Grundstückskauf: So gehen Sie beim Kauf von Bauland vor

Sie möchten ein Grundstück kaufen und ein Eigenheim nach Ihren Vorstellungen errichten? Wie Sie ein Grundstück finden, worauf beim Grundstückskauf in der Schweiz zu achten ist und was alles im Grundstückskaufvertrag stehen sollte – informieren Sie sich hier zum erfolgreichen Kauf eines Baugrundstücks!

Für den Traum vom selbst entworfenen Haus müssen Käufer in der Schweiz vielerorts tief in die Tasche greifen. Bauland ist rar und entsprechend hoch sind die Grundstückspreise. Insbesondere in den städtischen Lagen und in den Ballungsgebieten stehen kaum Baugrundstücke zum Verkauf. Wer eines der begehrten Baugrundstücke ergattert, hat das grosse Los gezogen. Auf der erschlossenen Bauparzelle lässt sich das Eigenheim nach Wunsch unter Berücksichtigung der geltenden baurechtlichen Vorschriften errichten.

Der Kauf eines Grundstücks lohnt sich für alle Bauherren, die ihre eigenen Vorstellungen beim Hausbau umsetzen möchten. Dafür braucht es die nötigen finanziellen Reserven, um ein solches Projekt zu schultern. Darüber hinaus gibt es einige wichtige Punkte beim Grundstückskauf zu beachten, um keine Fehler zu machen.

1. Eigene Suche: Zunächst einmal ist es sinnvoll, sich die Online-Inserate und die Zeitungen nach verfügbaren Grundstücken durchzuschauen. Interessenten haben auch die Möglichkeit, bei den Immobilienportalen einen Suchauftrag zu hinterlegen.
2. Bauland finden über einen Makler: Neben der eigenen Recherche ist es empfehlenswert, einen Immobilienmakler mit der Grundstückssuche zu beauftragen.
3. Grundstück aus Zwangsversteigerung: Eine weitere Möglichkeit des Grundstückskaufs ist die Zwangsversteigerung, bei der sich hin und wieder auch Bauland finden lässt.
4. Gemeinde kontaktieren: Mitunter kann es sich lohnen, bei der Gemeinde nachzufragen, ob künftig Bauland entwickelt werden soll. Schauen Sie dazu auch im Zonenplan der Gemeinde nach.

Eine Zwangsversteigerung bietet die Chance, ein Grundstück zu einem guten Preis unter dem Verkehrswert zu erwerben. Über den Versteigerungskatalog erhalten Sie eine Übersicht zu allen Liegenschaften, die in den kommenden Monaten bei einer Zwangsversteigerung zum Verkauf stehen.

Anders als beim freihändigen Verkauf unterschreiben Sie bei einer Versteigerung keinen Kaufvertrag bzw. Vorvertrag beim Notar, um das Grundstück zu kaufen. Stattdessen nehmen Sie am Versteigerungstermin teil und geben Ihre Gebote ab. Wenn das höchste Gebot den festgelegten Preis übersteigt, erhält der Höchstbieter nach dreimaligem Aufruf den Zuschlag. Ihr Gebot ist damit verbindlich. Bevor Sie bei der Zwangsversteigerung mitbieten, sollten Sie daher einige Fragen vorab klären. Dazu gehören die folgenden Punkte:

• Welche Belastungen haften auf dem Grundstück? Welche Grundpfandrechte, Grundlasten und Dienstbarkeiten stehen im Grundbuch?
• Welche Bebaubarkeit weist das Grundstück auf?
• Welchen Erschliessungszustand hat das Grundstück?
• Wie kann ich das Grundstück finanzieren, welche Hypothek ist am besten?

Bei einem Baugrundstück ohne Haus fallen weniger Kosten an als bei einer Immobilie, da z. B. keine Gebäudeversicherung anfällt. Dennoch sind auch bei einem Grundstück jeden Monat einige Ausgaben einzukalkulieren. Die laufenden Kosten bei einem Grundstück sind:

• Liegenschaftssteuer (nicht in allen Kantonen)
• Betriebskosten wie Wasser und Strom, die insbesondere während der Bauphase anfallen
• Zinsen für die Hypothek

Beim Grundstückskauf in der Schweiz ist es üblich, dass der Verkäufer den Immobilienmakler mit dem Verkauf der Liegenschaft beauftragt. Da Bauland aber in vielen Regionen knapp ist, nutzen immer mehr Käufer die Dienste eines Maklers. Ein Suchauftrag bietet Ihnen die folgenden Vorteile:

• Der Makler informiert Sie als registrierten Käufer als erstes, bevor das Grundstück offiziell zum Verkauf angeboten wird.
• Sie sparen sich die Zeit und Mühe bei der Grundstückssuche, da der Makler gezielt für Sie nach passenden Grundstücken Ausschau hält.
• Sie profitieren von der Marktkenntnis des Maklers und erfahren, welche Quadratmeterpreise für Grundstücke in der Region gezahlt werden.

