Hedonische Schätzung: Methode und Bewertungskriterien

Die hedonische Schätzung ist die beliebteste Immobilienbewertungsmethode in der Schweiz. Dabei wird die Liegenschaft mit ähnlichen Immobilien, die bereits verkauft wurden, verglichen. Hier findest du alle Informationen rund um die hedonische Schätzung.

Die hedonische Schätzung ist ein automatisiertes Verfahren zur Bewertung von Immobilien anhand vergleichbarer Liegenschaften. Bei dem sogenannten Vergleichswertverfahren werden Daten von bereits verkauften Immobilien herangezogen, die ähnliche Kriterien mit der zu bewerteten Immobilie erfüllen. Daraus ermitteln Banken, Versicherungen und Pensionskassen den Verkehrswert der Liegenschaft. Auch Makler verwenden zur Erstorientierung die hedonische Schätzung. Für die hedonische Schätzung gilt:

• Der Wert ergibt sich aus Merkmalen wie Baujahr, Fläche und Zimmeranzahl, denen jeweils ein bestimmter Wert zugewiesen wird.
• Es fliessen insgesamt circa 70 Kriterien zur qualitativen und quantitativen Ausstattung sowie zur Lage ein.
• Das computergesteuerte Verfahren ist automatisiert und objektiv.
• In der Schweiz ist die hedonische Schätzung das am häufigsten angewandte Verfahren zur Wertfeststellung von Immobilien.

IAZI hat die Methode in den 1990er Jahren erstmals auf dem Schweizer Immobilienmarkt lanciert. Entwickelt wurde sie bereits um 1950 in den USA. Dort wendete man sie zunächst für diverse Güter an, ehe man sie in den 1980er Jahren schliesslich auch für Immobilien nutzte.

Bei der hedonischen Schätzung wird jede Eigenschaft der Immobilie gesondert bewertet. Für rund 70 Kriterien wie Wohnfläche oder Baujahr ermitteln Computeralgorithmen den jeweiligen Marktwert. Daraus ergibt sich am Ende der Verkehrswert der Immobilie. Berechnungsgrundlage sind aktuelle Verkaufspreise, die mit vergleichbaren Immobilien erzielt wurden. Zusätzlich gilt:

• In die Berechnung fliessen Daten von mehreren tausend Verkäufen ein. Diese stellen Hypothekargeber wie Banken und Versicherungen anonymisiert zur Verfügung.
• Die Methode basiert auf der statistischen Auswertung von realen Transaktionen, was Objektivität garantiert.
• Versteigerungen, Inserate und Schätzwerte haben keinen Einfluss.

Ziel des Verfahrens ist es, den Verkehrswert einer Liegenschaft zu ermitteln. Diesen kann man zur anschliessenden Bestimmung des Kaufpreises nutzen.

Bei der hedonischen Schätzung fliessen rund 70 verschiedene Faktoren in die Bewertung ein:

• Quantitative Faktoren: Baujahr, Bauweise, Anzahl der Zimmer und Nasszellen, Grundstücksfläche usw.
• Qualitative Faktoren: Zustand der Liegenschaft, Ausbaustandard usw.
• Makrolage: Region, Attraktivität des Ortes, Nähe zu Wirtschaftszentren usw.
• Mikrolage: Nähe zu Einkaufszentren, Erholungsgebieten oder Schulen, Verkehrsanbindung, direkte Nachbarschaft, Aussicht, Besonnung usw.

Mittlerweile nutzen die meisten Banken, Versicherungsgesellschaften und Pensionskassen die hedonische Bewertung. Sie dient meist zur Wertbestimmung für Hypotheken oder Versicherungen. Auch Immobilienmakler setzen zumeist auf dieses Verfahren. Aufgrund der schnellen, objektiven Ergebnisse und der geringen Kosten bietet die Methode eine gute Grundlage für Käufe und Verkäufe. Wenn Sie den Wert Ihrer Immobilie mit der hedonischen Methode bestimmen möchten, haben Sie mehrere Möglichkeiten:

• Für eine erste Orientierung können gratis Online-Tools herangezogen werden. Diese berücksichtigen aber nur wenige Kriterien.
• Über IAZI können Sie online eine genauere Schätzung in Auftrag geben, wobei Kosten von 350 Franken für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen bzw. 650 Franken für Mehrfamilienhäuser entstehen.
• Mit der online Immobilienbewertung von immoverkauf24 können Sie gratis und unverbindlich den Wert Ihrer Immobilie ermitteln lassen.

Die hedonische Schätzung ist vor allem für eine erste Einschätzung sinnvoll. Hier einige Vor- und Nachteile:

Der grösste Nachteil der hedonischen Schätzung liegt in ihrer Ungenauigkeit. Spezifische Besonderheiten einer Immobilie können in den standardisierten Faktoren nicht erfasst werden. Daher kann das Ergebnis der Schätzung sich um bis zu 20 % vom effektiven Marktwert unterscheiden.

Eine hedonische Schätzung ist sinnvoll, wenn Sie einen Verkauf erwägen und den ungefähren Verkehrswert Ihrer Liegenschaft bestimmen wollen. Damit können Sie einfach und kostengünstig herausfinden, in welchem Rahmen sich der Verkaufspreis voraussichtlich bewegt. Jedoch reicht das Verfahren als alleiniges Feststellungsverfahren nicht aus. Individuelle Faktoren wie Instandhaltung und Lage können im Detail nur durch eine Bewertung vor Ort eingeschätzt werden.

Für Kaufinteressenten kann die Methode zur Absicherung dienen: So lässt sich herausfinden, ob der Kaufpreis angemessen ist oder ob es noch Raum für Verhandlungen gibt.

Am besten eignet sich die hedonische Schätzung zur Bewertung von Einfamilienhäusern sowie Eigentumswohnungen. Bei Standardimmobilien ist die Genauigkeit am höchsten. Für Liegenschaften mit individuellen Besonderheiten eignet sich die hedonische Schätzung hingegen weniger. Dies betrifft insbesondere Bauernhöfe, Luxusimmobilien und alte Immobilie. Auch bei Grundstücken mit Baulandreserven kann der Wert nicht zuverlässig ermittelt werden.