Vergleichswertverfahren zur Verkehrswertschätzung

Das Vergleichswertverfahren wird sehr häufig zur Verkehrswertermittlung einer Immobilie eingesetzt. Aufgrund einer realistischen Abbildung des Marktgeschehens, gilt das Verfahren auch als eine der präzisesten Methoden zur Wertermittlung von Immobilien.

Das Vergleichswertfahren wird vor allem für Grundstücke und selbstgenutzte Immobilien angewendet. Typische Anwendungsbeispiele sind Einfamilienhäuser, aber auch Doppelhaushälften, Reihenhäuser, Eigentumswohnungen oder Garagen. Die häufigste Vergleichswertmethode in der Schweiz ist die hedonische Schätzung.

Direkte und indirekte Vergleichswerte

Idealerweise werden im Vergleichswertverfahren direkte Vergleiche zwischen Immobilien oder Grundstücken angestellt, die aufgrund Ihrer Merkmale gut vergleichbar sind. Wurde beispielsweise erst vor kurzem ein Nachbargrundstück veräussert, das dem zu bewertenden Grundstück stark ähnelt, dann kann der erzielte Kaufpreis als direkter Vergleichswert im Vergleichswertverfahren berücksichtigt werden. Da es häufig nicht ausreichend direkte Vergleichswerte gibt, findet in der Praxis regelmässig das indirekte Vergleichswertverfahren Anwendung.

Beim indirekten Vergleichswertverfahren wird der Verkehrswert einer Immobilie aus den Kaufpreisen der Vergangenheit abgeleitet. Die erzielten Kaufpreise werden nach unterschiedlichen Kriterien segmentiert (z.B. nach Lage, Baujahr und Art der Immobilie).

Für jedes Segment wird ein Durchschnittspreis errechnet. Die Durchschnittswerte gehen als indirekte Vergleichswerte in das Vergleichswertverfahren ein, müssen aber im Einzelfall noch durch Zu- oder Abschläge korrigiert werden.

Die Tabelle zeigt nur ein einfaches Beispiel. In Wirklichkeit gibt es viel mehr Vergleichfaktoren, die beim Vergleichswertverfahren berücksicht werden müssen. Dafür gibt es besondere Softwares, die Immobilienexperten für die Bewertung Ihrer Immobilie verwenden.