Hausbesichtigung: optimal vorbereitet zur Besichtigung

Eine Hausbesichtigung gibt Interessenten die Chance, die Immobilie aus nächster Nähe unter die Lupe zu nehmen. Bei der Entscheidung für oder gegen das Objekt spielen viele emotionale aber auch subjektive Faktoren eine Rolle. Daher ist es empfehlenswert, sich für die Hausbesichtigung gut vorzubereiten. Dieser Tipp gilt sowohl für den Käufer als auch für Verkäufer.

Doch warum ist die Hausbesichtigung so wichtig? Beim Immobilienkauf geht es meist um grosse Summen an Geld. Bereits nach ein oder zwei Besichtigungen steht die Frage im Raum: Sollen wir die Liegenschaft kaufen? Für die Entscheidung bleibt meist nicht viel Zeit, da Häuser gerade in begehrten Lagen schnell wieder vom Markt sind. Wer sich auf die Hausbesichtigung sorgfältig vorbereitet und alle wesentlichen Fragen parat hat, kann eine informative und zeitnahe Entscheidung fällen.

Eine Liste an Fragen hilft Käufern dabei, bei der Hausbesichtigung nichts zu vergessen. Machen Sie sich Notizen und bitten Sie den Immobilienmakler, fehlende Informationen nachzureichen. Die folgenden Fragen geben Ihnen eine gute Orientierung dazu, was Käufer beim Besichtigungstermin alles interessieren könnte:

Die Hausbesichtigung dient Käufern in erster Linie dazu, sich einen Eindruck von der Liegenschaft zu machen. Passt die Immobilie zu meinen Ansprüchen? Bietet das Haus ausreichend Platz? Wie gut ist die Lage? Neben diesen emotionalen Aspekten sollten Käufer auch darauf achten, wie es um den Zustand der Immobilie bestellt ist. Allfälliger Sanierungsbedarf kann schnell ins Geld gehen. Daher ist es empfehlenswert, den baulichen Zustand genau zu überprüfen und einen Bauspezialisten oder einen Architekten hinzuzuziehen.

Bei Ihnen steht demnächst eine Hausbesichtigung an? Worauf sollten Sie achten und welche Fragen sollten Sie den jetzigen Eigentümer oder den Immobilienmakler stellen? Gehen Sie gut vorbereitet zur Besichtigung.

• Prüfen Sie den Zustand des Gebäudes. Gibt es Risse im Mauerwerk? Findet sich Schimmel in den Innenräumen?
• Holen Sie Informationen beim Verkäufer dazu ein, welche Renovationen durchgeführt wurden. Von Bedeutung sind vor allem Sanierungen der Gebäudehülle, der Türen und Fenster, des Daches, des Kellers, der Heizung und der Haustechnik.
• In welchem Zustand befinden sich die Elektroinstallationen? Entspricht der Sicherungskasten modernen Sicherheitsbestimmungen?
• Schauen Sie sich in der Küche um. Sind Sie zufrieden mit der Ausstattung? Müssen der Ofen und andere Geräte erneuert werden?
• Fragen Sie nach, in welche Himmelsrichtungen die Liegenschaft ausgerichtet ist. Daraus lässt sich ableiten, ob beispielsweise die Terrasse eher am Morgen oder am Nachmittag ausreichend Sonne bekommt.
• Bringen Sie die Nebenkosten in Erfahrung und fragen Sie, ob es einen aktuellen GEAK gibt.
• Lassen Sie sich einen vollständigen Auszug aus dem Grundbuch sowie den Kasterplan und den Zonenplan aushändigen. Fragen Sie nach, ob der Eigentümer noch alte Baubewilligungen hat.
• Erkundigen Sie sich über die durchschnittlichen Grundstückspreise im Ort.

Der 3D-Rundgang bietet Kaufinteressenten die Möglichkeit, die Immobilie virtuell vom heimischen Sofa aus zu entdecken. Für die virtuelle Hausbesichtigung braucht der Käufer keinen Termin mit dem Makler zu vereinbaren und spart sich Zeit. Eine Hausbesichtigung vor Ort ersetzt der virtuelle Hausrundgang sicherlich nicht. Wohl macht diese moderne Form der Inserierung aber durchaus auf das Verkaufsobjekt aufmerksam. Käufer können dadurch bereits eine erste Vorauswahl treffen und entscheiden, ob sie die Liegenschaft besuchen möchten. Die virtuelle Führung reduziert somit Besichtigungstourismus und ermöglicht eine professionelle und zielgerichtete Vermarktung.

Die 3D-Präsentation der Liegenschaft lässt sich online auf der Webseite einbinden oder als Link im Inserat auf dem Immobilienportal einfügen. Von der 3D-Vogelperspektive über 3D-Grundrisspläne sowie Innen- und Aussenansichten bieten sich verschiedene Möglichkeiten für eine werbewirksame Präsentation.

