Hauskauf: Darauf sollten Sie bei Haussuche und Vertrag achten

Sie möchten ein Haus kaufen? Oder sind selbst Eigentümer und planen den Verkauf Ihrer Immobilie? Alles, was Sie zum Hauskauf und Ablauf, zum Thema Eigenkapital sowie den Kosten beim Hauskauf wissen sollten, erfahren Sie hier! Jetzt informieren und erfolgreich Vertrag abschliessen.

Wer ein Haus kauft, möchte die Immobilie entweder selbst nutzen oder das Haus vermieten. Dem einen geht es um ein Zuhause für sich und seine Familie, in geeigneter Lage und mit den Merkmalen, die den persönlichen Bedürfnissen entsprechen. Auch als Altersvorsorge soll die Liegenschaft möglicherweise später dienen oder an die Kinder vererbt werden. Der andere interessiert sich wiederum dafür, welche Rendite die Liegenschaft erwirtschaftet und wie die Chancen auf einen guten Erlös beim Wiederverkauf aussehen.

Grundsätzlich gibt es also verschiedene Motive für den Hauskauf. Ob sich der Hauskauf lohnt, ist aber individuell zu betrachten. Eigennutzer sollten sich überlegen, ob Sie weiterhin mieten wollen oder der Hauskauf die bessere Entscheidung ist. Dazu stellen Sie am besten eine Rechnung auf und berücksichtigen auch die Kosten für allfällige Reparaturen und Sanierungen. Als Kapitalanlage sind Häuser im Normalfall weniger geeignet. Gerade die Unterhalts- und Renovationskosten lasten auf der Rendite. Anders als bei Stockwerkeigentum muss der Eigentümer eines Hauses für sämtliche Kosten alleine aufkommen.

Damit Sie bei der Haussuche nicht zu viel Zeit verlieren, sollten Sie Ihre Kaufkriterien eingrenzen. Dabei helfen Ihnen die folgenden Fragen:

• Was ist Ihr Budget für den Hauskauf?
• Wie viele Schlafzimmer soll das Haus haben? Welche Grösse ist optimal?
• Welche Lage gefällt Ihnen und ist vorteilhaft im Hinblick auf den Weg zur Arbeit/Kindergarten/Schule?
• Für welchen Zeitraum möchten Sie voraussichtlich in der Immobilie wohnen?
• Soll das Haus einen Pool, eine Sauna, ein Gästezimmer und andere Merkmale aufweisen?
• Machen Sie gerne Gartenarbeit oder soll der Garten einfach zu handhaben sein?
• Soll das Haus auch im Alter noch Ihren Ansprüchen genügen (Stichwort barrierefrei)?
• Auf welche Ausstattung, wie z. B. eine moderne Einbauküche, möchten Sie nicht verzichten?

Spätestens bei der Hausbesichtigung haben Sie als Käufer die Möglichkeit, alle wichtigen Fragen zum Objekt zu stellen. Bereiten Sie sich darauf am besten mit einer Liste vor, sodass Sie nichts vergessen.

Der Hausbau gibt Ihnen mehr Freiraum, Ihre Vorstellungen genau umzusetzen. Dafür ist der Bau aber auch mit mehr Aufwand verbunden als der Kauf einer fertigen Immobilie. Was finanziell günstiger ist, lässt sich nicht pauschal beantworten. Die Kostenfrage richtet sich unter anderem nach den lokalen Grundstückspreisen und den Vorstellungen des Bauherrn.

Den Hauskauf finanzieren Sie in der Regel mit einer Festhypothek, einer variablen Hypothek oder einer Libor Hypothek. Wenn Sie ein Haus bauen, benötigen Sie hingegen einen Baukredit. Nicht jeder kann es sich aber leisten, gleichzeitig die Miete für die Wohnung und die Finanzierungskosten für das neue Eigenheim zu stemmen. Daher sollten Sie frühzeitig das Gespräch mit Ihrer Bank suchen und die Möglichkeiten einer Finanzierung abklären.

Ein Haus bei einer Zwangsversteigerung zu erwerben, kann sich in einigen Fällen auszahlen. Teilweise werden solche Objekte zu günstigeren Preisen als bei einem freihändigen Verkauf gehandelt. Beobachten Sie den Immobilienmarkt und die Verkaufspreise für ähnliche Objekte, bevor Sie bei einer Zwangsversteigerung mitbieten.

