Rendite-Immobilien in der Schweiz: Rendite berechnen

Sie suchen nach Rendite-Immobilien in der Schweiz? Und möchten wissen, wie sich die Rendite berechnen lässt? Wie Sie eine gute Rendite mit Immobilien verdienen können und weitere Tipps zeigen wir Ihnen hier!

Kapitalanleger sollten vor dem Immobilienkauf in Erfahrung bringen, ob sich der Erwerb der Liegenschaft finanziell auszahlt. Neben möglichen Wertsteigerungen bei einem späteren Wiederverkauf spielt die Rendite eine wichtige Rolle bei der Bewertung von Anlageobjekten. Einfach erklärt ist die Immobilienrendite der Effektivzins, den ein Investor mit seiner Liegenschaft innerhalb eines Jahres erwirtschaften kann. Wenn Sie beispielsweise ein Mehrfamilienhaus vermieten oder eine Wohnung vermieten, schauen Sie sich die Mietrendite an. Die Mietrendite ist ein wesentlicher Indikator für die Anlageentscheidung und sagt aus, inwiefern sich das Renditeobjekt für Sie auszahlt.

Basis für die Berechnung der Mietrendite sind die jährlichen Mieteinnahmen und der Kaufpreis der Immobilie. Eine hohe Mietrendite ist aber auch mit einem gewissen Risiko verbunden. Bei Immobilien ist hier vor allem das Mietausfallrisiko zu beachten. Daher sollten Sie beim Kauf berücksichtigen, welche Rendite-Chancen Sie sich erhoffen und welches Risiko Sie eingehen können. Gewerbeobjekte versprechen häufig ein hohes Renditepotenzial. Solche Immobilien unterliegen wiederum dem Risiko, häufiger und für längere Zeit leer zu stehen. Wohneigentum erzielt zwar meist eine etwas geringere Rendite, dafür ist die Vermietungssituation besser. Generell liegt die Mietrendite von Einfamilienhäusern deutlich unter den Erwartungen der Kapitalanleger. Eine bessere Immobilienrendite bieten hingegen Wohnungen und Mehrfamilienhäuser.

In Zeiten mit niedrigem Zinsniveau suchen Kapitalanleger verstärkt nach Alternativen. Wenn das Sparkonto nur noch Minuszinsen bieten, sind Immobilien umso interessanter. Obwohl der Immobilienmarkt der Schweiz langsam abkühlt, sind in einigen Städten noch immer gute Immo-Renditen zu erwarten.

Die beste Immobilienrendite bieten die folgenden Schweizer Städte:

1. Basel Stadt
2. Bern
3. Winterthur
4. Thun
5. Fribourg

In diesen Städten sorgt die Kombination aus hoher Nachfrage nach Wohnraum, geringem Leerstand und steigenden Mietpreisen für eine nachhaltig gute Rendite mit Immobilien.

Eine weniger gute Immobilienrendite ist hingegen derzeit in Tessin zu erwarten. Der Bauboom hat bereits in einigen Regionen dazu geführt, dass allmählich ein Überangebot besteht. Diese Situation führt zu längeren Leerstandszeiten am Wohnungsmarkt und drückt auf die Mietpreise, was sich unmittelbar auf die Rendite auswirkt.

Rendite-Immobilien lassen sich zum einen unterscheiden in:

• gewerblich genutzte Liegenschaften wie z. B. Fabrikhallen, Bürogebäude, Einkaufszentren, Supermärkte, Industriegrundstücke
• zum anderen in Wohneigentum wie z. B. Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser und Mehrfamilienhäuser

Besonders beliebt bei Schweizer Investoren als renditestarke Liegenschaften sind Eigentumswohnungen. Mit einem vergleichsweise geringen Einstiegspreis ist die Investition auch für Anleger mit kleinerem Budget möglich. Stockwerkeigentum bietet ausserdem den Vorteil, dass alle Eigentümer an den Kosten für die Instandhaltung des Gebäudes beteiligt sind. Dadurch ist der Kostenanteil für jeden Stockwerkeigentümer geringer als beispielsweise bei einem Einfamilienhaus. Geringere Kosten wirken sich wiederum positiv auf die Mietrendite aus.

