Haus verkaufen – was müssen Sie beim Hausverkauf beachten?

Das eigene Haus ist oftmals der grösste Vermögenswert, den man besitzt. Wenn Sie Ihr Haus verkaufen möchten, sollten Sie sich daher nichts dem Zufall überlassen und sich vorher ausführlich informieren und optimal vorbereiten: Welche Unterlagen benötigen Sie? Was ist bei der Vermarktung wichtig? Wenn Sie Ihr Haus verkaufen möchten, sind viele Fragen zu klären. Hier erfahren Sie alle nützlichen Tipps für einen erfolgreichen Hausverkauf!

An wen können Sie Ihr Haus verkaufen? - Je nach Haus gibt es natürlich unterschiedliche Personen, die als Zielgruppe in Frage kommen. Sehr häufig werden Häuser von Familien gekauft, die sich Ihren Wohntraum verwirklichen wollen.

Hat das Haus viele grosse Zimmer, erhöht sich die Chance nach einem schnellen Hausverkauf. Viele Familien wollen auch nur Häuser erwerben, die über eine Wohnküche verfügen. Weist ein Haus nicht alle "gefragten" Merkmale auf, so kann es dennoch zum Immobilienverkauf kommen, wenn z.B. entsprechende Umbau- oder Erweiterungsmöglichkeiten vorhanden sind.

Weitere wichtige Fragen, die Sie sich vor dem Verkaufsstart stellen sollten:

• Ist es ein guter Zeitpunkt, um mein Haus zu verkaufen?
• Wie lange wird der Verkauf etwa dauern? Wann brauche ich das Geld?
• Fallen bei einem Hausverkauf Steuern an? Wann ist ein Wertgewinn zu versteuern?
• Habe ich bereits eine Anschlussimmobilie? Wie gestalte ich die Finanzierung?
• Soll mit dem Verkaufserlös ein bestehendes Darlehen abgelöst werden?
• Würde eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen? In welcher Höhe?

Für den Hausverkauf sollten Sie alle wichtigen Unterlagen bereit legen: Stellen Sie alle Unterlagen zum Haus zusammen, die ein potentieller Käufer gerne sehen möchte. Dazu gehören z.B. Grundrisse, Flurkarte, Energieausweis beim Hausverkauf oder Aufstellungen über Instandhaltungsmassnahmen. Käufer können unglaublich viele Fragen stellen. Eine schlecht beantwortete Frage, lässt Kaufinteressenten skeptisch werden.

Diese Fragen sollten Sie in der Vorbereitungsphase klären:

• Habe ich einen Gebäudeenergieausweis der Kantone (GEAK)? Welchen brauche ich? Was kostet dieser?
• Habe ich einen aktuellen Grundbuchauszug? Wo erhalte ich diesen?
• Sind die Grundrisse korrekt und aussagekräftig? Kann ich diese grafisch aufbereiten?
• Sollte ich noch Renovationen durchführen? Welche? Wie viel Budget?
• Wie präsentiere ich meine Immobilie am besten? Was noch herrichten? Möbliert verkaufen?

Die Vorbereitung des Hausverkaufs ist genauso wichtig wie der Hausverkauf selbst. Deshalb ist es ratsam, schon frühzeitig die Weichen richtig zu stellen. Hübschen Sie Ihr Haus daher für den Verkauf auf: Setzen Sie das Haus für den Verkauf in Szene. Räumen Sie auf, mähen Sie den Rasen und beseitigen Sie offensichtliche Mängel. Der erste Eindruck kann entscheidend sein.

Ausserdem ist es entscheidend Ihr Haus im Vorfeld durch einen Fachmann bewerten zu lassen: Nur wenn Sie wissen, was das Haus wert ist, können Sie den Angebotspreis sinnvoll festlegen und eine Vermarktungsstrategie entwickeln.

Möchten Sie Ihr Haus schätzen, ist dies viel schwieriger als die Schätzung einer Wohnung. Zur richtigen Berechnung des Verkehrswertes wird nicht nur das Gebäude, sondern auch das Grundstück bewertet. Diese ist sehr anspruchsvoll, da die Bebauungsmöglichkeiten genau geprüft werden müssen und nicht einfach nur die Bodenrichtwerte angesetzt werden können.

Jeder Hausverkauf wirft individuell unterschiedliche Fragen auf. Deswegen ist es ratsam, diese speziell für Ihr Haus bzw. Ihre Situation zu klären. Bei einer Hausbewertung vor Ort kann z. B. genau geschaut werden, ob ausreichend Informationen zum Haus vorliegen oder ob noch eine Liste mit den letzten Renovationen aufgestellt werden sollte. Auch kann der Hauswert bestimmt und ein Vermarktungsansatz – konkret für Ihre Liegenschaft – gefunden werden, der einen möglichst hohen Verkaufspreis erzielen soll.

Diese Fragen sollten Sie sich zur Hausbewertung stellen:

• Wie kann der Wert meines Hauses seriös und kostengünstig ermittelt werden?
• Wie läuft eine Hausschätzung ab? Wie viel ist mein Haus aktuell wert?
• Zu welchem Preis sollte es am Markt angeboten werden? Mit Verhandlungsspielraum?

