Alleineigentum am Haus – diese Besonderheiten ergeben sich

Sie überlegen, eine Immobilie im Alleineigentum zu erwerben? immoverkauf 24 beantwortet Ihnen die wichtigsten Fragen zum Thema. Lesen Sie hier, für wen sich Alleineigentum empfiehlt und was rechtlich zu beachten ist.

Definition Alleineigentum: Beim Alleineigentum gehört die Immobilie nur einem Eigentümer, der über das Haus alleine gemäss Art. 641 ZGB verfügen kann. Dafür ist der Alleigentümer aber auch allein verantwortlich für die Zahlung von Steuern und Abgaben sowie für die Unterhaltskosten, die Hypothek und Reparaturen. Wenn Sie ein Haus alleine kaufen möchten, bietet sich diese Eigentumsform anstelle von Gesamteigentum oder Miteigentum an.

Wenn eine Immobilie im Alleineigentum gekauft wird, steht nur eine Person als Eigentümer im Grundbuch. Beispielsweise ist dies der Fall, wenn der Ehemann das Haus alleine mit seinem Eigenkapital erwirbt und seine Frau nicht am Eigentum beteiligt sein soll. Bereits im Kaufvertrag wird vermerkt, dass der Mann die Immobilie alleine kauft. Der Ehemann verfügt dann über die vollen Rechte über das Haus und bestimmt allein über die Nutzung. Gleichzeitig trägt er aber auch die volle Verantwortung über die Immobilie. Damit erhält der Ehemann alle Rechte und Pflichten am Haus.

Klarer Vorteil von Alleineigentum ist, dass der Alleineigentümer innerhalb der gesetzlichen Schranken (siehe Punkt 6 Was gilt bei Alleineigentum für die Familienwohnung?) schalten und walten kann. Damit muss sich der Eigentümer nicht wie beim Gesamteigentum mit anderen abstimmen, wenn er beispielsweise die Eigentumswohnung vermieten möchte. Ein weiterer Vorteil ergibt sich im Falle einer Scheidung, da keine güterrechtliche Auseinandersetzung stattfindet und der Alleineigentümer seine Immobilie weiterhin behält.

Nachteilig ist beim Alleineigentum, dass Partner in einer Ehe nicht gleichberechtigt sind, was das gemeinsam bewohnte Haus angeht. Der Alleineigentümer kann im Prinzip alleine entscheiden, was mit der Immobilie passieren soll. Auch trägt er allein die finanziellen Lasten und haftet für die Hypothek.

Alleineigentum ist in erster Linie für Paare sinnvoll, wenn nur einer der Ehegatten sein Geld in das Haus investiert bzw. den Hauptanteil an der Finanzierung trägt. Ausserdem bietet sich diese Eigentumsform für Eheleute an, die den Güterstand der Gütertrennung im Ehevertrag vereinbart haben. Da sie aufgrund der Gütertrennung ohnehin über kein gemeinsames Eigentum verfügen, kann auch die Immobilie nur einem der beiden Ehepartner gehören.

Die Rechte und Pflichten richten sich bei Alleineigentum nach den allgemeinen Bestimmungen zum Eigentum. So hat der Alleineigentümer das Recht, über seine Immobilie frei zu verfügen und ist im Nutzungsentscheid alleinbestimmend. Beispielsweise kann der Eigentümer entscheiden, dass er seine Wohnung verkaufen oder das Grundstück verpachten möchte. Dazu braucht er keine Zustimmung von seinem Ehepartner (Ausnahme siehe Punkt 6 Was gilt bei Alleineigentum für die Familienwohnung?).

Zu den Pflichten des Alleineigentümer gehört es, die Steuern und Abgaben zu zahlen, die Hypothekenschulden zu begleichen und für die Unterhaltskosten für die Immobilie aufzukommen.

Nach einer Scheidung behält in der Regel der Alleineigentümer die Immobilie. Der andere kann aber bei Gericht ein zeitlich befristetes Wohnrecht gemäss Art. 121 ZGB geltend machen. Dies ist beispielsweise möglich, wenn die Nichteigentümer-Ehefrau die Obhut für die gemeinsamen Kinder innehat und auf das Haus angewiesen ist. Der Alleineigentümer erhält im Gegenzug eine angemessene Entschädigung in Form einer Mietzinszahlung. Wie lange das Wohnrecht befristet ist, hängt ganz wesentlich vom Zweck ab. Geht es wie hier im Fallbeispiel um die Kinder, kann das Wohnrecht bis zum Abschluss ihrer Ausbildung anhalten.