Vor dem Grundstückskauf sind viele offene Fragen zu klären. Dazu gehören vor allem die folgenden Kriterien:

• Ist das Bauland erschlossen?
• Was ist die Bauzone des Grundstücks?
• Was besagt das örtliche Baureglement?
• Was ist die Ausnützungsziffer des Grundstücks?
• Liegt bereits eine Baubewilligung für ein Bauprojekt vor?
• Besteht eine Architekturverpflichtung für den Bau?

Ausserdem sollten Sie die folgenden Dokumente vor dem Grundstückskauf anfordern:

• Auszug aus dem Grundbuch
• Altlasten- bzw. Verdachtsflächenkataster
• Baureglement (Ausnutzungsziffer)
• Situations-, Zonen- und Katasterplan (Erschliessung)
• Gefahrenkarte (Überflutung, Steinschlag und andere Risiken)

Wenn endlich ein Baugrundstück in der gewünschten Lage gefunden ist, gehen einige Käufer übereilt vor und leisten vorschnell eine Anzahlung. Wie beim Kauf einer Immobilie sollte Sie aber auch beim Grundstückskauf die Augen offen halten und Ihre Kaufentscheidung erst verbindlich treffen, wenn alle Fragen geklärt sind.

Die häufigsten Fehler und Gefahren beim Grundstückskauf in der Schweiz lassen sich durch die folgenden Szenarien verdeutlichen:

• Fehler 1: Das Baugrundstück ist nur zum Teil erschlossen. Für die Zufahrtsstrasse fallen hohe Kosten an, mit denen der Käufer nicht gerechnet hat.
• Fehler 2: Der Käufer vernachlässigt den Zonenplan. Der kommunale Zonenplan erlaubt z. B. nur einstöckige Gebäude, wodurch das geplante Einfamilienhaus deutlich kleiner ausfällt. Wichtiger Faktor in Bezug auf die Bebaubarkeit ist hier vor allem die Ausnützungsziffer.
• Fehler 3: Der Kaufpreis liegt deutlich über dem Marktwert des Grundstücks. Dadurch muss der Käufer für die Hypothek mehr Eigenkapital als angenommen aufbringen.
• Fehler 4: Der Käufer versäumt es, Einblick in das Grundbuch zu nehmen. Wenn z. B. ein Wegerecht eingetragen ist, schränkt dies die Bebaubarkeit des Grundstücks ein.
• Fehler 5: Der Käufer verlässt sich allein auf die Angaben des Verkäufers. Eigene Recherche ist beim Grundstückskauf ein Muss. Vor Betrug sind Sie dennoch geschützt, wenn der Verkäufer Sie arglistig täuscht. Trotzdem ist es empfehlenswert, sich nicht auf Aussagen zu verlassen. Fordern Sie stattdessen alle wichtigen Dokumente an und prüfen Sie die Verkaufsdokumentation.
• Fehler 6: Der Käufer unterschätzt den Finanzierungsrahmen. Beim Kauf eines Grundstücks sind eine Vielzahl an Folgekosten für die allfällige Erschliessung und den Bau des Eigenheims einzukalkulieren. Die Tragbarkeit der Hypothek muss sichergestellt sein, damit der Bau später bis zur Schlüsselübergabe ohne Finanzierungsprobleme möglich ist.

1. Suche nach einem geeigneten Grundstück.
2. Bauzone im Zonenplan, Baureglement (Grenzabstände, Ausnützung) sowie Sondernutzungspläne prüfen.
3. Verdachtsflächenkataster prüfen: Das Verdachtsflächenkataster enthält Angaben dazu, ob das Grundstück mit Altlasten kontaminiert ist. Solche Altlasten wären vor dem Bau des Eigenheims zu beseitigen.
4. Finanzierung klären.
5. Vorvertrag abschliessen.
6. Kaufvertrag abwickeln.

Den Grundstückskauf können nur wenige Käufer aus eigenen Mitteln bestreiten. Meist ist es erforderlich, eine Hypothek für den Kauf des Grundstücks aufzunehmen und das Haus anschliessend mit einem Baukredit zu finanzieren. Im Normalfall benötigen Sie mindestens 20 Prozent an Eigenkapital. Ein Grundstückskauf ohne Eigenkapital ist hingegen nicht möglich, da die Belehnungsgrenze meist bei höchstens 80 Prozent liegt.

Die meisten Finanzinstitute in der Schweiz setzen für die Finanzierung von Bauland aber ein konkretes Bauprojekt voraus. Daher ist es von Vorteil, wenn Sie zum Termin mit der Bank bereits Baupläne mitbringen können. Für den Bau eines energieeffizienten Eigenheims haben Sie ausserdem die Möglichkeit, Fördermittel wie z. B. die Fördergelder aus dem Gebäudeprogramm zu beantragen.

