Aktueller Maklervertrag bzw. Maklerauftrag

Wer eine Immobilie über einen Immobilienmakler vermarkten möchte, sollte sich vorher darüber informieren, was beim Abschluss eines Maklervertrags zu beachten ist. Wir beantworten im Folgenden die acht häufigsten Fragen rund um das Thema Maklervertrag.

Ein Maklervertrag zwischen einem Auftraggeber und einem Immobilienmakler unterliegt in der Schweiz den Vorschriften des einfachen Auftrages (OR Art. 412 Abs. 2). Auftraggeber sind im Immobilienbereich in der Regel Eigentümer, die eine Immobilie verkaufen oder vermieten wollen.

Da der Grundsatz der Gestaltungsfreiheit gilt, kann der Maklervertrag unter Berücksichtigung des Schweizer Rechts frei gestaltet werden. Im Obligationenrecht ist jedoch die Frage der Vergütung geregelt.

Demnach kann der Makler gegenüber dem Auftraggeber eine Vergütung verlangen, wenn er einen Kauf- oder Mietvertragsabschluss vermittelt bzw. nachgewiesen hat (OR Art. 412 Abs. 1). Das Gesetz verpflichtet den Makler jedoch nicht dazu, bestimmte Aufgaben oder Leistungen zu erbringen. Es sichert ihm aber einen Vergütungsanspruch bei erfolgreicher Vermittlung zu. Eigentümer sollten vor Beauftragung mit dem Immobilienmakler daher genau klären, welche Leistungen er für sie erbringen soll.

Der Gesetzgeber sieht für Maklerverträge keine besonderen Formvorschriften vor, wenn Sie eine Immobilie verkaufen möchten. Somit kann ein Maklerauftrag auch mündlich zustande kommen, wenn ein Eigentümer einen Makler bittet, seine Immobilie für ihn zu verkaufen und der Makler zusagt. Juristisch gesehen ist der Maklervertrag dann durch die gegenseitige übereinstimmende Willensäusserung abgeschlossen worden. Maklerverträge können auch stillschweigend abgeschlossen werden, wenn der Eigentümer von der Maklertätigkeit weiss und diese duldet.

Es gibt grundsätzlich zwei Varianten des Maklerauftrags, die mit unterschiedlichem Leistungsumfang seitens des Makler verbunden sind:

Nachweismäkelei

Die Aufgabe des Maklers bei dieser Auftragsart ist lediglich die Bezeichnung des Käufers (Zusammenführung von Kaufinteressent und Verkäufer). Der Makler ist nicht dazu verpflichtet, aktiv an den Vertragsverhandlungen teilzunehmen. Er verdient seine Provision mit dem Nachweis des Kaufinteressenten.

Abschlussmäkelei

Ein Maklervertrag zur Vermittlungs-/Abschlussmäkelei kann für Verkäufer sinnvoll sein, wenn sie das gesamte Geschäft in die professionellen Hände des Maklers übergeben möchten. Bei diesem Mandat ist der Makler für das Zustandekommen des Kaufvertrags verantwortlich. Der Makler führt die Verhandlungen und arbeitet darauf hin, dass ein Hauptvertrag zustande kommt. Seine Maklerprovision verdient der Makler in der Regel erst mit der öffentlichen Beurkundung des Grundstückkaufs.

Beim Exklusivmandat-Prinzip verzichtet der Eigentümer im Gegenzug zur Tätigkeitsverpflichtung des Maklers darauf, parallel noch andere Makler zu beauftragen. Es steht ihm jedoch trotzdem frei, seine Immobilie privat an einen Interessenten zu verkaufen, wobei der Makler in diesem Fall meist trotzdem seine Provision oder einen Teil davon verlangen kann. Im Maklervertrag ist solch eine Situation häufig klar geregelt.

In der Regel wird bei Beauftragung eines Maklers sowohl die Höhe der Maklerprovision festgelegt als auch die Frage, wer die Maklerprovision zu zahlen hat.