Die Familienwohnung – also das Haus, in dem das Ehepaar gemeinsam lebt – untersteht einem besonderen Schutz. Gemäss Art. 169 ZGB kann ein Ehegatte die Familienwohnung nur verkaufen, wenn der andere dafür seine Zustimmung gibt. Als Alleineigentümer kann beispielsweise der Ehemann das gemeinsam bewohnte Haus nicht zum Verkauf anbieten, wenn seine Ehefrau dagegen ist. Wenn der andere die Zustimmung ohne triftigen Grund verweigert, kann der Alleineigentümer aber das Gericht anrufen.

Anders als beim Miteigentum oder beim Gesamteigentum bleibt dem Nichteigentümer-Ehepartner beim Alleineigentum im Scheidungsfall nichts vom Haus. Wenn das Haus beispielsweise nur alleine der Frau gehört, so bleibt die Immobilie auch bei einer Scheidung unverändert in ihrem Eigentum. Der Ehemann hat in diesem Fall keinen Anspruch auf das Haus und kann auch keine Auszahlung von seiner Ex-Frau verlangen. Zu berücksichtigen ist bei Auflösung einer Ehe lediglich ein allfälliges befristetes Wohnrecht (siehe Punkt 5 «Was ist zu beachten im Hinblick auf Alleineigentum und Wohnrecht?»).

Im Scheidungsfall ist jedoch der Investitionsschutz zu berücksichtigen, wenn die Ehepartner in einer Errungenschaftsbeteiligung lebten. Hat nämlich der Nichteigentümer-Ehepartner während der Ehe sein Geld in das Haus investiert, so kann er den Betrag bei einer Scheidung zurückfordern. Hat sich der Verkehrswert der Liegenschaft in der Zwischenzeit erhöht, ist er an der Wertsteigerung im Verhältnis seiner Investition zum Gesamtwert zu beteiligen. Wenn beispielsweise der Ehemann sich mit seinem Eigenkapital in Höhe von 20 Prozent am Kaufpreis beteiligt, kann er bei einer Scheidung sein Geld von seiner Ex-Frau zurückverlangen. Wird die Immobilie mit Gewinn verkauft, hat der Mann einen Anspruch auf seine Investition zuzüglich eines Mehrwertanteils von 20 Prozent am Verkaufsgewinn.

Im Todesfall geht die Immobilie in den Nachlass und damit in das Gesamteigentum der Erbengemeinschaft über. Der Erblasser hat die Möglichkeit, in einem Testament zu verfügen, dass beispielsweise sein überlebender Ehepartner das Haus erhalten soll. Bei solch einer Regelung dürfen aber die Pflichtanteile der Erben nicht verletzt werden.

Der überlebende Ehegatte hat aber nach Art. 612a ZGB das Recht, dass ihm die Familienwohnung unter Anrechnung auf seinen Erbteil zugesprochen wird. Als Alternative dazu kann er auch Nutzniessung oder ein Wohnrecht beantragen.

Neben dem Alleineigentum existieren

• das Miteigentum und
• das Gesamteigentum

als weitere Wohneigentumsformen.

Beim Miteigentum sind die Ehepartner mit einer bestimmten Quote – die meist 50/50 beträgt – als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Jeder der Eheleute kann über seinen Miteigentumsanteil an der Immobilie frei verfügen und diesen daher theoretisch auch verkaufen. Der andere Ehepartner kann in diesem Fall sein gesetzliches Vorkaufsrecht beanspruchen. Beim Immobilienverkauf ist jeder der Ehepartner mit seiner jeweiligen Quote am Gewinn bzw. am Verlust beteiligt.

Beim Gesamteigentum gehört das Haus hingegen beiden Ehepartnern gemeinschaftlich. Sie können nur gemeinsam über die Immobilie verfügen, beispielsweise wenn sie das Haus verkaufen möchten. Gesamteigentum liegt immer automatisch vor, wenn die Eheleute den Güterstand der Gütergemeinschaft gewählt haben.

Bei einer Eheschliessung oder während der Ehe können sich Ehepartner dazu entschliessen, die Immobilie in Miteigentum oder Gesamteigentum zu überschreiben. Wenn die Eheleute beispielsweise den Güterstand der Gütergemeinschaft vereinbaren, kann die Immobilie als Gesamteigentum erklärt werden. Dazu ist es erforderlich, dass sie einen notariell beglaubigten Ehevertrag abschliessen. Die Angaben zum Eigentümer sind entsprechend im Grundbuch zu ändern.