Für die Beantragung der Hypothek für einen Neubau brauchen Sie zusätzlich die folgenden Dokumente:

• Baubewilligung oder Baufreigabe von der örtlichen Baubehörde
• Baubeschrieb
• Kostenvoranschlag vom Architekten
• Handwerkerverzeichnis
• Bauversicherung oder Bauzeitversicherung
• Allfälliger Generalunternehmer-Vertrag bzw. Totalunternehmer-Vertrag
• Werkvertrag mit Architekten

Neben dem Kaufpreis kommen beim Grundstückskauf verschiedene Kosten auf Sie zu. Die tatsächliche Höhe der Kaufnebenkosten richtet sich nach den kantonalen Bestimmungen. Die folgende Beispielrechnung verdeutlicht Ihnen anschaulich für den Kanton Zürich, mit welchen Kosten zu rechnen ist.

Mit einem Vorvertrag und einer Anzahlung sichern Sie sich Ihr Grundstück. Der Vorvertrag sollte bereits alle wichtigen Vereinbarungen des Hauptvertrags enthalten, die Einzelheiten lassen sich aber noch später regeln. Anders als eine Reservationsvereinbarung ist der Vorvertrag verbindlich für beide Parteien.

Die Grundstückspreise hängen von einer Vielzahl an Faktoren ab. Die wichtigsten wertbeeinflussenden Merkmale sind:

• die Lage
• die Infrastruktur
• die Bebaubarkeit
• der Zustand der Erschliessung

Für die Preisverhandlungen ist es hilfreich, die Quadratmeterpreise ähnlicher Grundstücke in der Region zu kennen. Wenn Sie das Grundstück über einen Immobilienmakler kaufen, führt dieser häufig die Vertragsverhandlungen und vermittelt zwischen dem Verkäufer und dem Erwerber.

Für den Grundstückskaufvertrag bestehen wie bei einem Kaufvertrag für eine Liegenschaft gewisse Formvorschriften. Ausserdem ist darauf zu achten, dass der Vertrag alle wesentlichen Angaben und Vereinbarungen enthält. Die folgende Checkliste dient Ihnen dabei zur Orientierung.

Kaufvertrag prüfen - Checkliste

• Ist der Grundstückskaufvertrag durch den Grundbuchverwalter öffentlich beurkundet worden?
• Enthält der Grundstückskaufvertrag die nötigen Angaben dazu, ob das Grundstück im Alleineigentum, im Gesamteigentum oder im Miteigentum gekauft wird?
• Sind im Grundstückskaufvertrag die Grundstücksnummer, die Ortsbezeichnungen sowie allfällige Gebäude und die Grundstücksfläche angegeben?
• Gibt es Vormerkungen wie ein Vorkaufsrecht?
• Gibt es Anmerkungen wie z. B. Strassen- und Baubeitragspflichten?
• Sind Dienstbarkeiten im Grundbuch eingetragen, wie z. B. eine Baubeschränkung?
• Sind Grundpfandrechte im Grundbuch eingetragen?
• Besteht ein Baurecht am Grundstück?
• Was ist der Kaufpreis und wie ist dieser zu erbringen?
• Wie hoch ist die Anzahlung auf den Kaufpreis?
• Wie hoch ist das Reuegeld, wenn der Käufer vom Vertrag zurücktritt?
• Wann erfolgt die Besitzübernahme?
• Wann erfolgt die Eigentumsübertragung mit Anmeldung im Grundbuch?
• Zu welchen weiteren Leistungen verpflichtet sich der Verkäufer wie z. B. bauliche Leistungspflichten?
• Wer trägt die Handänderungskosten?
• Enthält der Grundstückskaufvertrag eventuell Architekten- oder Handwerkerklauseln, die Sie zur Beauftragung einer bestimmten Firma verpflichten?

Beim Grundstückskauf ist in der Regel der Bau eines Eigenheims auf dem Grundstück geplant. Anders als beim Hauskauf und beim Wohnungskauf ist daher in erster Linie zu prüfen, ob sich das Grundstück wie geplant bebauen lässt.

1. Die Lage des Grundstücks ist einer der wichtigsten Faktoren. Überlegen Sie sich, ob der Standort langfristig Ihren Anforderungen entspricht. Kriterien dabei sind u. a. die Verkehrsanbindung, die Nähe zu Schulen und zum Arbeitsplatz sowie die Nachbarschaft und die medizinische Versorgung vor Ort.
2. Informieren Sie sich, in welcher Bauzone das Grundstück liegt und wie es sich bebauen lässt.
3. Fordern Sie einen aktuellen Auszug aus dem Grundbuch an und prüfen Sie den Grundbuchauszug auf eingetragene Lasten und Dienstbarkeiten.
4. Erkundigen Sie sich über den Erschliessungszustand des Grundstücks und klären Sie, wer für die Kosten einer noch ausstehenden Erschliessung aufkommt.
5. Vergleichen Sie die örtlichen Grundstückspreise und holen Sie sich Auskunft bei einem lokalen Immobilienmakler.

Spätestens nach dem Grundstückskauf und der Übergabe des Grundstücks steht der Bau des Eigenheims als nächster Schritt an. Falls das Grundstück noch nicht vollständig erschlossen ist, sollten Sie sich aber vorher um die Zufahrtswege sowie die Wasserversorgung, Abwasser und Strom kümmern. Kontaktieren Sie einen Architekten und beginnen Sie schon bald damit, Ihr Eigenheim zu planen.