Mietkauf: erst mieten und dann kaufen

Sie möchten eine Immobilie als Mietkauf erwerben? Oder sind selbst Eigentümer und ziehen den Mietkauf als Alternative in Betracht? Wie Sie einen Mietkauf erfolgreich abschliessen, verraten wir Ihnen hier.

Beim Mietkauf ist der Mieter dazu berechtigt, die Liegenschaft zu einem späteren Zeitpunkt zu erwerben. Zusammen mit dem monatlichen Mietzins leistet der Mieter bereits eine Anzahlung, die beim Immobilienkauf dann auf den Kaufpreis angerechnet wird. Die Vereinbarung zum späteren Kauf der Immobilie treffen der Kaufinteressent und der Verkäufer im Mietkaufvertrag.

In der Schweiz ist das Mietkaufmodell bislang nur vereinzelt anzutreffen. Dabei ist der Mietkauf für den Käufer durchaus mit einigen Vorteilen verbunden. Wer nicht ausreichend Eigenkapital für den Hauskauf mitbringt oder keine Hypothek erhält, einigt sich direkt mit dem Verkäufer über eine Ratenzahlung.

Der Mietkauf entspricht im Wesentlichen einer Ratenzahlung, die der Mieter mit dem Verkäufer vereinbart. Bei Abschluss des Mietkaufvertrags stehen der Verkaufspreis für die Liegenschaft und der spätere Verkaufszeitpunkt bereits fest. Die monatliche Miete setzt sich zum einen aus dem Mietzins und zum anderen aus der Anzahlung für den Kauf der Liegenschaft zusammen. Abhängig von der Höhe der monatlichen Raten ist nach Ablauf der Mietdauer zum Verkaufszeitpunkt möglicherweise noch ein Restbetrag übrig, der vom Käufer zu zahlen ist. Zu Beginn der Vertragsdauer kann zudem vereinbart sein, dass der Mieter eine grössere Einmalzahlung von bis zu 20 Prozent leistet. Wenn der Mieter sich die Anzahlung nicht leisten kann, fallen die Leasingraten entsprechend höher aus. Die folgenden Fallbeispiele verdeutlichen, wie der Mietkauf fürs Haus oder für die Wohnung geregelt sein kann.

Erklärung zu den Fallbeispielen: Der Mietzins und die Mietkauf-Rate können zwischen Mieter und Verkäufer frei vereinbart werden.

Der Mietkauf lohnt sich im Normallfall nur, wenn es Ihnen als Käufer an Eigenkapital fehlt oder Sie keine Hypothek von der Bank bekommen. Eine Alternative zur gewöhnlichen Immobilienfinanzierung ist der Mietkauf daher nicht, lohnt sich aber durchaus für bestimmte Käufergruppen. Mit einer Wohneigentumsquote von nicht einmal 40 Prozent wohnen die meisten Menschen in der Schweiz zur Miete. Vor allem in den Ballungsgebieten wie Basel-Stadt, Genf und Zürich besitzt nur ein kleiner Teil der Bewohner eine eigene Immobilie. Dabei würden sich viele gerne ein Haus oder eine Eigentumswohnung kaufen. Der Mietkauf schliesst die finanzielle Lücke zur Hypothek und ermöglicht es mehr Käufern, ihr Wunschobjekt zu reservieren.

Ob sich der Mietkauf für Sie tatsächlich auszahlt, ist aber im Einzelfall abzuklären. Von vorschnellen Entscheidungen ist abzuraten. Nehmen Sie sich ausreichend Zeit für Ihre Entscheidung, vergleichen Sie die Angebote und suchen Sie rechtlichen Rat im Hinblick auf den Mietkaufvertrag.

