Verkehrswert Liegenschaft - Verkehrswertschätzung Haus & Wohnung

Sie überlegen sich, Ihre Liegenschaft zu verkaufen und möchten den Verkehrswert Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung wissen? Erfahren Sie hier, was der Verkehrswert einer Liegenschaft überhaupt ist, wo der Unterschied zwischen Verkehrswert und Marktwert liegt und wie die Verkehrswertschätzung abläuft.

Wichtig dabei: Der Verkehrswert wird auf der Grundlage des Ertrags- und Realwerts der Liegenschaft ermittelt (§ 12 Abs. 2 SchäV).

Der Verkehrswert einer Immobilie ist zunächst ein rechnerischer Wert. Der tatsächlich realisierte Verkaufspreis kann sowohl über als auch unter dem Verkehrswert liegen.

Sollten Sie Ihre Immobilie in nächster Zeit verkaufen wollen, empfehlen wir Ihnen, den Verkehrswert vorher professionell ermitteln zu lassen. Denn der Verkehrswert ist die entscheidende Grundlage für die Festlegung des Angebotspreises.

Anders als der Verkehrswert, der anhand von bestimmten Faktoren von einem fachkundigen Experten festgelegt wird, stellt der Marktwert den effektiven Transaktionspreis eines Immobilienverkaufs dar.

Nicht immer werden Immobilien auf einem funktionsfähigen Markt gehandelt. Wird eine Immobilie beispielsweise im Freundes- oder Bekanntenkreis angeboten oder im Rahmen einer Zwangsversteigerung, dann ist nicht hinreichend sichergestellt, dass der sich ergebende Wert an den Verkehrswert heranreicht. Grund hierfür: Die Nachfrage wurde in diesem Fall zu stark begrenzt und es fand kein “gewöhnlicher Geschäftsverkehr” statt.

Andererseits: Der tatsächlich realisierte Marktpreis kann auch den Verkehrswert übersteigen, wenn z. B. ein Kaufinteressent bei einer sehr begehrten Immobilie bereit ist, einen Liebhaberpreis zu bezahlen.

Zur Berechnung des Verkehrswerts einer Liegenschaft werden unterschiedliche Verfahren der Wertermittlung eingesetzt. Welches Verfahren eingesetzt werden sollte, hängt sowohl von der Immobilie als auch von der konkreten Aufgabenstellung ab. 

Zu unterscheiden sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und die Realwertmethode:

• Beim Vergleichswertverfahren wird der Verkehrswert aufgrund von Referenzwerten von in der Vergangenheit verkauften Immobilien geschätzt. Gibt es ausreichend viele und aussagekräftige Referenzwerte, liefert das Vergleichswertverfahren sehr genaue Ergebnisse.
• Bei der Realwertmethode, auch Sachwertverfahren gennant, wird der Wert der Immobilie aus den Kosten ermittelt, die bei Wiederherstellung der Immobilie anfallen würden. Auch wenn es bei diesem Verfahren nicht um die originalgetreue Wiederherstellung geht, so orientiert es sich doch zunächst an den Herstellungskosten und erst in zweiter Linie – durch die Einführung von Marktanpassungsfaktoren – an den tatsächlich am Markt bezahlten Immobilienpreisen.
• Beim Ertragswertverfahren stehen bei der Schätzung vor allem die nachhaltig erzielbaren Erträge im Vordergrund. Allerdings werden auch die Kosten für den laufenden Unterhalt genau untersucht. Sind zum Beispiel die Instandhaltungskosten sehr hoch oder gibt es ein hohes Mietausfallrisiko, kann der Verkehrswert trotz guter Erträge niedrig ausfallen.

Das Grundstück spielt bei der Verkehrswertermittlung eine grosse Rolle. Ist ein Haus in einem sehr schlechten Zustand und potentielle Käufer würden das Haus abreissen, dann ergibt sich der Verkehrswert aus dem Grundstückspreis abzüglich der Abrisskosten. Aber selbst wenn ein Haus erhaltenswert ist, können der Verkehrswert des Grundstücks und der Sachwert des Hauses nicht einfach addiert werden, um den Verkehrswert des Hauses zu ermitteln. Jeder Schätzer sollte sich die tatsächlich realisierten Verkaufspreise für vergleichbare Häuser anschauen und als Bewertungsmassstab berücksichtigen. Gerade in ländlichen Regionen lässt sich der Sachwert des Hauses oft nicht realisieren.

Da es sich beim Verkehrswert einer Immobilie um den am Markt erzielbaren Verkaufspreis handelt, ergibt sich der Marktwert in der Praxis durch das Verhältnis von Angebot und Nachfrage.

• Leitgedanke Verkehrswert: Je höher die Nachfrage nach einem Grundstück/einer Immobilie und je knapper das entsprechende Angebot, desto höher ist der Verkehrswert.

Wie gefragt eine Lage ist, lässt sich am einfachsten am Bodenrichtwert ablesen, der für jedes Grundstück in der Schweiz separat ermittelt werden kann.

Dabei ist zu bedenken, dass es sich bei einem Richtwert um einen Anhaltspunkt handelt, da das betreffende Grundstück in der Regel nicht kürzlich verkauft wurde und der Richtwert ein rechnerischer Wert ist, der aus anderen Grundstücksverkäufen abgeleitet wird.

