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Vergleichswertverfahren zur Verkehrswertschätzung
Das Vergleichswertverfahren wird sehr häufig zur Verkehrswertermittlung einer Immobilie eingesetzt. Aufgrund einer realistischen Abbildung des Marktgeschehens, gilt das Verfahren auch als eine der präzisesten Methoden zur Wertermittlung von Immobilien.
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Inhalt dieser Seite
1. Wann wird das Vergleichswertverfahren angewendet?
Das Vergleichswertfahren wird vor allem für Grundstücke und selbstgenutzte Immobilien angewendet. Typische Anwendungsbeispiele sind Einfamilienhäuser, aber auch Doppelhaushälften, Reihenhäuser, Eigentumswohnungen oder Garagen. Die häufigste Vergleichswertmethode in der Schweiz ist die hedonische Schätzung.
Direkte und indirekte Vergleichswerte
Idealerweise werden im Vergleichswertverfahren direkte Vergleiche zwischen Immobilien oder Grundstücken angestellt, die aufgrund Ihrer Merkmale gut vergleichbar sind. Wurde beispielsweise erst vor kurzem ein Nachbargrundstück veräussert, das dem zu bewertenden Grundstück stark ähnelt, dann kann der erzielte Kaufpreis als direkter Vergleichswert im Vergleichswertverfahren berücksichtigt werden. Da es häufig nicht ausreichend direkte Vergleichswerte gibt, findet in der Praxis regelmässig das indirekte Vergleichswertverfahren Anwendung.
2. Wie funktioniert das indirekte Vergleichswertverfahren?
Beim indirekten Vergleichswertverfahren wird der Verkehrswert einer Immobilie aus den Kaufpreisen der Vergangenheit abgeleitet. Die erzielten Kaufpreise werden nach unterschiedlichen Kriterien segmentiert (z.B. nach Lage, Baujahr und Art der Immobilie).
Für jedes Segment wird ein Durchschnittspreis errechnet. Die Durchschnittswerte gehen als indirekte Vergleichswerte in das Vergleichswertverfahren ein, müssen aber im Einzelfall noch durch Zu- oder Abschläge korrigiert werden.
Zu- und Abschläge beim indirekten Vergleichswertverfahren
Für die Zu- und Abschläge kommen als Korrekturfaktoren vor allem die Merkmale in Frage, die in besonderem Masse wertbeeinflussend sind wie z.B.:
- Mikrolage (Verkehrsanbindung, Verkehrslärm, etc.)
- Zustand der Immobilie (Renovationsbedarf, Sanierungsbedarf)
- Grundrisse, Belichtung, Nutzungsmöglichkeiten
- Grundstücksausrichtung, Dienstbarkeiten, etc.
Die Zu- und Abschläge sollten nicht mehr als 30 bis 35% von den Durchschnittswerten ausmachen, damit das Vergleichswertverfahren als valide eingestuft wird.
3. Vergleichswertverfahren: Beispiel
|
Angaben |
Vergleichswohnung | zu bewertende Wohnung | Zu-/Abschlag in % |
| Grösse | 80 m2 | 80 m2 | |
| Baujahr | 1980 | 1989 | + 5% |
| Lage | mittlere Lage | mittlere Lage | |
| Stockwerk | 1. Stock | Parterre | - 20% |
| Standard | durchschnittlich | durchschnittlich | |
| Zustand | baujahrestypisch | modernisiert | + 15% |
| Vermietung | unvermietet | unvermietet | |
| Preis pro m2 | 6700 Fr. | 6700 Fr. | |
| Wert absolut | 536’000 Fr. | 536’000 Fr. |
Die Tabelle zeigt nur ein einfaches Beispiel. In Wirklichkeit gibt es viel mehr Vergleichfaktoren, die beim Vergleichswertverfahren berücksicht werden müssen. Dafür gibt es besondere Softwares, die Immobilienexperten für die Bewertung Ihrer Immobilie verwenden.