Auch bei guter Vorbereitung entscheidet die Vermarktung über Erfolg und Misserfolg beim Hausverkauf. Dabei sind in der Vermarktungsphase mehr Aspekte zu beachten als viele Eigentümer denken. Generell gilt: Je professioneller die Vermarktung, desto höher die Chance, das eigene Haus schnell und zu einem hohen Preis zu verkaufen.

Hier 3 wichtige Tipps bei der Hausvermarktung:

Tipp 1

Wägen Sie genau ab, ob Sie den Hausverkauf selbst in die Hand nehmen möchten oder einen Makler beauftragen. Die Maklerentscheidung ist die wichtigste Entscheidung beim Hausverkauf. Ein professioneller Makler kann den entscheidenden Unterschied machen.

Tipp 2

Achten Sie darauf, dass das Verkaufsexposé in jeder Hinsicht professionell ist. Das Exposé soll die richtigen Kaufinteressenten anlocken. Es sollte aussagekräftig sein und sehr gute Fotos vom Haus enthalten. Superlative sollten vermieden werden, um keine falschen Erwartungen zu wecken.

Tipp 3

Das Haus sollte so breit wie möglich beworben werden. Je mehr Interessenten sich für ein Haus interessieren, desto grösser ist die Wahrscheinlichkeit den Wunschpreis zu bekommen. Sparen Sie deshalb auf keinen Fall bei den Vermarktungskosten und streuen Sie die Vermarktung über unterschiedliche Vermarktungskanäle und Immobilienportale. Es ist normal, dass die Gebote der Käufer weit auseinanderliegen. Nur wenn Sie den Käufer mit der höchsten Zahlungsbereitschaft am Markt finden, können Sie einen exzellenten Verkaufspreis erzielen.

Diese Fragen sollten Sie sich vor der Vermarktungsphase stellen:

• Wer ist der ideale Käufer für mein Haus? Wie finde ich diesen?
• Habe ich Zeit, Geld, Wissen und Verkaufskanäle, um die Vermarktung und den Verkauf allein durchzuführen?
• Wie hoch wären die Kosten und der Zeitaufwand bei Eigenvermarktung?
• Wie würde ein Makler vorgehen? Wie hoch wäre die Maklerprovision?
• Wie finde ich den passenden Immobilienmakler? Was ist bei der Beauftragung zu beachten?

Zur Vermarktung zählen auch die Termine für die Hausbesichtigung und schliesslich die Kaufverhandlungen. In dieser Phase ist es wichtig die Besichtigungen gut zu koordinieren und den Kaufinteressenten alle wichtigen Fragen beantworten zu können.

Mit diesen Fragen bereiten Sie sich optimal auf Besichtigungen und Kaufverhandlungen vor:

• Wer ruft alle Interessenten an und plant die Termine?
• Wann sollen die Hausbesichtigungen erfolgen?
• Wie läuft eine Besichtigung ab? Welche Fragen können auftauchen, z. B. zur Bausubstanz etc.?
• Worauf sollte ich bei Besichtigungen hinweisen? Gibt es versteckte Mängel? 
• Wie verbleibt man mit den Interessenten und wer übernimmt die weitere Kommunikation?
• Wie holt man konkrete Kaufangebote ein und wer führt die Verhandlungen durch?
• Kann ein Kaufinteressent bezahlen? Wie viel Eigenkapital bringt er mit?
• Hat der Kaufinteressent eine Finanzierungsbestätigung? 

Findet ein erfolgreicher Abschluss der Verkaufsverhandlunden statt, muss der Kaufvertrag vorbereitet und notariell beurkundet werden. Im Kaufvertrag werden alle Details die zwischen Vekäufer und Käufer zum Eigentumsübergang abgesprochen wurden. Mit der Unterzeichnung beim Notar kommt ein rechtlich bindender Immobilienverkauf zustande, daher sollten im Vorfeld alle Unklarheiten geklärt werden.

Diese Fragen sollten Sie sich zum Kaufvertrag und Kaufabwicklung stellen:

• Welchen Notar schlage ich vor, falls der Käufer keinen Notar benennt?
• Welche Punkte sollen im Kaufvertrag stehen?
• Auf welche rechtlichen Risiken ist zu achten (z. B. Haftung bei falscher Angabe der Wohnfläche)?
• Soll der Kaufpreis direkt oder erst auf ein Treuhandkonto überwiesen werden?
• Wann soll das Haus übergeben werden? Was soll im Übergabeprotokoll stehen?

Es ist dann sinnvoll einen Makler mit dem Hausverkauf zu beauftragen, wenn Sie einen professionellen Immobilienmakler aussuchen. Diesen erkennen Sie an seinen ausgeprägten Marktkenntnissen, daran, dass er auch Kaufinteressenten berät, mit Reglements, Beitragspflichten vertraut ist und an weiteren Kriterien. Diese Vorteile bringen Makler zusätzlich mit:

Wenn Sie mehr Tipps zu Ihrem Hausverkauf benötigen, können Sie sich hier für unseren Ratgeber anmelden. Die Checkliste wird Ihnen als erste Orientierung für den Hausverkauf dienen.

Bitte senden Sie mir den Ratgeber „25 Praxistipps zum Hausverkauf“ kostenlos als PDF zu.