Renditeobjekte finden Sie über:

• die grossen Immobilienportale in der Schweiz,
• Zeitungsinserate,
• Immobilienmakler vor Ort und
• Verkaufsangebote in der Nachbarschaft.

Vor dem Kauf sollten Sie die Liegenschaft genau unter die Lupe nehmen und die folgenden Kriterien prüfen:

• Wie sind die Mikrolage und die Makrolage einzuschätzen?
• Welche Zukunftsaussichten hat der Standort?
• Wie ist der Zustand der Immobilie, stehen grössere Sanierungen an?
• Wie ist es um die energetische Qualität der Immobilie bestellt (Stichwort GEAK)?
• Wie hoch sind die Nebenkosten der Liegenschaft (siehe Nebenkostenabrechnung)?
• Was sind die Kosten der Immobilienverwaltung?
• Wie ist die Mieterstruktur im Haus?
• Was steht im Mietvertrag? Sind Mieterhöhungen möglich?

Bevor Sie Ihr Eigenkapital in eine Liegenschaft investieren, sollten Sie sich darüber Gedanken machen, welche Rendite Sie erwarten. Die folgenden Fallbeispiele zeigen auf, welche Faktoren in die Berechnung einfliessen.

Fallbeispiel 1: Angestrebte Rendite von 4 Prozent

Aus den oben genannten Parametern ergibt sich der folgende maximale Kaufpreis:

Um eine Rendite von 4 Prozent auf Ihr eingesetztes Eigenkapital von 300'000 Franken zu erhalten, darf die Liegenschaft nicht mehr als 694'214 Franken kosten. Sie benötigen eine Hypothek über 394'214 Franken.

Fallbeispiel 2: Angestrebte Rendite von 5 Prozent

Um eine Rendite von 5 Prozent auf Ihr eingesetztes Eigenkapital von 300'000 Franken zu erhalten, darf die Liegenschaft nicht mehr als 644'628 Franken kosten. Sie benötigen eine Hypothek über 344'628 Franken.

Bei der Renditeberechnung von Immobilien unterscheidet man die Bruttomietrendite und die Nettomietrendite. Die Bruttorendite von Immobilien berücksichtigt keinerlei Liegenschaftskosten, weshalb dieser Wert als weniger aussagekräftig gilt. Für die einfache Einschätzung von Rendite-Immobilien lässt sich die Bruttomietrendite aber als erste Orientierung heranziehen. Die folgenden Fallbeispiele zeigen Ihnen auf, wie Sie die Bruttomietrendite und die Nettomietrendite berechnen.

Fallbeispiel: Berechnung Bruttomietrendite

Die Formel für die Berechnung der Bruttomietrendite lautet Jahresbruttomieteinnahmen / Kaufpreis * 100. In unserem Beispiel gehen wir von jährlichen Bruttomieteinnahmen von 20‘000 Franken und einem Kaufpreis von 350‘000 Franken aus. Die Bruttomietrendite beträgt damit 5,71 %.

Fallbeispiel: Berechnung Nettomietrendite

Die Formel für die Berechnung der Nettorendite von Immobilien lautet Jahresnettomieteinnahmen / Kaufpreis inklusive Kaufnebenkosten * 100. Dazu muss man im ersten Schritt die Jahresnettomieteinnahmen berechnen, die sich wie folgt ergeben:

Wenn der Kaufpreis einschliesslich der Kaufnebenkosten bei 325‘000 Franken liegt, ergibt sich eine Nettomietrendite von 4,68 %.