Beim Immobilienverkauf gibt es aktuell noch keine gesetzlichen Vorgaben, wer die Maklerprovision zu zahlen hat. Auch die Höhe kann zwischen den Vertragsparteien frei vereinbart werden. In der Schweiz ist es üblich, dass der Verkäufer die Provision schuldet und der Käufer vom Makler nachgewiesen bzw. vermittelt wird. Nur in seltenen Fällen wird der Makler vom Käufer beauftragt und von diesem bezahlt, wenn formell ein Suchauftrag vorliegt. Der Maklerlohn kann entweder als Pauschalbetrag, Entschädigung nach Zeitaufwand oder als Provision im Maklervertrag definiert werden. Einen Anspruch auf seine Courtage hat der Makler nur, wenn ein Hauptvertrag über den Verkauf der Immobilie abgeschlossen wird. Die Höhe der Maklerprovision richtet sich nach dem Objekt, der aktuellen Marktlage und dem Kanton.

Aufwendungsersatz im Maklervertrag

Es ist auch möglich, dass Verkäufer und Makler neben der Provision einen Aufwendungsersatz für Insertionskosten, Reisespesen und ähnliche Aufwendungen vereinbaren.

Grundsätzlich sollten im Maklervertrag die Rechte und Pflichten der Vertragsparteien aufgeführt werden. Anhand der folgenden Maklervertrag-Checkliste können Sie überprüfen, ob bei einem Immobilienverkauf die wichtigsten Punkte im Maklervertrag enthalten und in Ihrem Sinne geregelt sind:

• Benennung der Vertragsart (z. B. Nachweismäkelei, Abschlussmäkelei)
• Auftraggeber und Maklerfirma werden klar benannt
• Zu vermarktende Immobilie wird korrekt benannt
• Angebots- und/oder Mindestverkaufspreis wurde definiert
• Pflichten und Dienstleistungen des Maklers werden benannt, insbesondere: Verkaufsberatung und marktgerechte Ermittlung des Verkehrswerts der Liegenschaft, Erstellung und Abstimmung eines verkaufsfördernden Exposés, Bewerbung der Immobilie auf der eigenen Homepage, den 3 grössten Internetportalen, Kontaktierung vorgemerkter Kunden, Organisation und Durchführung von Besichtigungen, Führung von Verkaufsverhandlungen, Mitwirkung am Kaufvertrag
• Maklerzusage, regelmässig über den Vermarktungsstand zu berichten
• Angemessen kurze Vertragslaufzeit (in der Regel 3 bis 6 Monate) und Kündigungsfristen
• Benennung der vereinbarten Maklerprovision für Verkäufer und/oder Käufer
• Marktgerechte Maklerprovision, d. h. in der Regel zwischen 2 bis 5 %
• Aufwendungsersatz für Marketing, Insertionskosten etc.
• Bevollmächtigung des Maklers, Auskünfte und Unterlagen bei Ämtern einholen zu dürfen
• Auflistung der finanziellen Folgen im Falle einer vorzeitigen Kündigung
• Regelungen über die Vertragsdauer hinaus

Definieren Sie insbesondere die Pflichten des Maklers eindeutig, damit Sie im Falle einer Schlechtleistung auch ausserordentlich kündigen können. Akzeptieren Sie keine unangemessen langen Vertragslaufzeiten, damit Sie bei Unzufriedenheit die Vermarktung schneller neu starten können.

Wurde ein Maklervertrag auf unbefristete Zeit abgeschlossen, kann der Vertrag jederzeit ohne Angabe von Gründen gekündigt werden. Wurde er aber zeitlich befristet, so kann der Auftraggeber entweder fristgerecht zum Ablauf der vereinbarten Laufzeit kündigen oder vom Vertrag zurücktreten. Für eine fristlose Kündigung vor Vertragsablauf mit sofortiger Wirkung muss ein wichtiger Grund benannt werden, z. B. eine Vertragsverletzung seitens des Maklers. Ein Maklervertrag endet stets, wenn ein Hauptvertrag (Kaufvertrag über die Immobilie) zustande gekommen ist.

Eigentümer oder Interessenten haben jederzeit das Recht, den Maklervertrag zu widerrufen, da dieser subsidiär dem Recht des Auftrags untersteht (OR 404). Dies gilt für befristete und unbefristete Maklerverträge. Ein Widerruf darf nicht zur Unzeit erfolgen, d. h. wenn die Kündigung in einem ungünstigen Moment erfolgt und kein wichtiger Grund vorliegt. In diesem Fall ist der Auftraggeber unter Umständen schadensersatzpflichtig in Bezug auf vergebliche Aufwendungen, die der Makler bereits getätigt hat.