Immobilien als Kapitalanlage: So sind Sie als Investor erfolgreich

Immobilien als Anlage lohnen sich. Doch ist es dabei wichtig zu wissen, wie Sie ein gutes Anlageobjekt erkennen. Wir zeigen Ihnen hier, wie Sie Ihr Geld am besten in eine Kapitalanlage investieren und eine renditestarke Immobilien Anlage kaufen.

Immobilien als Kapitalanlage sind gefragt. Das lang anhaltend niedrige Zinsniveau lenkt den Fokus auf vermietete Immobilien, mit denen sich eine gute Rendite erzielen lässt. Neben der Rendite spielen weitere Aspekte wie Vermögensaufbau und private Altersvorsorge eine Rolle. Dennoch sollten Sie beim Kauf einer Kapitalanlage nichts überstürzen und alle wichtigen Kaufkriterien in Ihre Entscheidung einbeziehen. Wenn Sie Anlageimmobilien kaufen, sind die folgenden Risiken zu beachten:

1. Ihr Eigenkapital ist in der Immobilie gebunden und Sie können bis zum Wiederverkauf nicht darüber verfügen.

2. Der Kauf einer Immobilien Anlage ist aufwendig und zeitintensiv. Für die Suche sollten Sie ausreichend Zeit einplanen. Auch die Vermietung und Verwaltung bedeuten einen hohen Aufwand, wenn Sie sich selbst darum kümmern wollen.

3. Beim Kauf einer Wohnung im Stockwerkeigentum werden Sie Teil der Eigentümergemeinschaft. Entscheidungen zu Renovationen und anderen Angelegenheiten lassen sich nur gemeinsam treffen.

4. Neben dem eigentlichen Kaufpreis fallen beim Erwerb von Immobilien als Kapitalanlage weitere Kaufnebenkosten für Grundbuch, Notar und allfällige Steuern an. Diese wiederum reduzieren Ihre Rendite.

5. Trotz Vorsicht sind Sie beim Kauf einer Immobilie nicht davor gefeit, dass die Liegenschaft versteckte Mängel aufweist. Hohe Folgekosten sind daher gerade bei Bestandsimmobilien möglich.

6. Als Vermieter tragen Sie das Risiko, dass sich Ihre Liegenschaft möglicherweise schwer vermieten lässt und lange leer steht. Die laufenden Kosten müssen Sie trotzdem weiter tragen.

7. Beim Immobilienkauf ist nie sicher, ob die Preise weiter steigen. Ob Sie die Immobilie später mit Gewinn verkaufen können oder nicht, bleibt weiterhin ein Risiko.

Der Kauf einer Liegenschaft als lukrative Geldanlage lohnt sich grundsätzlich für Investoren,

• die genügend Zeit für die Suche nach einem geeigneten Objekt aufbringen können.
• die über mindestens 20 Prozent an eigenen Mitteln am Kaufpreis verfügen.
• die an einer Immobilien Anlage mit langfristigem Anlagehorizont interessiert sind.
• die das Vermieterrisiko (Leerstand, Mietausfall, hohe Sanierungskosten) tragen können.

Nicht jede Liegenschaft ist als Kapitalanlage geeignet. Welche Immobilien Anlage tatsächlich lukrativ ist, hängt von einer Vielzahl an Faktoren ab. Grundsätzlich aber lässt sich feststellen, dass einige Immobilienarten eine bessere Rendite generieren als andere. Die folgende Übersicht zeigt Ihnen, welche Art von Liegenschaft das bessere Renditepotenzial verspricht:

• Einfamilienhaus als Kapitalanlage: Wenn Sie ein Haus vermieten, ist die Mietrendite unterm Strich meist ernüchternd. Der Grund dafür sind vergleichsweise hohe Unterhaltskosten, für die der Besitzer alleine aufkommen muss. Anders als beim Stockwerkeigentum lassen sich die Kosten der Liegenschaft nicht zwischen mehreren Eigentümern aufteilen. Zudem fällt das Verhältnis von Kaufpreis zu Mietzins bei einem Einfamilienhaus in der Regel weniger günstig aus als z. B. bei einer Eigentumswohnung. Der Hauskauf als Kapitalanlage ist daher nur in seltenen Fällen zu empfehlen.
• Wohnung als Kapitalanlage: Mit der Vermietung einer Wohnung lässt sich häufig eine bessere Rendite verdienen als bei einem Einfamilienhaus. Wenn Sie eine Wohnung vermieten wollen, sollten Sie aber trotzdem die Mieterträge den Kosten gegenüberstellen. Dazu gehören z. B. Rückstellungen im Erneuerungsfonds, Altersentwertung und Renovationskosten.
• Mehrfamilienhaus kaufen als Kapitalanlage: Durchschnittlich am besten fällt die Rendite bei vermieteten Mehrfamilienhäusern aus. Bei Gebäuden mit mindestens fünf Wohneinheiten relativiert sich der Aufwand für die Verwaltung und andere Kosten. Wer ein Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage kaufen möchte, braucht aber auch ein grösseres Budget.
• Gewerbe als Kapitalanlage: Gewerbeobjekte sind Risikoinvestments. Mit einer höheren Renditechance geht mit gewerblich genutzten Liegenschaften auch ein höheres Verlustrisiko einher.