Beim Kauf einer Immobilie müssen Käufer in der Schweiz bei den meisten Banken mindestens 20 Prozent an Eigenkapital vorweisen können. Die Belehnungsgrenze ist damit bei 80 Prozent vom Verkehrswert der Liegenschaft festgesetzt. Viele Käufer könnten sich zwar aufgrund ihres Einkommens die monatlichen Kreditraten leisten, verfügen aber nicht über ausreichend finanzielle Reserven. Beim Mietkauf braucht der Käufer eine wesentlich niedrigere Summe an Eigenmittel. Damit ist der Mietkauf in erster Linie interessant für Gutverdienende, die sich die monatlichen Leasingraten zusätzlich zum Mietzins leisten können. Junge, gut verdienende Familien können sich den Traum vom Eigenheim durch den Mietkauf so eher leisten und müssen nicht erst lange Jahre sparen.

Der Mietkauf stellt auch eine Möglichkeit für Personen dar, die bei der Bank keine Hypothek erhalten. Dies trifft beispielsweise auf Senioren zu und auf selbstständige Unternehmer. Darunter fallen vor allem Käufer, denen es an Bonität fehlt oder die in einer wirtschaftlich unsicheren Branche tätig sind. Wer aufgrund unregelmässiger Geldeingänge keine Hypothek beantragen kann, sollte trotzdem eine die Tragbarkeit der Hypothek berechnen und sich finanziell mit dem Mietkauf nicht übernehmen. Wenn der Mieter in Zahlungsrückstand gerät, kann der Vermieter dem Mieter kündigen. Dann ist nicht nur die Wohnung weg, sondern auch die Anzahlungen gehen verloren.

• Klassischer Mietkauf: Beim herkömmlichen Mietkaufmodell sagt der Mieter bereits bei Abschluss des Mietkaufvertrags verbindlich zu, dass er die Liegenschaft kaufen möchte. Die Vertragsunterlagen setzen sich aus dem Mietvertrag und dem Mietkaufvertrag zusammen, in dem die Konditionen für den späteren Immobilienkauf geregelt sind. Mit Abschluss des Vertrags leistet der Mieter häufig auch eine grössere Anzahlung in Höhe von bis zu 20 Prozent des Kaufpreises der Liegenschaft.
• Optionskauf: Anders als beim klassischen Mietkaufmodell verpflichtet sich der Mieter beim Optionskauf nicht zum späteren Kauf der Liegenschaft. Der Mietvertrag enthält stattdessen ein Optionsrecht. Ob der Mieter also die Immobilie später kauft oder nicht, darüber entscheidet allein er. Beim Optionskauf lässt der Eigentümer der Liegenschaft im Grundbuch ein Optionsrecht eintragen, dass zugunsten des Mieters formuliert ist. Möchte der Mieter die Liegenschaft kaufen, so kann er sein Optionsrecht ausüben und schliesst mit dem Vermieter einen gewöhnlichen Kaufvertrag. Häufig liegt der Mietzins bei einem Mietvertrag mit Optionsrecht weit über dem ortsüblichen Mietniveau. Wenn der Mieter auszieht und die Liegenschaft doch nicht erwirbt, erhält er auch hier wie beim klassischen Mietkauf kein Geld zurück.

Über die bekannten Schweizer Immobilienportale lässt sich nicht gezielt nach Mietkauf-Angeboten suchen. Bislang gibt es für Interessenten nur einen kleinen, überschaubaren Markt in der Schweiz. Über die Google-Suche finden sich einige Unternehmen, die auf ihrer Webseite die Möglichkeit des Mietkaufs anbieten. Grundsätzlich können Sie als Kaufinteressent beim Verkäufer nachfragen bzw. als Vermieter Ihren Mieter darauf ansprechen. Wenn es sich für beide Seiten anbietet, lässt sich der Mietkauf vereinbaren.

Die Gefahr besteht beim Mietkauf, dass Käufer für eine schwer vermittelbare Liegenschaft zu viel bezahlen. Bei den als Mietkauf inserierten Objekten handelt es sich nicht selten um Immobilien, die auf dem Markt keine Käufer finden. Kaufinteressenten sollte die Liegenschaft bei der Hausbesichtigung daher genau prüfen und gegebenenfalls ein Wertgutachten erstellen lassen. Die folgende Checkliste weist Sie darauf hin, welche Fragen beim Abschluss relevant sind.

