Maklerprovision Schweiz - Wer zahlt? Wie hoch ist sie?

Beim Verkauf oder bei der Vermietung einer Immobilie durch einen Makler ist in der Regel die Maklerprovision fällig. Die rechtliche Grundlage für den Maklervertrag befindet sich im dritten Abschnitt des Obligationenrechts. Dieser Ratgeber beantwortet die sieben meistgestellten Fragen zum Thema Maklerprovision.

Ein Vertrag zwischen einem Makler und seinem Auftraggeber kann schriftlich oder auch mündlich zustande kommen. Wird das Objekt erfolgreich veräussert, ist der Verkäufer zur Zahlung der Maklerprovision verpflichtet. Der Provisionsanspruch kann sich durch:

• Zuführungsmäkelei (Makler bringt Interessenten und Verkäufer miteinander in Kontakt),
• Vermittlungsmäkelei (Makler nimmt an Vertragsverhandlungen teil) oder
• Nachweismäkelei (Makler benennt Interessenten oder Objekt) ergeben.

Zusammengefasst bedeutet dies: Wenn der Makler massgeblich für den Vertragsabschluss verantwortlich ist, darf er seine Provision verlangen. In der Praxis hat es sich bewährt, einen schriftlichen Maklervertrag abzuschliessen, der die Höhe und Fälligkeit der Zahlung festlegt.

Die Maklerprovision in der Schweiz muss nach dem Bestellerprinzip vom Verkäufer oder Vermieter einer Immobilie bezahlt werden. Nur selten kommt der Mieter für die Maklercourtage auf, und zwar, wenn dieser den Makler explizit mit der Suche nach einer passenden Wohnung beauftragt und dazu auch ein Vertrag abgeschlossen wird.

Die Höhe der Maklerprovision ist Verhandlungssache, wenn Sie einen Makler beauftragen. Die Schweizer Rechtsprechung gibt hierfür keine festgelegten Raten vor. In der Praxis üblich sind Vereinbarungen zwischen 2 % und 3 %, abhängig von der zu vermittelnden Immobilie und dem Verkaufspreis.

Dennoch gibt es gewisse Einschränkungen zur Provisionshöhe. Die Herabsetzung der Maklerprovision ist in Artikel 417 des Obligationenrechts geregelt. Wird die Provisionshöhe als unverhältnismässig angesehen, kann sie auf Antrag vom Richter herabgesetzt werden. Zusätzlich zu seiner Courtage kann der Makler einen Aufwendungsersatz für Reisekosten, Spesen, Werbekosten und weitere Ausgaben in Rechnung stellen. Diese Aufwendungen sollten genau im Vertrag festgelegt werden und sind, anders als die Maklerprovision, unabhängig vom Verkauf der Immobilie fällig.

Fallbeispiel: Makler und Verkäufer vereinbaren im Vertrag, dass ein erfolgsunabhängiger Aufwendungsersatz für die Erstellung des Exposés zu zahlen ist. Die Immobilie wird schliesslich verkauft und der Makler ist nicht am Vertragsabschluss beteiligt. Er darf in diesem Fall jedoch seinen Aufwand geltend machen. Verlangt der Makler hingegen pauschal die Zahlung einer Gebühr, wenn der Verkäufer das Objekt selbst privat vermittelt, ist diese Vereinbarung unwirksam.

Wie zuvor erwähnt, können Makler und Auftraggeber die Höhe der Verkaufsprovision frei verhandeln. Von diesem Recht sollten Verkäufer Gebrauch machen. Tarifempfehlungen lassen sich von den örtlichen Berufsverbänden einholen. Generell lohnt es sich bei der Maklersuche, mehrere Offerten bei verschiedenen Immobilienmaklern einzuholen und diese miteinander zu vergleichen. Unterschiede im Honorar ergeben sich auch abhängig vom Vertrag.

Zum Thema Maklerprovision in der Schweiz zirkulieren einige geläufige Irrtümer. Häufig wird versucht, die Courtage zu umgehen, indem die Immobilie an einen Bekannten oder Verwandten des Eigentümers verkauft wird. Bei einem Exklusivmandat macht es jedoch keinen Unterschied, ob der Makler oder der Eigentümer selbst einen Käufer für die Immobilie findet. Der Makler hat trotzdem Anspruch auf seine Provision.

Wurde zwischen dem Verkäufer und dem Makler jedoch ein einfacher Maklervertrag abgeschlossen und der Verkäufer findet selber einen Käufer, schuldet dieser dem Makler keine Provision. Im Falle weiterer vertraglicher Vereinbarungen z.B. Kosten für die Exposé-Erstellung oder Werbekosten, dann müssen diese Leistungen dem Makler bezahlt werden.

Wann die Maklergebühren zu zahlen sind, wird im Maklervertrag geregelt. Üblicherweise tritt dies ein, wenn der Immobilienverkauf abgeschlossen wurde, das heisst, nach der Vertragsunterschrift beim Notar. Mitunter kann für den Hauptvertrag eine bestimmte Form vorgeschrieben sein, beispielsweise wenn das Geschäft öffentlich zu beurkunden ist. In diesem Fall kann der Makler seine Provision erst verlangen, wenn diese Vorgabe erfüllt ist.

Unter bestimmten Voraussetzungen ist ein Vertrag zwischen dem Makler und dem Auftraggeber als unwirksam anzusehen. Verletzt der Makler seine Treuepflichten oder besteht eine unzulässige Doppelmäkelei, erlischt damit sein Provisionsanspruch.

Beispiel: Doppelmäkelei liegt vor, wenn der Makler die Interessen des Käufers und die des Verkäufers vertritt. Die Doppeltätigkeit macht den Maklervertrag unwirksam. Keine Auswirkung auf den Provisionsanspruch besteht, wenn der Makler den Nachweis erbringt und nicht an den Verhandlungen beteiligt ist.