Damit sich der Kauf einer Liegenschaft für Sie finanziell auszahlt, sollten Sie unbedingt auf das richtige Objekt setzen. Die folgenden Kaufkriterien verschaffen Ihnen eine Übersicht dazu, worauf beim Kauf einer Kapitalanlage zu achten ist. Eine renditestarke Immobilie zeichnet sich durch die folgenden Merkmale aus:

• Die Immobilie befindet sich in einer guten Lage.
  • Kriterien dafür sind u. a. die Verkehrsanbindung, die Nähe zu Schulen, die Zukunftsaussichten des Standorts in Bezug auf Bevölkerungsentwicklung, Investitionen, etc.

• Die Immobilie ist in einem gut gepflegten Zustand.
  • Sanierungsstau wie eine veraltete Heizungsanlage lässt hingegen auf hohe Folgekosten schliessen, die Ihre Rendite drücken.

• Die Immobilie ist vermietet bzw. lässt sich einfach vermieten.
  • Wichtiges Kriterium ist hier die Situation auf dem Markt für Mietobjekte. Besteht eine hohe Nachfrage, ist das Risiko von Leerstand gering.

• Die Nebenkosten der Immobilie liegen im Rahmen.
  • Überdurchschnittlich hohe Nebenkosten mindern nicht nur die Rendite, sondern wirken sich auch auf die Vermietbarkeit aus. Indikator für den energetischen Zustand einer Liegenschaft ist der Gebäudeenergieausweis der Kantone (GEAK).

• Die Mieterstruktur ist unauffällig.
  • Probleme mit Mietern (Stichwort Mietnomaden), mietrechtliche Streitigkeiten und Zahlungsrückstände sind alles Risiken, die man als Vermieter vermeiden möchte. Daher ist zu prüfen, wie die Mieterstruktur aussieht und ob der Mietzins rechtzeitig eingeht.

• Der Kaufpreis der Immobilie ist angemessen.
  • Der Preis der Immobilien Anlage wirkt sich unmittelbar auf die Eigenkapitalrendite aus. Wenn der Kaufpreis aber deutlich über dem Verkehrswert liegt, schmälert dies die Gewinnchancen des Kapitalanlegers.

Neubau bietet grundsätzlich den Vorteil, dass sich die Liegenschaft in einem guten baulichen Zustand befindet. Es besteht in der Regel kein Sanierungsbedarf, wodurch die Unterhaltskosten für den Vermieter gering ausfallen. Ausserdem weisen neu errichtete Immobilien eine wesentlich bessere energetische Qualität auf. Da der Kaufpreis bei neuen Liegenschaften aber höher liegt, ist die Mietrendite meist niedriger als bei Bestandsimmobilien. Daher ist stets abzuwägen, ob sich der Kauf lohnt und welche Renditeerwartungen man hat.

Bei gebrauchten Immobilien und Altbauten können schnell ungeplante Kosten auftauchen. Wenn die alte Heizung erneuert werden muss oder die Fenster auszutauschen sind, steigen die Kosten in die Zehntausende. Empfehlenswert sind solche Objekte dennoch, wenn die Rechnung stimmt. Für Unterhaltskosten sind bei älteren Gebäuden höhere Summen einzuplanen als bei einem Neubau. Setzen Sie bei Ihrer Rechnung daher realistische Zahlen an, wenn Sie die Mietrendite ermitteln. Der bauliche Zustand sollte sich im Kaufpreis der Immobilie widerspiegeln.

