Immobilienmarkt Schweiz 2023: Aktuelle Entwicklungen und Prognosen

Der Schweizer Immobilienmarkt hat in den letzten Jahren einen starken Wandel durchgemacht. Wie die Lage des Immobilienmarkts aktuell aussieht und ob sich ein Immobilienverkauf lohnt, erfahren Sie in diesem Artikel.

Rekordhohe Immobilienpreise, eine starke Nachfrage und vielerorts stattliche Immobilienrenditen – der Immobilienmarkt in der Schweiz entwickelte sich 2021 trotz der Corona-Pandemie solide. Befeuert wurden die Preisanstiege vor allem durch die niedrigen Hypothekarzinsen. Im Jahr 2022 sind die Immobilienpreise weiter in die Höhe geklettert, aber gleichzeitig sind auch die Hypothtekarzinsen gestiegen. Kennzahlen der Schweizer Wirtschaft im Überblick:

• Reales BIP: Das Bruttoinlandsprodukt der Schweiz hat sich seit dem Einbruch 2020 (-2,6 Prozent) im Jahr 2021 mit einer Steigerung von 4,2 Prozent gut erholt. Im 2. Quartal 2022 stand das BIP bei +2,4 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal.
• Zahl der Arbeitslosen: Im September 2022 betrug die Arbeitslosenquote 1,9 Prozent und ist gegenüber dem Vorjahresmonat somit um 25,6 Prozent gesunken.
• Bevölkerung: In der Schweiz stieg 2021 das Bevölkerungswachstum um 1,16 Prozent gegenüber dem Vorjahr, denn die Anzahl der Geburten überstieg die Anzahl der Todesfälle. 2022 hat die Bevölkerung besonders wegen des Ukrainekriegs und der Instabilität in anderen Ländern an Wachstum gewonnen. Genaue Zahlen stehen noch nicht vor.
• Hochbauinvestitionen: 2021 ist gegenüber dem Vorjahr 1,4 Prozent mehr Geld in Neu- und Umbauten geflossen.

Die Schweizer Wirtschaft hat sich schnell von der Coronakrise erholt und die Arbeitslosenquote ist stark gesunken. Ausserdem wächst die Bevölkerungszahl und somit der Bedarf an mehr Wohneigentum. Die Möglichkeit im Homeoffice zu arbeiten, hat auch den Wunsch für grössere Wohnräumlichkeiten geweckt. Dies wirkt sich wiederum auf den Schweizer Immobilienmarkt und die Nachfrage aus. Die Nähe am Arbeitsort ist auch in den Hintergrund geraten und hat anderen Faktoren, wie Garten, Terrasse, ein zusätzliches Zimmer usw. den Vorrang gelassen.

Anfang 2022 lag der Leitzins bei -0,75 Prozent, mittlerweile wurde er bereits viermal erhöht und beträgt nach der letzten Erhöhung im März 2023 momentan 1,5 Prozent. Die SNB hat diese Massnahme ergriffen, um die Inflation zu bremsen. Für eine zehnjährige Festhypothek stehen die Zinsen aktuell bei 2,7 Prozent, aber sie werden in Anbetracht der letzten Erhöhung des Leitzins wahrscheinlich steigen. Im Januar 2021 lag eine zehnjährige Hypothek noch bei 1,05 Prozent. Obwohl die Hypothekarzinsen noch relativ niedrig sind, warnen Experten vor dem Platzen der Immobilienblase in der Schweiz.

Die Preise für Wohneigentum sind auch 2022 weiter gestiegen (+5,3 Prozent). Der Wunsch nach Wohneigentum hat infolge der Corona-Pandemie nochmals zugenommen. Die eigenen vier Wände haben im vergangenen Jahr an Stellenwert gewonnen und Wohneigentum in der Peripherie und ländlichen Regionen gewinnen immer mehr an Attraktivität auf dem Immobilienmarkt. Dies bezeugt der Stand der Leerstandquote und der wachsende Preisanstieg:

• Leerstandsquote: 2022 ist die Leerwohnungsziffer wegen der hohen Nachfrage und der geringen Neubautätigkeit unerwartet stark von 1,54 Prozent auf 0,4 Prozent gesunken.
• Preiswachstum: Transaktionspreise für Eigentumswohnungen sind im 4. Quartal 2022 um 4,1 Prozent gegenüber dem Vorjahresmonat gestiegen. Bei Einfamilienhäusern konnte sogar ein Wachstum von 6,7 Prozent verzeichnet werden.

