Eigenmietwert: Wohneigentum versteuern - alle Infos & Berechnung

Mit dem Eigenmietwert besteuert das Steueramt in der Schweiz selbst bewohnte Immobilien. Die Besteuerung der Eigenmietwerte hat in der Schweiz lange Tradition, ist jedoch seit einigen Jahren Gegenstand politischer Debatten. Lesen Sie hier, wie sich der «Mietwert für selbst genutzte Liegenschaften», kurz Eigenmietwert, berechnet und was Sie sonst noch wissen sollten - inklusive einer Auflistung der Bemessungsgrundlage in den einzelnen Kantonen.

Der Eigenmietwert ist eine Steuer auf fiktive Einkünfte. Sie wird im Schweizer Steuerrecht auch als «Mietwert für selbst genutzte Liegenschaften» bezeichnet. Diese Einkünfte entsprechen den angenommenen Miet- und Pachteinnahmen, die ein Eigentümer bei der Vermietung seiner Liegenschaft erhalten würde. Das fiktive Einkommen unterliegt genauso der Einkommensteuer wie tatsächliche Erträge aus Vermietung und Verpachtung.

Selbstnutzung liegt vor, wenn

• der Eigentümer die Liegenschaft selbst nutzt.
• Angehörige im selben Haushalt unentgeltlich wohnen (Ehepartner und Kinder).
• Nutzniesser die Immobilie unentgeltlich nutzen.
• Wohnberechtigte die Immobilie unentgeltlich nutzen.

Grundlage für den Eigenmietwert ist der Nutzwert der Liegenschaft bzw. der Wertzufluss. Durch den Eigengebrauch bezieht der Eigentümer ein Naturaleinkommen anstelle von Mieteinnahmen. Mit anderen Worten: Der Hausbesitzer zieht einen geldwerten Nutzen aus seiner selbst bewohnten Immobilie. Der Nutzwert entspricht dabei den gesparten Mietkosten. Auf den festgelegten Mietwert seines Eigenheims oder der Eigentumswohnung muss der Eigentümer daher Steuern zahlen. Mit diesem Verfahren versucht der Gesetzgeber, einen fairen Ausgleich zwischen Mietern und Eigentümern selbstgenutzter Immobilien zu schaffen.

Der Eigenmietwert wird in der Steuererklärung dem steuerbaren Einkommen angerechnet. Davon kann der Steuerpflichtige den Hypothekarzins und Unterhaltskosten für die Immobilie abziehen. Dadurch lässt sich das zu versteuernde Einkommen verringern. Mietern wird dieses Recht hingegen nicht eingeräumt, sie können ihre Wohnkosten nicht von der Einkommenssteuer abziehen. Bei der Festlegung des Eigenmietwerts spielen

• die ortsüblichen Verhältnisse und
• die tatsächliche Nutzung

eine Rolle. Wie hoch der Eigenmietwert ausfällt, ist von Kanton zu Kanton unterschiedlich geregelt.

Vom Eigenmietwert ist grundsätzlich jeder Eigentümer betroffen, der seine Immobilie selbst bewohnt. Dazu ist es nicht erforderlich, dass der Grundeigentümer dauerhaft in der Immobilie wohnt. Es genügt, dass der Eigentümer sich die Liegenschaft dauernd zur Verfügung hält. Daher wird der Eigenmietwert auch auf Zweitwohnungen und Ferienhäuser angewendet.

Dem Eigentümer gleichgestellt sind Nutzniesser und Wohnberechtigte, die unentgeltlich in der Immobilie leben. Auch sie müssen bei Selbstnutzung den Eigenmietwert versteuern.

Die gesetzliche Grundlage für den Eigenmietwert findet sich im Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer (DBG). In Art. 21 ist festgelegt, dass Erträge aus unbeweglichem Vermögen steuerbar sind. Dazu zählt laut Abs. 1b:

• "der Mietwert von Liegenschaften oder Liegenschaftsteilen, die dem Steuerpflichtigen aufgrund von Eigentum oder eines unentgeltlichen Nutzungsrechts für den Eigengebrauch zur Verfügung stehen".

Ausserdem legen die Kantone in ihren jeweiligen Steuergesetzen weitere Regelungen zum Eigenmietwert fest. Beispielsweise steht in §21 StG im Kanton Zürich, dass der Eigenmietwert zur Förderung von Eigentumsbildung und Selbstvorsorge nicht mehr als 70 Prozent betragen darf. Bei der Berechnung des Eigenmietwerts müssen nach §21 StG die Qualitätsmerkmale der Immobilie berücksichtigt werden. Dazu gehören beispielsweise der Zustand der Immobilie und das Baujahr.