Viele Kapitalanleger entscheiden sich für eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage, da der Einstiegspreis hier vergleichsweise niedrig ist. Wenn Sie eine vermietete Wohnung kaufen wollen, sollten Sie daran denken, dass sich nicht alle Kosten auf den Mieter abwälzen lassen. Die Beiträge für den Erneuerungsfonds, die Liegenschaftssteuer und die Gebäudeversicherung beispielsweise sind vom Vermieter zu tragen. Daher sollte der Mietzins so angesetzt sein, dass nach Abzug aller Kosten noch ein Überschuss bleibt.

Mehrfamilienhäuser sind als Immobilien Anlage beliebt. Bei der Vermietung gleich mehrerer Wohnungen im Haus lassen sich Mietausfall- und Leerstandsrisiko besser verteilen. Ausserdem ist der Aufwand für die Verwaltung jeder einzelnen Mieteinheit insgesamt geringer, wenn die Immobilienverwaltung das gesamte Haus betreut.

Folgende Kriterien sind beim Kauf eines Mehrfamilienhauses zu berücksichtigen:

• Da der Eigentümer für alle Sanierungsarbeiten allein aufkommen muss, ist beim Kauf eines Mehrfamilienhauses ganz besonders auf den Zustand zu achten. Lassen Sie den Bauzustand der Liegenschaft prüfen und finden Sie heraus, wie hoch die Kosten für allfällige Sanierungen sind.
• Die Lage ist auch bei einem Mehrfamilienhaus wichtig. Immobilien in guter Lage lassen sich schneller vermieten und sind wertstabiler.
• Wenn Sie eine vermietete Immobilie kaufen, sollten Sie die Mietverträge auf Möglichkeiten zur Mieterhöhung prüfen.

Während beim herkömmlichen Immobilienkauf meist emotionale Faktoren eine Rolle spielen, sind beim Kauf einer Immobilien Anlage andere Kriterien wichtig. Ob Sie selbst in die Immobilie einziehen würden, ist daher nachrangig interessant. In erster Linie sind folgende Fragen zu beantworten:

• Wie ist die Vermietbarkeit des Objekts?
• Welche Rendite lässt sich mit der Immobilie erzielen?
• Welches Wertsteigerungspotenzial hat die Liegenschaft?

Geeignete Liegenschaften finden Sie über die Immobilienportale in der Schweiz sowie über Zeitungsanzeigen oder über einen Immobilienmakler. Wie beim herkömmlichen Immobilienkauf sollten Sie eine Reihe an Unterlagen anfordern. Dazu gehören:

• ein aktueller Auszug aus dem Grundbuch
• der Katasterplan
• (falls vorhanden) der Gebäudeenergieausweis der Kantone

Wie bei selbstgenutzten Liegenschaften benötigen Sie bei der Aufnahme einer Hypothek für eine Kapitalanlage-Immobilie mindestens 20 Prozent an Eigenkapital für die Finanzierung. Sparguthaben aus der Säule 2 und 3a lassen sich für vermietete Objekte aber nicht einsetzen. Eine Liegenschaft als Kapitalanlage ohne Eigenkapital zu kaufen, ist in der Schweiz nicht möglich.

Anders als bei einer selbstgenutzten Immobilie berechnet sich die Tragbarkeit der Hypothek nicht allein auf Basis Ihres Einkommens. Stattdessen berücksichtigt die Bank die Mieterträge. Vom Mietzins sind für die Kalkulation alle Liegenschaftskosten wie die Amortisation der Hypothek und Unterhaltskosten abzuziehen. Nur wenn der Überschuss nach Abzug der Kosten hoch genug ausfällt, ist die Tragbarkeit gegeben. Die folgende Beispielrechnung zeigt Ihnen, wie die Tragbarkeit bei einem vermieteten Renditeobjekt berechnet wird.

Fallbeispiel: Tragbarkeitsberechnung für ein Renditeobjekt

Bei dieser beispielhaften Tragbarkeitsrechnung bleibt nur ein kleiner Überschuss von 800 Franken übrig. Neben der Tragbarkeit betrachtet die Bank ausserdem die Mietrendite. Diese beträgt hier in unserem Beispiel durchaus akzeptable 5,7 Prozent (80‘000 Franken/1‘400‘000 Franken). Jedes Bankinstitut hat andere Kriterien bei der Aufnahme einer Hypothek, die sich auch nach dem Standort der Liegenschaft richten. Daher ist es empfehlenswert, die Angebote der Banken zu vergleichen.