Häuser eignen sich nur in wenigen Fällen tatsächlich als Kapitalanlage. Die Rendite bei Immobilien ist bei einem vermieteten Eigenheim meist deutlich geringer als bei einem Mehrfamilienhaus oder einer Wohnung. Anstatt beispielsweise ein Einfamilienhaus in Luzern für 1‘200‘000 Franken zu kaufen, können Sie sich mit diesem Budget auch drei kleinere Wohnungen leisten. Dafür erhalten Sie insgesamt höhere Mieteinnahmen im Monat, als wenn Sie ein Haus vermieten würden. Berechnen Sie daher vor dem Kauf stets die Mietrendite und prüfen Sie, welche Kapitalanlage sich nach Abzug aller Kosten wirklich auszahlt.

Die meisten Käufer finden ihr neues Heim über Anzeigen auf Immobilienportalen oder in der lokalen Zeitung. Auch lohnt es sich, beim Maklerbüro im Ort vorbeizuschauen und sich die Exposés von Verkaufsobjekten geben zu lassen. Abhängig von den regionalen Usanzen bzw. den Vereinbarungen im Kaufvertrag muss sich der Käufer beim Kauf an der Maklerprovision beteiligen. Meist zahlt aber der Verkäufer die Maklercourtage.

Für ortsunerfahrene Käufer kann es sich mitunter lohnen, einen Makler mit einem formellen Suchauftrag zu betrauen. Der Makler hilft Ihnen dann gezielt dabei, das passende Objekt zu finden. Wenn dabei ein Kaufvertrag zustande kommt, darf der Makler die vereinbarte Provision verlangen.

Beim Hauskauf gibt es viele wichtige Themen abzuhaken. Eines davon ist die Frage nach der Tragbarkeit der Hypothek, d. h., ob Sie sich die Immobilie leisten können.

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• Bei der Hausbesichtigung den Zustand nicht überprüft: Lassen Sie das Haus von einem Bauexperten oder Architekten begutachten. Vereinbaren Sie im Kaufvertrag, ob der Verkäufer Ihnen eine Gewährleistung für Rechts- und Sachmängel gibt. Bei arglistig verschwiegenen Mängeln haftet in jedem Fall der Verkäufer.
• Den Kaufvertrag nicht gründlich durchgelesen: Nehmen Sie sich ausreichend Zeit, um die Vereinbarungen im Kaufvertrag zu prüfen.
• Sanierungsbedarf unterschätzt: Stellen Sie eine Kostenkalkulation zu notwendigen Sanierungsarbeiten auf. Wenn grössere Investitionen notwendig sind, sollte sich dies beim Kaufpreis widerspiegeln.

1. Finanzierung abklären. Holen Sie sich mehrere Offerten ein und wählen Sie die beste Hypothek aus.
2. Gehen Sie bei der Haussuche systematisch vor und grenzen Sie Ihre Suchkriterien ein (z. B. Zimmeranzahl, Lage etc.)
3. Nehmen Sie die Liegenschaft bei der Hausbesichtigung genau unter die Lupe und prüfen Sie den Zustand des Gebäudes.
4. Verhandeln Sie den Kaufpreis mit dem Verkäufer und klären Sie alle wichtigen Punkte für den Kaufvertrag.
5. Setzen Sie einen Vorvertrag auf, um die Immobilie verbindlich zu reservieren.
6. Unterzeichnen Sie den Kaufvertrag beim Notar.
7. Treffen Sie sich mit dem Verkäufer zur Hausübergabe und prüfen Sie, ob alle beanstandeten Mängel wie vereinbart behoben wurden.

Ein Eigenheim finanzieren die meisten Käufer mit einer Hypothek und gegebenenfalls mit einer 2. Hypothek. Welches Finanzierungsmodell geeignet ist und ob Sie Baufördergelder erhalten, können Sie gerne bei uns erfragen!