Auch die Bautätigkeit spielt eine Rolle für das Verständnis der aktuellen Lage auf dem Immobilienmarkt in der Schweiz. Es wurde in den letzten Jahren nämlich ein deutlicher Rückgang in der Bautätigkeit verzeichnet, was auch den Rückgang der Leerwohnungsziffer in der Schweiz erklärt. Einfamilienhäuser mit Umschwung werden kaum noch gebaut. Die Tendenz geht eher in Richtung Renditeliegenschaften für Mietwohnungen. Dafür gibt es zwei Gründe:

• Die Bodenknappheit verschiebt den Bauschwerpunkt immer mehr in Richtung Umbau und Ersatzneubau. Es soll das höchste Potenzial aus den Baugrundstücken herausgeholt werden.
• 2022 hat sich die Inflation durch die Erhöhung der Baustoffpreise auch in der Baubranche bemerkbar gemacht. Der Hochbaumaterialpreisindex ist um 19,6 Prozent höher als im Vorjahresmonat. Höhere Preise der Baurohstoffe heisst höhere Baukosten und somit eine höhere Kapitalinvestition bzw. eine höhere Hypothek.

Ein weiterer Indikator für den Schweizer Immobilienmarkt ist der UBS Swiss Real Estate Bubble Index. Er ist im 4. Quartal 2022 von 1,53 auf 1,54 Punkte gestiegen. Das Risiko, dass die Immobilienblase auf dem Schweizer Immobilienmarkt platzen könnte, wird durch diesen Wert bekräftigt.

Die Immobilienpreise in der Schweiz lassen sich nicht bremsen und steigen weiter an. Möchten Sie Ihre Immobilie verkaufen? Dann könnte jetzt ein guter Zeitpunkt dafür sein. Die Tabelle zeigt ein Überblick über die Preissituation für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern auf dem Schweizer Immobilienmarkt.

Der Schweizer Wohnimmobilienpreisindex ist im 3. Quartal 2023 um 0,2 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal gestiegen. Die Hauspreise haben ein Preiswachstum von 0,6 Prozent und die Wohnungspreise ein Wachstum von 1,9 Prozent erreicht. Die Nachfrage auf dem Schweizer Immobilienmarkt lässt zwar leicht nach, aber bleibt immer noch auf hohem Niveau.

Auf dem Schweizer Immobilienmarkt sind die Mieten nach dem klassischen Angebotsmietpreisindex im 3. Quartal 2023 um 3,9 Prozent und nach dem neuen hedonischen Angebotsmietpreisindex um 3,6 Prozent (qualitätsbereinigt) zum Vorjahresquartal gestiegen. Wüst & Partner prognostiziert somit eine Trendwende der Mieten. Grund für die Erhöhung der Mieten sind die grössere Nachfrage durch Bevölkerungswachstum sowie den langsamen Anstieg der Neubautätigkeit.

Ein wichtiger Indikator für den Mietwohnungsmarkt ist die Leerstandsquote, die mit 1,6 Prozent einen Rückgang gegenüber den 2,1 Prozent vom Vorjahr erlebt hat. Im März 2023 wurde das Mietzinsniveau erstmals auf 1,5 Prozent erhöht. Sollte die Leerstandsquote unter 1 Prozent fallen, ist mit deutlichen Mietzinserhöhungen zu rechnen.

• Leerstandsquote: Die fünf Schweizer Grosszentren verzeichnen im Jahre 2023 noch tiefere Leerstandsquoten auf dem Immobilienmarkt als im Vorjahr. Die geringste Leerstandsquote hat Zürich mit 0,1 Prozent. Darauf folgen Genf mit 0,6 Prozent, Lausanne 0,6 Prozent, Bern 0,6 Prozent und schliesslich Basel mit 1,4 Prozent. Vom schweizweiten Durchschnitt von 1,6 Prozent sind also alle Grosszentren weit entfernt. In diesen Städten wird es somit schwieriger sein, eine Mietwohnung zu finden.
• Gesamtrendite: Schweizweit lag die durchschnittliche Gesamtrendite bei 5,3 Prozent. Die beste Gesamtrendite erzielten Investoren in Zürich mit 6,8 Prozent.