Ob eine Kapitalanlage die gewünschte Rendite erzielen kann oder nicht, lässt sich anhand einiger Kalkulationen erkennen. Die gängigsten Methoden bei der Berechnung sind wie folgt:

• Die Brutto- und Netto-Mietrendite auf Basis der Mieterträge und des Kaufpreises. Dazu teilen Sie die jährlichen Mieteinnahmen durch den Kaufpreis und erhalten so die Rendite. Mehr Informationen dazu finden Sie im Artikel zum Thema Rendite bei Immobilien.
• Der sogenannte Vervielfältiger bzw. Multiplikator oder Kapitalisierungsfaktor, bei dem Sie ebenfalls den Kaufpreis und die Mieteinnahmen in die Kalkulation einbeziehen. Dabei teilen Sie aber den Kaufpreis inklusive Kaufnebenkosten durch die Netto-Mieteinnahmen. Beispielsweise beträgt der Vervielfältiger bei einem Kaufpreis von 500‘000 Franken und jährlichen Netto-Mieteinnahmen von 25‘000 Franken gleich 20. Der Vervielfältiger dient Immobilien-Investoren dabei, Liegenschaften schnell auf ihre Eignung als Kapitalanlage einzuschätzen.

Ob beim Kauf einer Liegenschaft die Handänderungssteuer fällig ist, hängt von den Steuergesetzen in Ihrem Kanton ab. Erkundigen Sie sich daher am besten vor dem Kauf, in welcher Höhe die allfällige Handänderungssteuer oder die Handänderungsgebühren zu zahlen sind. Die Nebenkosten beim Liegenschaftskauf wirken sich auf die Eigenkapitalrendite aus und sind daher zu budgetieren.

Eine falsche Kaufentscheidung kommt dem Kapitalanleger schnell teuer zu stehen. Die folgende Auflistung verrät Ihnen die typischen Fehler, die Sie beim Kauf einer Immobilien Anlage möglichst vermeiden sollten:

• Die Lage der Immobilie ist schlecht. Dadurch lässt sich das Objekt nur schwierig vermieten und steht für längere Zeit leer. Im schlechtesten Fall weist der Standort sinkende Immobilienpreise auf, sodass beim Wiederverkauf mit einem Verlust zu rechnen ist.
• Die Immobilie befindet sich in einem sanierungsbedürftigen Zustand. Anstatt Geld mit der Vermietung zu verdienen, muss der Eigentümer erst einmal grosse Summen investieren.
• Der Kaufpreis der Immobilie ist zu hoch. Mit einer niedrigen Eigenkapitalrendite sollte sich kein Kapitalanleger zufrieden geben. Daher ist es empfehlenswert, das Haus oder die Wohnung schätzen zu lassen.
• Der Käufer versäumt es, das Objekt bei einer Hausbesichtigung genau zu prüfen. Der schlechte bauliche Zustand fällt dem Eigentümer daher erst später auf, wenn der Kaufvertrag bereits unterschrieben ist.
• Der Käufer nimmt keine Einsicht in die Unterlagen zur Liegenschaft und sieht daher nicht, dass im Grundbuch z. B. Nutzniessung oder ein Wohnrecht eingetragen ist.

Eine Immobilien Anlage eignet sich nicht für jeden Kapitalanleger. Vor allem das Budget, die Anlagestrategie und das Rendite-Risiko-Profil entscheiden, welche Anlageform empfehlenswert ist. Gerade in Niedrigzinszeiten weisen Liegenschaften aber klare Vorteile gegenüber anderen gewöhnlichen Geldanlagen auf. Folgende Anlagealternativen zur Liegenschaft bieten sich an:

• Klassische Geldanlagen wie Tagesgeld, Sparbuch, Lebensversicherung
• Wertpapiere wie Aktien, Fonds und Anleihen
• Sachwerte wie Gold, Gemälde, Antiquitäten

1. Nehmen Sie sich für die Suche nach einer Kapitalanlage ausreichend Zeit.
2. Kaufen Sie nur in guten Lagen, die eine einfache Vermietbarkeit versprechen und gute Zukunftsaussichten haben.
3. Berechnen Sie die Mietrendite, um mehrere Objekte direkt miteinander vergleichen zu können.
4. Zahlen Sie einen angemessenen Kaufpreis, der nicht zu weit über dem Verkehrswert der Liegenschaft liegt.
5. Lassen Sie den baulichen Zustand des Gebäudes von einem Fachmann bewerten.