Checkliste – Mietkauf

• Wie hoch ist die monatliche Belastung insgesamt? Wie viel entfällt darauf auf den Mietzins und wie viel auf die Leasingraten?
• Wie legt der Vermieter die Anzahlungen an? Besteht Anlagensicherheit?
• Was passiert, wenn ich meine Arbeit verliere und mir die monatlichen Raten nicht mehr leisten kann?
• Was passiert, wenn ich beruflich umziehen muss und meine Kaufmotivation entfällt?
• Kann ich mein Kaufrecht an eine dritte Person abtreten?
• Kann ich Sonderzahlungen an den Vermieter leisten, um das Darlehen damit früher abzuzahlen?
• Wer kommt für Sanierungs- und Renovationskosten auf?
• Was passiert mit der Immobilie, wenn der Verkäufer insolvent ist?

Die wohl wichtigste Voraussetzung für den Mietkauf ist, ob die monatlichen Raten für den Mieter tragbar sind. Dazu muss das Einkommen regelmässig und vor allem hoch genug sein, um neben dem Mietzins auch die Anzahlungen auf den Kaufpreiszu leisten. Wesentlich höher als die bisherigen Mietzahlungen sollte die monatliche Belastung beim Mietkauf daher nicht ausfallen. Abhängig von den vertraglichen Vereinbarungen setzt der Mietkauf zudem voraus, dass der Mieter beim Vertragsabschluss eine grössere Summe für die Anzahlung zahlen kann.

Bei Abschluss eines Mietkaufvertrags ist keine Bank beteiligt. Vielmehr gewährt der Verkäufer dem Mieter ein Darlehen, dass der Mieter in monatlichen Raten abzahlt. Wenn der Mieter den vereinbarten Kaufpreis nicht über die Mietdauer komplett abzahlt, besteht am Ende ein Restbetrag. Dafür von der Bank eine Finanzierung zu erhalten, gestaltet sich meist schwierig. Daher sollte der Mieter ausreichend Geld zur Seite legen, oder er muss mit höheren Finanzierungskosten rechnen. Für den Ansparanteil erhält der Mieter vom Verkäufer keine Verzinsung.

Staatliche Förderungen, wie sie beispielsweise mit dem Gebäudeprogramm für den Bau eines Eigenheims erhältlich sind, gibt es für den Mietkauf nicht. Sie müssen den Kauf der Immobilie daher gänzlich aus eigenen Mitteln bestreiten.

Mietkaufverträge enthalten meist individuelle Vereinbarungen. Ein Muster-Mietkaufvertrag ist daher nicht empfehlenswert. Wenn Sie als Verkäufer oder Kaufinteressent einen entsprechenden Vertrag benötigen, wenden Sie sich am besten an einen Notar. Ein Mietkaufvertrag muss wie ein gewöhnlicher Kaufvertrag notariell beglaubigt werden. Der Notar erstellt für Sie den Mietkaufvertrag und kümmert sich um die Abwicklung.

Achten Sie darauf, dass die folgenden Vereinbarungen im Mietkaufvertrag enthalten sind:

• Das Kaufrecht ist zugunsten des Mieters im Grundbuch einzutragen.
• Der Kaufpreis ist im Mietkaufvertrag festgesetzt und lässt sich später durch den Verkäufer nicht erhöhen.
• Der Mietzins ist für die gesamte Laufzeit festgelegt, d. h., es besteht keine Möglichkeit zur Mietzinserhöhung.
• Der Mietzins setzt sich zusammen aus der Leasingrate und der Wohnentschädigung.
• Das Kaufrecht lässt sich vererben und an Dritte übertragen.
• Die Anzahlung ist unter gewissen Umständen (zum Teil) zu erstatten, wenn der Mieter sein Kaufrecht nicht wahrnimmt.