Um die Rendite mit Immobilien zu erhöhen, sollten Sie die Kosten senken und die Mieteinnahmen erhöhen. Doch wie lässt sich diese Faustregel in der Praxis umsetzen? Für die Steigerung der Mieteinnahmen und Kostensenkungen bieten sich die folgenden Strategien an:

• Prüfen Sie die Mietverträge auf Möglichkeiten zur Mieterhöhung. Ist eine Indexmiete vereinbart? Wie hoch ist die ortsübliche Miete für vergleichbare Objekte?
• Besteht die Möglichkeit, bislang ungenutzte Flächen wie z. B. das Dachgeschoss des Mehrfamilienhauses auszubauen?
• Durch Modernisierungen und Sanierungen lassen sich die Mieten anheben.
• Rechnen Sie durch, ob es sich lohnt, wenn Sie die bestehende Hypothek ablösen und zu einem günstigeren Hypothekarmodell wechseln.

Ein Renditeobjekt erwirtschaftet nicht nur Mieteinnahmen, sondern kostet den Eigentümer auch Geld. Bei hohen Ausgaben fällt die gute Mietrendite weit weniger hoch aus als erhofft. Daher ist es wichtig, die Kostenpositionen im Blick zu behalten. Zu den typischen Aufwendungen für Renditeimmobilien gehören die folgenden Kosten:

• Nebenkosten, die der Eigentümer zu tragen hat
• Hypothekarzinsen
• Rücklagen für Renovationen
• Sanierungen und Reparaturen
• Verwaltungskosten für die Immobilienverwaltung
• Maklerprovision für die Vermietung
• Versicherungsprämien
• Steuern wie z. B. die Liegenschaftssteuer

Als Eigentümer einer Rendite Immobilie müssen Sie Ihre Mieteinnahmen versteuern. Einnahmen aus der Vermietung gehören zu den steuerbaren Einkünften und sind in der Steuererklärung anzugeben. Als Vermieter können Sie aber Ihre Ausgaben geltend machend und damit Steuern sparen.

Neben der Einkommenssteuer fallen je nach den Regelungen in Ihrem Kanton ausserdem die Liegenschaftssteuern an.

Die Finanzierung einer Rendite Immobilie setzt sich im Normalfall aus Eigenkapital und einer Hypothek zusammen. Dabei haben Sie die Wahl zwischen einer:

• Festhypothek
• variablen Hypothek
• Libor Hypothek

Ein Renditeobjekt lohnt sich nur solange, wie Sie mit der Mietrendite zufrieden sind. Wenn die Liegenschaft hingegen für längere Zeit leer steht oder kaum mehr Rendite erwirtschaftet, ist der Immobilienverkauf meist die richtige Entscheidung. Das frei gesetzte Kapital aus dem Verkauf können Sie anschliessend wieder in eine Immobilie mit besserer Rendite investieren. Achten Sie aber darauf, ob beim Verkauf möglicherweise die Grundstückgewinnsteuer anfällt.

1. Stellen Sie eine gründliche Recherche an und finden Sie heraus, welche Standorte die besten Mietrenditen versprechen.
2. Vergleichen Sie die verschiedenen Immobilienarten und grenzen Sie Ihre Suche ein. Z. B. fällt die Bruttomietrendite für ein Mehrfamilienhaus meist deutlich besser aus als bei einem Einfamilienhaus.
3. Vor dem Kauf von Rendite-Immobilien ist es empfehlenswert, die Mietrendite zu berechnen.
4. Bei der Berechnung der Nettorendite ist der Mietzins abzüglich Neben- und Unterhaltskosten heranzuziehen. Dieser Wert hat mehr Aussagekraft als die Bruttomietrendite.
5. Legen Sie fest, welche Rendite das Objekt mindestens erwirtschaften soll. Beziehen Sie die Renditeberechnung von Immobilien dabei auf Ihr eingesetztes Eigenkapital.
6. Sprechen Sie mit einem erfahrenen Makler vor Ort und lassen Sie sich eine Einschätzung zur Entwicklung der Mietpreise geben.
7. Verkaufen Sie Rendite-Immobilien, wenn Sie mit der Mietrendite nicht mehr zufrieden sind.