treffen Sie Ihre Kaufentscheidung nicht übereilt, sondern nehmen Sie sich die nötige Zeit.
2. Lassen Sie sich dazu beraten, wie Sie den Finanzierungsbedarf mit einer Hypothek decken können.
3. Nehmen Sie einen Fragenkatalog zur Besichtigung mit und lassen Sie sich alle wichtigen Verkaufsunterlagen zum Objekt aushändigen.
4. Bei einer gebrauchten Immobilie sollten Sie einen Bauexperten konsultieren, der den Zustand des Gebäudes prüft.
5. Vergessen Sie bei Ihrer Finanzplanung nicht, die Folgekosten und die laufenden Kosten der Liegenschaft zu berücksichtigen.