Die Belehnungsgrenze liegt meist bei 70 bis 80 Prozent. Käufer sollten also mindestens 20 Prozent an Eigenkapital für den Hauskauf mitbringen, wobei Sie dafür auch Vorsorgegelder aus der 2. Säule verwenden können. Ein Hauskauf ohne Eigenkapital ist in der Schweiz im Normalfall nicht möglich. Die Bank benötigt für die Bewilligung einer neuen Hypothek eine Reihe an Unterlagen vom Käufer. Dazu gehören:

• Lohnausweis, Salärabrechnungen bzw. Bilanz und Erfolgsrechnungen bei Selbstständigkeit
• Steuererklärung
• Informationen zum Eigenkapital
• Aufstellung allfälliger Schulden
• Betreibungsauskunft
• Kopien von Ausweisdokumenten
• Kaufvertrag
• Auszug aus dem Grundbuch
• Baubeschrieb
• Verkehrswertgutachten

Wenn Sie Ihr Haus verkaufen und mit dem Erlös eine neue Immobilie kaufen wollen, kann eventuell eine Zwischenfinanzierung sinnvoll sein. So müssen Sie mit dem Hauskauf nicht erst abwarten, bis das Geld aus dem Hausverkauf auf Ihrem Konto eingeht.

Beim Hauskauf kommen auf den Käufer ausser dem Kaufpreis noch einige Nebenkosten zu. Dazu gehören die folgenden Aufwendungen:

• Handänderungssteuer: Die Handänderungssteuer bzw. die Handänderungsgebühr erheben aber nicht alle Kantone. In einigen Kantonen ist es zudem üblich, dass Verkäufer und Käufer anteilig für die Handänderungssteuer aufkommen. Im Kanton Basel-Landschaft liegt der Satz beispielsweise bei 2,5 %. Bei einem Kaufpreis von 800‘000 Franken fallen so 20‘000 Franken an, die gemäss der kantonalen Regelungen vom Veräusserer und vom Erwerber je zur Hälfte geschuldet sind.
• Gebühren des Notars: Der Notar beurkundet den Kaufvertrag fürs Haus und lässt den Käufer als neuen Eigentümer im Grundbuch eintragen. Die Tarife dafür sind von Kanton zu Kanton unterschiedlich. Zum Beispiel im Kanton Zürich fallen Kaufvertragsgebühren von 0,1 % an, Bemessungsgrundlage ist der Verkehrswert der Liegenschaft. Bei einem angenommenen Verkehrswert von 800‘000 Franken liegen die Gebühren des Notariats bei 800 Franken. Meist teilen sich Verkäufer und Käufer die Gebühren für den Notar.
• Grundbuchgebühren: Für die Anmeldung im Grundbuch stellt das Grundbuchamt dem Käufer den Verwaltungsaufwand in Rechnung. Im Kanton Zürich berechnet das Grundbuch dem Erwerber zum Beispiel 0,1 %. Bei einem Kaufpreis von 800‘000 Franken ergibt sich eine Gebühr von 800 Franken. Auch die Gebühren vom Grundbuchamt werden häufig zwischen Verkäufer und Käufer aufgeteilt.
• Eintragung eines Schuldbriefs: Wenn der Käufer das Haus mit einer Hypothek finanziert und die Bank ein Grundpfandrecht eintragen lässt, fallen noch einmal weitere grundbuchamtliche Gebühren und Notariatsgebühren an. Zum Beispiel in Zürich liegen die Gebühren bei 0,1 % der Pfandsumme für das Notariat und 0,1 % der Pfandsumme für das Grundbuchamt. Bei einer Hypothek in Höhe von 600‘000 Franken muss der Erwerber insgesamt 1‘200 Franken zahlen.
• Immobilienmakler: Meist trägt der Verkäufer die Provision. Davon kann es aber durchaus abweichende Regelungen geben. Auch wenn Sie einen Makler mit der Haussuche beauftragen, kann der Makler dafür eine Gebühr im Erfolgsfall verlangen. Diese liegt in der Regel bei 2 Prozent.

Beim Hauskauf in der Schweiz ist es üblich, sich in einem Vorvertrag zu den Verkaufsbedingungen zu einigen. Mit dem Vorvertrag erhalten beide Vertragsparteien mehr Sicherheit und wissen, woran sie sind. Zusätzlich zum Vorvertrag kann der Verkäufer eine Anzahlung verlangen, die üblicherweise nicht mehr als fünf Prozent der Kaufsumme entspricht.

Beim Hauskauf liegen die Preisvorstellungen des Verkäufers und die des Käufers nicht selten weit voneinander entfernt. Der Verkäufer denkt vorrangig daran, wie viel Geld er in seine Liegenschaft investiert hat. Der Käufer aber sieht die Mängel und möchte nicht mehr ausgeben, als die Immobilie wert ist. Die Wertermittlung bildet daher eine gute Grundlage, um den Verkaufspreis realistisch zu bestimmen.

