Ein Haus erben – von der Testamentseröffnung bis zum Hausverkauf

Wer ein Haus oder eine Wohnung aufgrund eines Trauerfalls erbt, hat kaum Zeit zum Trauern. Schnell melden sich Nachlassbehörde, Steueramt und mögliche Miterben mit ihren Fragen. Formalitäten sind zu klären und Entscheidungen zu treffen. Haben Sie ein Haus als Alleinerbe oder in einer Erbengemeinschaft geerbt? Dann haben Sie grundsätzlich drei Möglichkeiten: Sie können selbst einziehen, das Haus vermieten oder das Haus verkaufen.

Die wichtigsten Informationen zum Thema Haus erben und Immobilie erben finden Sie in diesem Ratgeber.

Wird bei der Testamentseröffnung festgestellt, dass Sie im Nachlass ein Haus geerbt haben, müssen Sie zunächst einen Erbschein bestellen, um über die Immobilie verfügen zu können. Mit dem Erbschein weisen Sie sich gegenüber der Bank und den Behörden als berechtigter Erbe des Hauses aus und können anschliessend frei über das Erbe verfügen. Befinden Sie sich in einer Erbengemeinschaft und sind nicht alleiniger Erbe des Hauses, so werden im Erbschein Namen und Daten aller erbberechtigten Personen angegeben, allerdings muss jeder Erbe für sich den Erbschein beantragen. Um einen Antrag auf den Erbschein zu stellen, müssen sie zunächst entscheiden, ob Sie das Erbe annehmen oder ausschlagen.

Im ersten Moment hört sich die Frage vielleicht komisch an. Warum sollte man als Erbe oder Erbengemeinschaft ein Erbe ausschlagen? Vor allem, wenn ein Haus zu erben ist? Aber: Haus erben kann eben auch bedeuten, dass man Schulden erbt!

Prüfen Sie daher im ersten Schritt, ob der Verstorbene Schulden hatte. Eine Annahme des Erbes macht nur Sinn, wenn der Wert des Nachlasses die Summe aller geerbten Schulden übersteigt. Ansonsten sollten Sie das Erbe unbedingt ausschlagen, um ihr Vermögen vor den Gläubigern des Verstorbenen zu schützen. Zwar ist auch ein Insolvenzverfahren über den Nachlass auch noch nach Annahme der Erbschaft möglich, aber das Verfahren ist sehr aufwendig. Darüber hinaus würden zwar auch bei diesem Verfahren zunächst alle Gläubiger aus dem Nachlass befriedigt, allerdings bleibt dann nach dem Hausverkauf des geerbten Hauses oftmals nichts für die Erben übrig.

Wurde das Haus als Sicherheit für einen Kredit verpfändet, so haben die Darlehensgeber Ihre Forderung in der Regel im Grundbuch im ersten Rang eintragen lassen (Grundschulddarlehen). Allerdings kann der Verstorbene auch noch andere Verbindlichkeiten und Schulden haben, die nicht in Verbindung mit dem Haus stehen. Deshalb sollten Sie sich als Erbe einen Überblick bei der Bank des Verstorbenen über alle Kontostände und Verbindlichkeiten machen.

Wenn Sie als rechtmässiger Erbe die Erbschaft nicht annehmen möchten, so müssen Sie dies innert 3 Monaten gegenüber der zuständigen Behörde am letzten Wohnsitz der verstorbenen Person erklären. Es ist aus Beweisgründen ratsam, die Ausschlagung schriftlich per Einschreiben mitzuteilen. Bei einer Ausschlagung fallen für die Erben keine Kosten an. Die 3-Monatsfrist läuft ab dem Moment, wo Sie von der Erbschaft Kenntnis erlangt haben. Für den Fall, dass Sie die 3 Monate nicht eingehalten oder das Erbe irrtümlich angenommen haben, können Sie die Annahme nachträglich anfechten. In der Praxis wird dieser Weg vor allem dann von den Erben gewählt, wenn diese die Überschuldung erst zu spät erkannt haben. Wird der Erbschein bereits innert der 3-Monatsfrist beantragt, so gilt das Erbe mit der Beantragung als angenommen.

Gibt es mehrere Erben und keiner der Erben hat das Haus explizit vermacht bekommen, fällt das Haus in die Verantwortung der Erbengemeinschaft. Ist neben der Immobilie im Nachlass kein grösseres, liquidierbares Vermögen vorhanden, so kann ein Erbe das Haus oder die Wohnung nur dann komplett übernehmen, wenn er andere Erben auszahlt. Häufig ergibt sich die Auszahlungsnotwendigkeit alleine schon aufgrund des gesetzlichen Pflichtteils eines Miterbens.

Prüfen Sie, ob Sie das Kapital für die notwendige Auszahlung etwaiger Miterben haben sowie das Budget für die künftige Unterhaltung der Immobilie. Prüfen Sie zudem, ob Ihr Interesse mit dem Interesse anderer Erben kollidiert, da es sonst zu langwierigen Erbstreitigkeiten kommen kann.

Die Höhe der Erbschaftssteuer und Freibeträge richten sich nach dem Verwandschaftsgrad und werden von den Kantonen unterschiedlich geregelt. Stark benachteiligt sind vor allem nicht verheiratete Partner, die Stiefkinder des Erblassers und weitere Nichtverwandte. Ehepartner sind hingegen in nahezu allen Kantonen in der Schweiz von der Erbschaftssteuer befreit.