Durch den Eigenmietwert sollen Eigentümer von Immobilien und Mieter gleichgestellt werden. Während Mieter für ihre Wohnung monatlich einen Mietzins zahlen, müssen Eigentümer für Hypothekarzinsen, Unterhaltskosten und Liegenschaftssteuern aufkommen. Der Mieter kann die Mietausgaben jedoch nicht in seiner Steuererklärung geltend machen. Grundeigentümer können hingegen die Liegenschaftskosten einkommensmindernd in Abzug bringen. An dieser Stelle greift der Eigenmietwert, d. h. der fiktive Mietzins, den der Eigentümer aufgrund der Selbstnutzung einspart.

Die steuerliche Gleichbehandlung soll auch zwischen Grundeigentümern untereinander sichergestellt sein. Da ein Vermieter seine Mieterträge versteuern muss, soll dies auch für den Eigentümer gelten, der sein Eigenheim selbst bewohnt.

Steuerlich wird der Eigenmietwert als steuerbarer Ertrag aus unbeweglichem Vermögen (Grundstücke, Gebäude) behandelt. Festgelegt werden die Eigenmietwerte durch die Steuerbehörde. Diese hat verschiedene Grundsätze bei der Berechnung der Steuer zu berücksichtigen.

• Wird die Liegenschaft tatsächlich vom Eigentümer genutzt oder muss ein Unternutzabzug geltend gemacht werden, weil nur Teile der Immobilie in Gebrauch sind?
• Handelt es sich um eine Ferienwohnung, die nur zeitweise bewohnt wird?
• Handelt es sich um eine Wohnung mit WEG-Förderung?

Diese und weitere Aspekte sind von der Steuerbehörde bei der Festsetzung des Eigenmietwerts zu prüfen.

Voraussetzung für die steuerliche Behandlung des Eigenmietwerts ist die Nutzung der Immobilie durch den Eigentümer oder die unentgeltliche Nutzung durch nahestehende Familienmitglieder bzw. Nutzniesser oder Wohnberechtigte. Die Erhebung der Steuer beruht auf dem Grundsatz der Besteuerung nach wirtschaftlicher Leistungsfähigkeit: Der Steuerpflichtige nimmt zwar mit der Eigennutzung seiner Liegenschaft kein Geldeinkommen ein, geniesst jedoch einen Wertzufluss. Dieser ergibt sich aus der Tatsache, dass der Eigenheimbesitzer einen Nutzwert in Höhe der eingesparten Mietkosten erhält. Der Eigenmietwert wird dem zu versteuernden Einkommen hinzugerechnet, daraus ergibt sich die fällige Steuerschuld.

Grundlage für die Berechnung des Eigenmietwerts ist die Wohnfläche. Zur Wohnflächenberechnung gehören neben Wohnräumen und Nasszellen auch Balkone und Terrassen als Raumeinheiten, die zusammengerechnet der Nettonutzfläche entsprechen. Die Höhe des Eigenmietwerts soll grundsätzlich dem Marktwert der Liegenschaftsnutzung entsprechen, also der ortsüblichen Marktmiete, die den Norm-Jahresmietwert für die Liegenschaft festlegt. Dieser wird entsprechend der individuellen Wohnsituation korrigiert: Dazu werden unter anderem das Baujahr des Gebäudes, die Wohnlage und die Ausstattung der Wohnung herangezogen. Bei der Berechnung entpuppt sich dieser Grundsatz allerdings als schwierig. Da eine selbst genutzte Immobilie dem Wohnungsmarkt nicht zur Verfügung steht, hat sie an sich auch keinen Marktpreis. Nur durch den Vergleich mit ähnlichen Liegenschaften ist es möglich, einen Mietzins zu schätzen. Während sich der Mietwert von Wohnungen im Stockwerkeigentum meist einfach bestimmen lässt, müssen für Eigenheime eine Reihe weiterer Kriterien herangezogen werden.

Zur Berechnung des Eigenmietwerts können die Steuerbehörden der Kantone verschiedene Verfahren anwenden:

• Die Vergleichsmiete ergibt sich durch den Vergleich der Liegenschaften mit ähnlichen, vermieteten Immobilien. Diese Methode findet in den folgenden Kantone Anwendung: Appenzell-Innerrhoden, Appenzell-Ausserrhoden, Glarus, Graubünden, Luzern, St. Gallen, Schaffhausen, Schwyz, Tessin, Uri, Wallis.
• Der Einzelbewertungsverfahren wird oft auf Basis eines hedonischen Computermodells ermittelt. Es werden verschiedenste Faktoren für die Bewertung berücksichtigt wie z.B. das örtliche Mietzinsniveau, Ausbau und Zustand sowie Alter der Immobilie. Dieses Verfahren wird in den folgenden Kantonen angewandt: Aargau, Bern, Fribourg, Jura, Nidwalden, Obwalden, Thurgau.
• Spezifische kantonale Schätzmethode:
  Basel-Landschaft nimmt den Gebäudeversicherungswert (= Brandlagerwert) als Grundlage und multipliziert ihn mit einem gemeindespezifischen Korrekturfaktor.
  Basel-Stadt zieht neben dem Gebäudeversicherungswert noch die Altersentwertung und den Landwert (= Realwert) heran. 
  Genf berechnet den Eigenmietwert mittels eines Fragebogens zu Wohnfläche, Alter, Einrichtung usw.
  Neuchâtel verwendet den Prozentsatz des Ertrags- und Substanzwerts (= Katasterwert) für die Berechnung des Eigenmietwertes.
  Solothurn geht von Bauwert, Verkehrswert und Ertragswert (=Katasterwert) aus. 
  Waadt berechnet den Eigenmietwert anhand der Wohnfläche korrigiert um diverse Koeffizienten (Alter, Lage, Komfort etc.).
  Zug bedient sich des Kaufpreises bzw. des Verkehrswertes 
  Zürich berechnet den Eigenmietwert auf Basis Land- und Zeitbauwerts (= Verkehrswert).
• Individuelle Bewertungen kommen für Sonderfälle infrage, dazu gehören luxuriöse Liegenschaften und Ferienhäuser.

Zusätzlich zur Immobilie, muss auch das Grundstück mitberechnet werden. Grössere Landflächen haben einen niedrigeren Prozentsatz. Damit soll verhindert werden, dass kleine Häuser auf riesigen Grundstücken zu tief oder grosse Häuser auf kleinen Grundstücken übermässig hoch besteuert werden.

Für ein Einfamilienhaus durchschnittlicher Bauart in der Gemeinde Bellach wird ein Katasterwert von 187'000 Franken angenommen. Die Gemeinde liegt in der Gemeindegruppe II, hier gilt ein Prozentsatz von 10,02 Prozent.

Jeder Kanton kann in seinen Steuergesetzen selbst festlegen, wie sich der Eigenmietwert berechnet. Die folgende Auflistung verdeutlich exemplarisch, wie der Eigenmietwert in den einzelnen Kantonen ermittelt wird. Unterteilt sind die Bestimmungen nach Gebäudeart in Einfamilienhäuser, Stockwerkeigentum und die selbst genutzte Wohnung im eigenen Mehrfamilienhaus bzw. alle diese Immobilien.

Der Eigenmietwert darf durch einige Abzüge im Bereich Unterhaltskosten und Hypothekarschulden verringert werden. Zusätzlich können Reparatur- und Renovierungskosten abgesetzt werden. Hier eine Liste der möglichen Abzüge:

• Hypothekarzinsen
• Renovationen der Fassade und des Dachs etc.
• Reparaturen wie Spengler-, Sanitär-, Maler- und Schreinerarbeiten
• Ersatz von eingebauten Geräten wie Waschmaschine, Kühlschrank etc.
• Investitionen in energiesparende Massnahmen
• Abwasserentsorgung bzw. Grundgebühren für Wasser (abhängig vom Kanton)
• Sachversicherungsprämien wie Gebäudeversicherung und Gebäudehaftpflicht

Der Eigenmietwert senkt sich auch bei Unternutzung. Das trifft nur dann zu, wenn die angegebenen Räume komplett leer stehen und diese gar nicht mehr verwendet werden (auch nicht als Abstellkammer). Dies könnte beispielsweise beim Auszug der Kinder vom Elternhaus eintreten. Die steuerlich bevorteilte Regelung zur Unternutzung gilt nur für den Hauptwohnsitz nicht aber für Ferienimmobilien.

Mitunter kann es vorkommen, dass der Eigenmietwert zu hoch angesetzt ist. Dies kann unter anderem bei Luxusimmobilien mit einem besonders hohen Marktwert vorkommen. In diesem Fall haben Sie die Möglichkeit, eine individuelle Schätzung anzufordern. Im Kanton Zürich beispielsweise ist Voraussetzung dafür, dass der Vermögenssteuerwert höher als der Verkehrswert der Liegenschaft ist oder der festgelegte Eigenmietwert mehr als 70 Prozent der Marktmiete beträgt.

Die Eigenmietwertbesteuerung wurde erstmals 1915 als einmalige Kriegssteuer mit einer Laufzeit von vier Jahren eingeführt. Zur Abschaffung des Eigenmietwerts ist es seitdem aber bis heute nicht gekommen.

Immer wieder wird das Gesetz jedoch infrage gestellt und die Abschaffung des Eigenmietwert diskutiert: 

Warum soll eine Steuer bezahlt werden, für ein fiktives Einkommen, das nie eingeflossen ist?

Im Jahr 2016 hat der HEV Schweiz dem Parlament eine Petition zur Abschaffung des Eigenmietwerts übergeben. Seit dem Jahr 2021 zeichnet sich langsam eine politische Trendwende ein: Die Wirtschaftskommissionen von Ständerat und Nationalrat haben sich mit einem Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung (Eigenmietwert) eiverstanden erklärt.