Wenn die Immobilie durch einen Immobilienmakler angeboten wird, vermittelt der Verkaufsprofi zwischen den Vertragsparteien. Weist die Immobilie deutlichen Sanierungsstau oder andere Probleme auf, sollte der Preis entsprechend angepasst werden. Auch Dienstbarkeiten im Grundbuch, wie z. B. Nutzniessung und Wohnrecht, können den Wert der Immobilie beeinflussen.

Den Kaufvertrag für den Hauskauf erstellt der beauftragte Notar. Wenn Sie also Fragen haben, können Sie sich an den Notar wenden und sich die einzelnen Punkte erklären lassen. Die folgende Checkliste weist Sie darauf hin, welche Klauseln Sie im Kaufvertrag genau prüfen sollten.

Worauf ist beim Kaufvertrag zu achten? – Checkliste für Käufer

• Hinweis auf Dienstbarkeiten, die im Grundbuch eingetragen sind
• Baubeschrieb, wenn es sich um ein neues Eigenheim handelt
• Termin für die Hausübergabe (Übergabe von Nutzen und Gefahr)
• Gewährleistung – wer trägt das Risiko von Rechts- und Sachmängeln?
• Ablösung allfälliger Bauhandwerkerpfandrechte

Tipps für die Hausübergabe:

1. Fertigen Sie ein Protokoll bei der Übergabe an und lassen Sie die Dokumentation von allen anwesenden Personen unterzeichnen.
2. Notieren Sie allfällige Mängel, falls diese noch vom Verkäufer zu beheben sind.
3. Lesen Sie die Zählerstände ab, damit es später bei der Abrechnung nicht zu Streitigkeiten mit dem Vorbesitzer kommt.
4. Lassen Sie sich alle Schlüssel aushändigen. Dazu gehören auch die Schlüssel für die Garage und den Briefkasten.
5. Fragen Sie den Verkäufer nach Rechnungen, falls z. B. kürzlich eine neue Heizung oder Fenster installiert wurden. Damit haben Sie einen Beleg, falls es zu Gewährleistungsmängeln kommt.
6. Bitten Sie den Verkäufer darum, Ihnen die Heizungsanlage und die Haustechnik zu erklären.

Beim Kauf eines Hauses gibt es im Vergleich zum Kauf einer Wohnung oder eines Grundstücks einige Besonderheiten zu beachten. Beim Hauskauf kommt es beispielsweise seltener auf die Rendite an, sondern es zählt viel mehr, ob das Haus den eigenen Bedürfnissen entspricht. Bei einem Haus gibt es ausserdem keinen Erneuerungsfonds wie beim Stockwerkeigentum. Daher sollten Hauskäufer stärker darauf achten, ob das Objekt bereits einen Sanierungsstau aufweist.

Mehr Informationen dazu finden Sie in den Artikeln zum Wohnungskauf und zum Grundstückskauf.

Haus kaufen – Tipps für Käufer:

• Überlegen Sie sich bereits zu Beginn, welche Kaufkriterien Ihnen wichtig sind.
• Bereiten Sie sich gut auf die Hausbesichtigung vor und halten Sie Ihre Fragen an den Verkäufer bereit.
• Lassen Sie sich alle wichtigen Verkaufsunterlagen aushändigen.
• Prüfen Sie den Grundbuchauszug auf Dienstbarkeiten wie z. B. Nutzniessung und Wohnrecht.
• Nutzen Sie beim Hauskauf die Beratung durch Ihren Anwalt oder den Notar, bevor Sie den Kaufvertrag unterschreiben.
• Prüfen Sie, ob Sie mit allen Vereinbarungen im Kaufvertrag einverstanden sind.
• Protokollieren Sie die Hausübergabe.

Nachdem der Kaufvertrag beim Notar unterschrieben und der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist, sollten Sie einen Termin zur Schlüsselübergabe vereinbaren. Mit der Hausübergabe geht die Verantwortung für die Liegenschaft auf den neuen Eigentümer über. Entdecken Sie als Käufer im Nachhinein arglistig verschwiegene Mängel, sollten Sie den Verkäufer kontaktieren und sich anwaltlichen Rat holen.