Gerade bei älteren Liegenschaften gibt es den einen oder anderen baulichen Mangel. Verkäufern solcher Objekte ist daran gelegen, dem Käufer keine Garantien zu geben und die Haftung für Sach- und Rechtsmängel im Kaufvertrag ausdrücklich auszuschliessen. Damit bleibt der Käufer später auf den Kosten sitzen, falls sich z. B. die Heizung als defekt herausstellt. Achten Sie daher auf die sogenannten versteckte Mängel. Bei Arglist greift der Haftungsausschluss nicht. Hat der Verkäufer also arglistig einen Mangel verschwiegen, so muss er für den Schaden aufkommen.

Käufer sollten vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags einen Bauexperten zurate ziehen, der die Liegenschaft eingehend prüft. Wenn das Gutachten weitere kostspielige Mängel aufdeckt, kann dies durchaus Auswirkungen auf die Preisverhandlungen haben. Wenn der Verkäufer dem Käufer eine Mängelbehebung zusichert, sollte dies schriftlich im Vertrag aufgenommen werden. Ausserdem empfiehlt es sich, beim Hauskauf ein Protokoll über den Zustand der Liegenschaft anzufertigen. So besteht Klarheit darüber, welche Mängel bestehen und wie das Objekt dem Käufer zu übergeben ist. Insbesondere ist ein Protokoll dann wichtig, wenn zwischen Vertragsabschluss und Hausübergabe einige Monate vergehen. Der Käufer möchte sich für diesen Zeitraum absichern, dass der alte Eigentümer die Liegenschaft nicht vernachlässigt oder Gegenstände entfernt.

Sie haben Ihr Traumhaus gefunden und sich für den Kauf der Immobilie entschieden? Beim Kauf von Grundstücken ist es vielerorts üblich, einen Vorvertrag zu schliessen. Im Vorvertrag einigen sich die Vertragsparteien bereits über alle wesentlichen Punkte, die sich später so im Hauptvertrag wiederfinden. Der Vorvertrag muss öffentlich beurkundet werden, ansonsten ist das Vertragswerk nicht gültig. Häufig vergessen die Vertragsparteien die notarielle Beurkundung aber oder scheuen den Aufwand und die Kosten. Abgesichert ist mit einem einfachen schriftlichen Vorvertrag aber weder der Käufer noch der Verkäufer. Abzugrenzen ist der notariell beglaubigte Vorvertrag von einer Reservierungsvereinbarung. Eine solche schriftliche Vereinbarung ist völlig unverbindlich, der Käufer kann also jederzeit vor Vertragsabschluss vom Kauf zurücktreten.

Mitunter einigen sich die Vertragsparteien darauf, dass der Käufer eine Anzahlung auf die Kaufsumme oder eine Reservationsgebühr leistet. Damit bestätigt der Käufer seine verbindliche Zusage zum Kauf. Entscheidet sich der Käufer später dennoch gegen den Kauf und kommt der Hauptvertrag nicht zustande, kann der Verkäufer einen Teil der Anzahlung für Aufwendungen und Umtriebe einbehalten. Anzahlungen sollten nicht in bar übergeben, sondern auf ein Konto überwiesen werden. Damit hat der Käufer einen Beleg über die Anzahlung. Alternativ kann der Käufer auch verlangen, die Summe auf ein zweckgebundenes Sperrkonto zu überweisen.

Sind sich Käufer und Verkäufer über alle Punkte im Hauptvertrag einig, unterzeichnen sie den Kaufvertrag beim Notar. Mit der Anmeldung der Handänderung im Grundbuch ist das Geschäft abgeschlossen.

• Halten Sie alle wichtigen Verkaufsunterlagen für die Besichtigung bereit. Dazu gehören unter anderem ein ausführliches Exposé, der Gebäudeausweis der Kantone (GEAK), ein aktueller Auszug aus dem Grundbuch und der Katasterplan.
• Entscheiden Sie sich, ob Sie Interessenten einzeln einladen oder Gruppenbesichtigungen durchführen wollen. Koordinieren Sie die Besichtigungstermine zu sinnvollen Tageszeiten, sodass möglichst viele Interessenten daran teilnehmen können.
• Unterziehen Sie die Immobilie einer gründlichen Reinigung, räumen Sie das Haus und den Garten auf und pflegen Sie die Aussenanlagen.
• Erledigen Sie bei allfälligen Mängel letzte Reparaturen, entfernen Sie Flecken von den Wänden und tauschen Sie defekte Glühbirnen aus.
• Gehen Sie noch einmal alle Unterlagen zu Ihrer Immobilie durch und bereiten Sie sich auf mögliche Fragen vor.
• Öffnen Sie bei schönem Wetter die Fenster, stellen Sie Blumen auf und lassen Sie den Geruch frisch gebrühten Kaffees durch das Haus ziehen – der erste Eindruck zählt!
• Ziehen Sie nach der Hausbesichtigung ein Resümee: Was lief gut, was lässt sich für den nächsten Besichtigungstermin verbessern? Was kam bei der Hausbesichtigung an Fragen vor?
• Kontaktieren Sie potenzielle Kaufinteressenten und haken Sie nach, ob noch offene Fragen bestehen.