Eigentümer von Geschäftsräumen mussten in den vergangenen Jahren einige Einbussen hinnehmen. Im Jahr 2022 haben viele Unternehmen ihre Mitarbeiter wieder ins Büro gerufen, dies hat im 4. Quartal 2022 die Nachfrage nach Büroflächen befeuert. Doch durch diese rege Nachfrage und die tiefe Bautätigkeit sank im 3. Quartal 2023 das Büroflächenangebot um 5,6 Prozent. Die Mietpreise für Büroflächen sind gegenüber dem Vorjahresmonat um 4,55 Prozent angestiegen. Wuest & Partner hat für 2024 einen weiteren Anstieg bei Büroflächen, jedoch ein Nachlassen der Mieten für Verkaufsflächen prognostiziert.

• Leerstandsquote: Die meisten leerstehenden Büroflächen befinden sich in Genf und verzeichnen 4 Prozent. In den anderen Schweizer Grosszentren liegen die Leerstandsquoten zwischen 1,3 und 3,1 Prozent. Bei den Verkaufsflächen rangiert Lausanne an erster Stelle, mit einer Leerstandsquote von 5,6 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Es folgen Basel mit 2,2 Prozent und Genf mit 1,5 Prozent. In Bern und Zürich stehen hingegen nur respektive 0,2 Prozent und 0,3 Prozent aller Verkaufsflächen leer.
• Gesamtrendite: Die höchsten Renditen für Büroflächen im Jahr 2023 (MSCI, 2022) erzielten Zürich und Bern (4,1 Prozent). Diese ist deutlich geringer als noch in 2022 (MSCI 2021).
  Auch bei den Verkaufsflächen hält Zürich mit einer Gesamtrendite von 5,9 Prozent gut mit. Die Gesamtrendite für Büroflächen in der Schweiz lieg bei 3,4 Prozent. Dabei ist die Lage der Geschäftsfläche der gewinnende Faktor. Lagen mit viel Passantenströmungen sind beliebter, weil sich dadurch die Chance eines Spontaneinkaufes und somit der Erfolg eines Unternehmens erhöhen. Bei Verkaufsflächen beträgt die Gesamtrendite der Schweiz 4,0 Prozent.

Viele Immobilieneigentümer erreichen einen Zeitpunkt, an dem sie sich für einen Verkauf oder eine Vermietung entscheiden müssen. Was sich auf dem Schweizer Immobilienmarkt aktuell mehr lohnt, ist von Fall zu Fall unterschiedlich.

Wie sich der Immobilienmarkt in der Schweiz 2023 entwickeln wird, ist schwer zu sagen. Klar ist, die Covid-19-Massnahmen haben die Sicht der Schweizer auf das eigene Zuhause geändert. In den letzten zwei Jahren hat eine Abwanderung aus den Grosszentren stattgefunden, wie eine Studie von Credit Suisse aufzeigt. Am meisten profitieren die umgebenden Agglomerationen. In diesen Regionen bestehen beträchtliche Unterschiede in der Preisentwicklung gegenüber den Schweizer Grosszentren. Ausserdem handelt es sich meistens um ruhigere Gegenden mit mehr Grünflächen und grösseren Räumlichkeiten zu einem niedrigeren Preis. Wegen ihrer neuen Attraktivität steigen auch die Immobilienpreise in den Agglomerationen.

Immobilienexperten gehen 2023 von einer Stagnierung der Preise bzw. in manchen Regionen sogar von einem Sinken der Immobilienpreise in der Schweiz aus. Gleichzeitig schliessen Immobilienexperte ein weiteres Ansteigenden der Zinsen bei Hypotheken nicht aus. Innerhalb eines Jahres, also von Januar 2022 bis Januar 2023, hat die SNB den Leitzins von -0,75% auf 1% erhöht. Im März 2023 wurde der Leitzins nochmals um 0,5 Basispunkte erhöht und liegt momentan bei 1,5%.

Wie werden sich die Immobilienpreise verändern?

Aktuell eine Prognose zu wagen, ist in Anbetracht des Krieges und der Inflation sehr schwer und wahrscheinlich auch etwas frühzeitig. Sollten die Hypothekarzinsen jedoch weiter steigen, würde die Nachfrage höchstwahrscheinlich zurückgehen und somit auch die Immobilienpreise auf dem Schweizer Immobilienmarkt fallen. Jetzt heisst es, abwarten und die Lage im Auge behalten.

Als Immobilieneigentümer sollten Sie sich daher gut überlegen, was Sie mit Ihrer Immobilie machen wollen. Eine Schätzung Ihrer Immobilie ist der erste Schritt, um weitere Entscheidungen treffen zu können. Hier können Sie erfahren, was Ihre Immobilie aktuell auf dem Schweizer Immobilienmarkt wert ist.