Selbst in die geerbte Immobilie einzuziehen, z.B. in das Haus der verstorbenen Eltern, kommt einigen Erben aufgrund der emotionalen Verbundenheit als erstes in den Sinn. Allerdings sollten Sie die Nutzung eines geerbten Hauses oder einer geerbten Wohnung nur dann in Betracht ziehen, wenn diese Ihre Wohnbedürfnisse auch ideal erfüllt und auch sonst mit Ihren Lebensumständen gut vereinbar ist.

Mögliche Fragen in diesem Zusammenhang sind:

• Hat das Haus die ideale Grösse?
• Gibt es einen Investitionsstau? Wie ist die energetische Situation?
• Wie hoch sind die Bewirtschaftungskosten?
• Wie hoch sind die Umzugskosten und Einrichtungskosten und die Kosten für die Entrümpelung?
• Wie ist die Nähe zu Ihrem Arbeitgeber, der Kinder zu den Schulen, etc.?
• Und vor allem: Gäbe es eine Immobilie, die Ihren idealen Vorstellungen noch besser entspräche?

Gerade der letzte Punkt ist von hoher Bedeutung. Denn würden Sie das Haus verkaufen, statt es selbst zu bewohnen, stünde Ihnen ein Budget zur Verfügung, das auch zum Kauf einer anderen Immobilie eingesetzt werden könnte. Ein etwaiger Immobilienkauf wäre sinnvoll, wenn sich eine Immobilie finden liesse, die ihren Idealvorstellungen besser als die geerbte Immobilie entsprechen würde.

Erben fällt es häufig schwer, sich von der Liegenschaft zu trennen. Das Elternhaus, das sich seit Jahrzehnten im Familienbesitz befindet, ist mit vielen Erinnerungen und Emotionen verknüpft. Daher kann die Vermietung der Immobilie eine sinnvoller Kompromiss zum selber einziehen sein. Trotzdem sollten Sie im Erbfall auch die finanziellen Aspekte berücksichtigen. Die Vermietung eines Hauses ist wirtschaftlich gesehen fast immer unattraktiv. Natürlich kann es Ausnahmen geben wie beispielsweise bei einem Ferienhaus, das sehr gut gebucht wird und hohe Erträge abwirft. Von der klassischen Hausvermietung ist jedoch aus wirtschaftlichen Überlegungen klar abzuraten. Beim normalen Haus reichen die Mieteinnahmen in der Regel nicht aus, um die Instandhaltungskostendauerhaft zu finanzieren und noch eine angemessene Verzinsung auf das gebundene Kapital zu erwirtschaften. Wenn bei einem 12 Parteien Mehrfamilienhaus das Dach erneuert werden muss, dann kann der Eigentümer die Kosten auf 12 Parteien umlegen und die Miete bei 12 Parteien erhöhen. Aber wenn das Haus nur von einem Mieter bewohnt wird, müsste dieser die Kosten des neuen Dachs (z.B. 30.000 Franken) über die Miete alleine finanzieren, was in der Praxis nicht funktioniert.

Fazit: Die Aufwendungen für Unterhaltskosten, Hypothekarzinsen und weitere Kosten sollten nicht die Höhe des Mietzinses übersteigen. Ist dies der Fall, empfiehlt sich nur der Verkauf der Liegenschaft.

In der Praxis entscheiden sich die meisten Erben für den Verkauf des Hauses. Der Hausverkauf hat den grossen Vorteil, dass im Falle einer Erbengemeinschaft alle Erben nach dem Verkauf ausgezahlt werden können. Auch für einen Alleinerben ist der Verkauf attraktiv, da sich nach dem Hausverkauf neue Möglichkeiten eröffnen. So kann der Erbe z. B. mit dem Geld ein eventuelles Darlehen bei seiner eigenen Immobilie schneller zurückführen, seine Immobilie modernisieren oder einfach Rücklagen bilden.

Um den Erbanteil für alle Miterben zu ermitteln, wird zunächst der Marktwert der Immobilie berechnet. Gegenüber dem privaten Hausverkauf bietet ein Immobilienmakler den Vorteil, dass er mit dem lokalen Immobilienmarkt vertraut ist und dementsprechend bei der Wertermittlung helfen kann. Neben dem Wert der Liegenschaft sind ausserdem die darauf lastende Hypothek sowie die anfallenden Steuern beim Verkauf (Grundstücksgewinnsteuer und Handänderungssteuer) zu berücksichtigen. Durch diese einfache Berechnung lässt sich bestimmen, wie viel jeder Erbe als Auszahlung erhalten wird. Erben sollten zudem prüfen, ob die Immobilie mit einem Wohnrecht oder einer Nutzniessung belastet ist. In diesem Fall kann das Haus erst einmal nicht verkauft werden, bis sich die Situation ändert.

Im Folgenden bieten wir Ihnen gerne unseren kostenlosen Ratgeber rund um das Thema Immobilienverkauf an. Auch als Hauserbe können Sie hier wichitge Informationen rund um den Verkauf Ihrer Immobilie erfahren und die nächsten Verkaufschritte in Ruhe planen. Nutzen Sie die Checklisten und wertvollen Tipps, um bestens für den Verkauf vorbereitet zu sein.