Neben dem Bodenwert wird der Verkehrswert durch den Gebäudewert bestimmt bzw. durch die Nutzungsmöglichkeiten des Gebäudes. Ist ein Gebäude vermietet, wird unterstellt, dass die Mieteinnahmen und die Kosten, die aufgewendet werden müssen, um ein Gebäude instand zu halten, den Gebäudewert widerspiegeln.

Achtung beim Verkehrswert von vermieteten Immobilien: Kann nur eine niedrige Miete erzielt werden, z. B. weil der Mieter aufgrund von Mängeln am Objekt eine Mietzinsreduktion vornehmen kann, sind die Ertragsmöglichkeiten begrenzt und damit auch der Verkehrswert.

Ist ein Gebäude frei und kann selbst genutzt werden, fliessen bei der Ermittlung des Verkehrswerts – neben dem Bodenwert – vor allem die folgenden Faktoren mit ein:

• Wohn- und Nutzfläche
• Baujahr
• Gebäudemerkmale (z. B. bei Wohnungen: Stockwerk, Balkon, Fahrstuhl, Tiefgarage oder bei Häusern: Keller, Anzahl Kinderzimmer, Ausbaumöglichkeiten, etc.)
• Gebäudezustand (z. B. renovierungsbedürftig, gepflegt oder neuwertig)

Neben der Immobilie und dem eingesetzten Bewertungsverfahren spielt auch der Schätzer eine nicht unerhebliche Rolle bei der Ermittlung des Verkehrswerts. Es ist nicht ungewöhnlich, dass zwei Schätzer bei Ansicht der gleichen Immobilie und Anwendung des gleichen Bewertungsverfahrens dennoch zu unterschiedlichen Ergebnissen kommen.

Fazit: Der Verkehrswert einer Liegenschaft kann nicht schematisch ermittelt werden. Immer gibt es Auslegungs- und Interpretationsmöglichkeiten. Dies gilt auch für aufwendig erstellte Wertgutachten zur Ermittlung des Verkehrswerts.

Wenn ein Schätzer den Verkehrswert einer Liegenschaft ermitteln soll, spricht er zunächst mit dem Auftraggeber die genaue Aufgabenstellung ab. Geht es um den Immobilienverkauf, kann eine kostenlose Immobilienschätzung ausreichen. Für Erbschaften oder Scheidungen braucht es oft eine schriftliche Stellungnahme zum Verkehrswert oder ein Verkehrswertgutachten.

Bei einem Termin vor Ort wird die Immobilie dann genau untersucht. Hier geht der Schätzer anhand von Checklisten durch die Liegenschaft und untersucht, welche Eigenschaften der Immobilie wertsteigernd und welche wertmindernd sind. Dabei klärt er wichtige Punkte und Fragen zur Lage und dem Zustand der Immobilie wie zum Beispiel:

• Ausrichtung des Grundstücks
• Lässt die Bebaubarkeit des Grundstücks einen Anbau zu?
• Kann auf dem Grundstück ein PKW abgestellt werden?

Nach dem Grundstück wird im Rahmen der Verkehrswertschätzung das Haus bzw. das Gebäude genau untersucht. Häufige Fragen und zu untersuchende Punkte sind beispielsweise:

• Baujahr, Wohnfläche, Ausbaumöglichkeiten
• Isolation von Wänden, Dach und Keller
• Ist der Keller trocken? Ist das Dach dicht?
• Wie wird das Haus beheizt? Wie alt ist die Elektrik?
• Wie alt sind die Wasserleitungen, sind es noch Bleileitungen?
• Sind die Fenster aus Holz oder Kunststoff? Steht eine Renovation an?
• Müssen Fussböden, Küche und Bäder erneuert werden?
• Ist der Grundriss modern? Welche Änderungsmöglichkeiten gibt es?
• Sind die Kinderzimmer gross genug? Gibt es eine Wohnküche?
• Ist das Haus sonnig? Hat es einen besonderen Charme, einen Wintergarten?

Unabhängig von der objektindividuellen Bestandsaufnahme und Bewertung von Einzelmerkmalen werden diese Unterlagen regelmässig für die Verkehrswertschätzung berücksichtigt oder benötigt:

Für die Verkehrswertschätzung bei Wohnungseigentum werden zusätzlich diese Unterlagen benötigt:

• Begründung inklusive Begründungspläne
• Reglemente, Nutzungs- und Verwaltungsordnung
• Protokoll der letzten Stockwerkeigentümerversammlung
• Nebenkostenabrechnung/Budget
• Verkaufsdokumentation

Für die Verkehrswertschätzung bei Mietobjekten benötigen Sie zusätzlich:

• Mietaufstellungen
• Mietverträge
• Kosten für den laufenden Unterhalt

Sie möchten den Verkehrswert Ihrer Liegenschaft vor Verkauf kostenlos und unverbindlich schätzen lassen? Unsere Immobilienexperten in Ihrer Region bewerten Ihre Liegenschaft und berechnen den aktuellen Verkehrswert. Sie erhalten damit einen präzisen Wert speziell für Ihre Immobilie und haben so die Grundlage, welcher Verkaufspreis bei Ihnen vor Ort am Markt erzielbar ist.