Wenn es Ihnen an Eigenkapital für eine Hypothek fehlt und der Mietkauf nicht infrage kommt, bietet sich alternativ eine sogenannte Muskelhypothek an. Bei dieser Finanzierungsform verlangt die Bank weniger Eigenmittel, dafür verpflichten Sie sich zu bestimmten Eigenleistungen beim Hausbau. Für Bauherren mit handwerklicher Erfahrung kann sich ein solches Modell lohnen. Dafür brauchen Sie einen detaillierten Plan, den Sie mit Ihrem Kreditantrag bei der Bank einreichen. So haben Sie die Möglichkeit, bis zu 15 Prozent der Baukosten durch Eigenleistungen zu finanzieren. Achten Sie aber darauf, dass Sie sich mit Ihrer Zusage nicht übernehmen. Bauleistungen in Eigenregie sind zeitaufwendig. Häufig kommen dafür nur das Wochenende und die Zeit nach Feierabend in Betracht. Wenn Sie Ihre Arbeiten nicht rechtzeitig fertigstellen, kommt es auf der Baustelle schnell zu Verzögerungen und damit steigen auch die Kosten.

Der Mietkauf bietet sich grundsätzlich nur für Verkäufer an, die dem Mieter ein Darlehen gewähren wollen. Wer sein Haus verkaufen und mit dem Erlös eine neue Liegenschaft kaufen möchte, für den kommt der Mietkauf nicht infrage. Anbieter von Mietkauf-Objekten sind daher meist Bauträger, Projektentwickler und gewerbliche Vermieter mit mehreren Liegenschaften.

Aus Verkäufersicht kann der Mietkauf interessant sein:

• um die Zielgruppe an potenziellen Käufern zu erweitern. Wenn sich eine Liegenschaft schlecht verkaufen lässt, findet sie eventuell durch den Mietkauf einen geeigneten Mieter/Käufer.
• um die allfällige Vorfälligkeitsentschädigung zu vermeiden, wenn auf der Immobilie noch eine Hypothek lastet.
• um die Grundstückgewinnsteuer durch eine längere Haltedauer zu reduzieren.
• um eine höhere Immobilienrendite mit der Vermietung zu erzielen, da der Mietzins beim Mietkauf meist über der ortsüblichen Miete liegt.

Eine Mietkaufvereinbarung ist ein notariell beurkundeter Vertrag und damit für beide Parteien verbindlich. Der Mietkaufvertrag lässt sich daher nur aufheben, wenn Erwerber und Verkäufer dem zustimmen. Wenn der Mieter beispielsweise aus beruflichen Gründen zügeln muss und daher den Mietkaufvertrag kündigen will, so ist dies nicht ohne Zustimmung des Verkäufers möglich. Mietkaufverträge sind grundsätzlich unkündbar. Mit dem Ende der vereinbarten Mietdauer schuldet der Mieter dem Verkäufer den Restbetrag, insofern die Immobilie bis dahin nicht abgezahlt ist. Der Verkäufer wiederum ist dazu verpflichtet, die Liegenschaft bei vollständigem Erhalt des Verkaufspreises zu übergeben. Die meisten Mietkaufverträge räumen dem Verkäufer ein Rücktrittsrecht ein, wenn der Käufer in Zahlungsverzug geraten sollte.

Anders verhält es sich beim Optionskauf. Wenn der Mieter sein Optionsrecht nicht ausüben möchte, braucht er die Immobilie auch nicht zu kaufen. Der Vertrag lässt sich mit der vereinbarten bzw. gesetzlichen Frist kündigen und der Mieter zieht aus.

• Käufer sollten bedenken, dass die wirtschaftliche Handänderung bereits mit Abschluss des Mietkaufvertrags erfolgt. Alle Unterhaltskosten sind daher in der Regel vom Mieter zu tragen.
• Holen Sie sich Rat vom Notar ein, um alle wichtigen Punkte in den Mietkaufvertrag aufzunehmen.
• Treffen Sie auf jeden Fall eine Vereinbarung dazu, was passiert, wenn der Verkäufer insolvent gehen sollte.
• Ziehen Sie den Kauf mit einer Festhypothek, einer Libor Hypothek oder einer variablen Hypothek in Betracht, wenn das Zinsniveau günstig ist.