Das Thema der Abschaffung des Eigenmietwerts wurde in mehreren Sitzungen des Nationalrats angesprochen, zuletzt am 29. September 2022. Obwohl die Mehrheit für die Abschaffung des Eigenmietwerts abgestimmt hat, ist sich der Nationalrat noch nicht über das neue Versteuerungsmodell für Wohneigentümer einig und hat den Eigenmietwert zur weiteren Ausarbeitung zurück zur Kommission geschickt.

Solange der Nationalrat sich nicht für eine Alternative zum Eigenmietwert entscheidet, bleibt die Steuer weiterhin bestehen.

Selbstgenutztes Wohneigentum als Hauptwohnsitz

Zukünftig muss kein Eigenmietwert mehr versteuert werden.

• Abzüge für Unterhalt- und Instandstellungskosten von neu erworbenen Liegenschaften, Versicherungsprämien und Verwaltungskosten können sowohl auf Bundes- als auch auf Kantonsebene sind nicht mehr gestattet. 
• Auch Abzüge zur Förderung von Energiespar- und Umweltschutzinvestitionen sowie für Rückbaukosten sind auf Bundesebene nicht mehr zugelassen. Den Kantonen ist es frei überlassen, ob sie diese Steuerabzüge beibehalten wollen (Rückbaukosten unbegrenzt, Energiespar- und Umweltschutzinvestitionen zeitlich begrenzt aufgrund des CO2-Gesetzes vom 25. September 2020).
• Kosten für denkmalpflegerische Arbeiten können weiterhin abgezogen werden.
• Ersterwerber dürfen Schuldzinsen befristet abziehen: Für Ehegatten bis zu 10‘000 CHF, für übrige Steuerpflichtige bis zu 5‘000 CHF, absteigend über maximal 10 Jahre. 
• Schuldzinsen können nur noch auf 70 % der steuerbaren Vermögenssteuer abgezogen werden.

Zweitwohnungen und Renditenliegenschaften im Privatvermögen

• Der Eigenmietwert für Zweitwohnungen bleibt weiterhin bestehen. Bei Renditeliegenschaften im Privatvermögen werden die Mietzinserträge versteuert. 
• Abzüge für Unterhalt- und Instandstellungskosten von neu erworbenen Liegenschaften, Versicherungsprämien und Verwaltungskosten können sowohl auf Bundes- als auch auf Kantonsebene weiterhin abgezogen werden. Auch Abzüge zur Förderung von Energiespar- und Umweltschutzinvestitionen sowie für Rückbaukosten sind auf Bundesebene nicht mehr zugelassen. Den Kantonen ist es frei überlassen, ob sie diese Steuerabzüge beibehalten wollen (Rückbaukosten unbegrenzt, Energiespar- und Umweltschutzinvestitionen zeitlich begrenzt aufgrund des CO2-Gesetzes vom 25. September 2020).
• Kosten für denkmalpflegerische Arbeiten können weiterhin abgezogen werden.
• Schuldzinsen können nur noch auf 70 % der steuerbaren Vermögenssteuer abgezogen werden.

Bereits seit längerer Zeit sprechen sich Hausbesitzer sowie der Hauseigentümerverband gegen die Steuerabgabe aus. Die Gründe dafür sind zahlreich:

• Beim Eigenmietwert handelt es sich um eine Steuer auf ein Einkommen, über das nicht verfügt werden kann, weil er fiktiv ist und daher nie in die Hände der Immobilieneigentümer angelangt ist.
• Die Ermittlung der Eigenmietwerte ist aufwendig und häufig zu ungenau, da sich die Miet- und Wohneigentumspreise schnell ändern können.
• Insbesondere für ältere Hausbesitzer kann der Eigenmietwert eine hohe finanzielle Belastung darstellen. Da sie ihre Hypothek oftmals bereits abbezahlt haben, können sie keine Zinsen mehr abziehen.
• Hausbesitzer argumentieren, dass ihre Immobilie bereits durch die Liegenschaftssteuer besteuert wird.

Befürworter des Eigenmietwerts sind anderer Meinung:

• Sie befürchten, dass Mieter durch die Abschaffung des Eigenmietwerts steuerlich benachteiligt würden.
• Gerade Ersterwerber mit einer höheren Hypothek hätten steuerliche Nachteile gegenüber Eigentümern mit grösserer Eigenkapitalquote.
• Die Abschaffung könnte zu Steuerausfällen führen.

Man kann es nie allen recht machen, aber durch die Abschaffung des Eigenmietwertes würde Wohneigentum für viele Menschen attraktiver werden. Jetzt heisst es, abwarten und schauen, für welche Variante sich unsere Politiker entscheiden.