Gesamteigentum am Haus: Worauf ist zu achten?

Sie möchten wissen, was Gesamteigentum vom Miteigentum unterscheidet und welche Eigentumsform besser für Sie geeignet ist? Lesen Sie hier, was das Gesamteigentum an einer Immobilie ausmacht. Wir beantworten 11 häufig gestellte Fragen zum Gesamteigentum und geben Ihnen praktische Tipps an die Hand!

Definition Gesamteigentum: Gesamteigentum ist neben Miteigentum und Alleineigentum eine der Eigentumsformen an Wohneigentum. Beim Gesamteigentum sind mehrere Personen – wie etwa ein Ehepaar auf Grundlage eines Ehevertrags – gemeinsam Eigentümer der Immobilie. Das Gesamteigentum kommt durch einen Vertrag oder durch eine Gesetzesvorschrift zustande. Die rechtliche Definition findet sich in Art. 652 ff. ZGB.

Beim Gesamteigentum handelt es sich um gemeinschaftliches Eigentum ohne Quotenteilung. Die Eigentümer sind daher nicht wie beim Miteigentum nach Bruchteilen im Grundbuch eingetragen, sondern sie bilden eine Eigentumsgemeinschaft zur gesamten Hand. Das Gesamteigentum unterscheidet sich damit wesentlich in Bezug auf die Eigentumsausübung. Die Eigentümer können nur einstimmig Verfügungen treffen, etwa wenn es um den Verkauf der Immobilie geht. Für Hypothekenschulden haften die Eigentümer beim Gesamteigentum solidarisch. Die Bank kann sich daher wahlweise nur an den Ehemann oder nur an die Ehefrau wenden, um die Schulden einzutreiben.

Wenn Sie gemeinsam eine Liegenschaft kaufen, müssen Sie die Art des Eigentums angeben. Diese wird anschliessend im Zuge der Handänderung im Grundbuch vermerkt. Durch die Eintragung einer einfachen Gesellschaft und einen Gesellschaftsvertrag haben die Ehegatten die Möglichkeit, ihre Anteile an der Immobilie zu regeln. Damit bietet das Gesamteigentum grundsätzlich mehr vertragliche Gestaltungsmöglichkeiten. Solche Gesellschaftsverträge sind allerdings komplex. Daher empfiehlt es sich, einen Anwalt oder einen Treuhänder mit der Ausformulierung zu beauftragen.

Miteigentum oder Gesamteigentum? Vorteile und Nachteile

Generell empfiehlt es sich, die Eigentumsform am Haus mit dem Güterstand der Ehe abzustimmen. Wenn Sie also in einer Errungenschaftsbeteiligung leben, ist das Miteigentum sinnvoller. Bei einer Gütergemeinschaft entsprechen die Regelungen dem Gesamteigentum. Dadurch bleiben die wirtschaftlichen Folgen der Ehe bei einer Scheidung und im Todesfall überschaubar.

Miteigentum ist generell weniger aufwendig im Hinblick auf die vertragliche Ausgestaltung. Vorteilhaft ist ausserdem, dass jeder Miteigentümer seinen Anteil an der Liegenschaft verpfänden und veräussern kann. Beim Gesamteigentum haben Sie hingegen den Vorteil, dass Sie im Gesellschaftsvertrag klar regeln können, wer mit welchem Anteil am Verkaufserlös zu beteiligen ist. Wenn beispielsweise einer der Ehepartner einen grösseren Geldbetrag erbt und diesen in die Immobilie steckt, erhöht sich damit auch sein Anteil am Gewinn bei einem Verkauf. Beim Miteigentum müssten für diesen Fall die Quoten im Grundbuch geändert werden – insofern die Ehepartner dies wünschen – was Kosten verursachen würde. Durch das Gesamteigentum mit Gesellschaftsvertrag bleiben die Ehepartner flexibler, was ihre jeweiligen Beiträge und ihre Anteile am Haus angeht.

Der Art. 652 ff. ZGB regelt mehrere wichtige Voraussetzungen zur Entstehung von Gesamteigentum. Demnach setzt das Gesamteigentum voraus, dass mehrere Personen zu einer gesamthänderischen Gemeinschaft verbunden sind.

Gesamteigentum kommt entweder

• durch einen Vertrag (zum Beispiel einen Ehevertrag) oder
• durch eine Gesetzesvorschrift (zum Beispiel bei einer Erbengemeinschaft aufgrund des Erbgangs)

zustande. Die Gesamteigentümer bilden eine Personenverbindung oder eine Gemeinschaft, die in folgenden Formen auftreten kann:

• Gütergemeinschaft der Ehegatten (Art. 221 ff. ZGB)
• Gemeinderschaft (Art. 336 ff. ZGB)
• Erbengemeinschaft (Art. 602 ff. ZGB)
• Einfache Gesellschaft (Art. 530 ff. OR)
• Kollektivgesellschaft (Art. 552 ff. OR)
• Kommanditgesellschaft (Art. 594 ff. OR)

Bei der Vereinbarung einer Gütergemeinschaft gehört die Immobilie zum Gesamteigentum, wenn im Ehevertrag nichts Abweichendes vereinbart worden ist. Damit steht beispielsweise beim Tod des Ehemanns der überlebenden Witwe die Hälfte am Haus zu. Dabei bleibt unberücksichtigt, wie viel Geld jeder Ehepartner während der Ehe tatsächlich in die Immobilie gesteckt hat. Durch das Gesamteigentum bei der Gütergemeinschaft ist daher auch ein nicht erwerbstätiger Ehepartner bei einer Scheidung deutlich besser begünstigt als etwa bei der Gütertrennung. Beim Gesamteigentum müssen sich die Eigentümer immer darüber einig werden, was mit der Immobilie passieren soll. Planen Sie zum Beispiel einen Immobilienverkauf, so müssen alle Eigentümer dem zustimmen. Das Gesamteigentum an einer Liegenschaft eignet sich daher für Personen, die eine enge Beziehung zueinander haben. Da das Gesamteigentum den Gemeinschaftsgedanken in den Vordergrund stellt, entscheiden sich häufig Ehepaare für diese Eigentumsform, die das Haus in der Familie behalten möchten.

Die Definition von Gesamteigentum regelt auch die Rechten und Pflichten der Eigentümer. Diese richten sich beim Gesamteigentum gemäss Art. 653 ZGB nach den Regeln, unter denen ihre gesetzliche oder vertragsmässige Gemeinschaft steht. Bei einem Ehepaar wäre dies vorrangig der Ehevertrag oder der Gesellschaftsvertrag. Folgende Punkte sind beim Gesamteigentum in Bezug auf die Rechte und Pflichten zu beachten:

• Nach Art. 653 ZGB bedarf es zur Ausübung der Eigentumsrechte und zur Verfügung über die Liegeschaft dem einstimmigen Beschluss aller Gesamteigentümer.

• Die Teilung oder die Verfügung über einen Bruchteil ist ausgeschlossen, solange die Gemeinschaft besteht, d. h., keiner der Gesamteigentümer kann verlangen, dass die Immobilie verkauft wird.

Das Vorkaufsrecht, wie es beim Miteigentum die anderen Eigentümer haben, besteht beim Gesamteigentum in dieser Form nicht. Beim Miteigentum haben die anderen Miteigentümer ein gesetzliches Vorkaufsrecht, wenn einer seinen Miteigentumsteil verkaufen möchte. Da es beim Gesamteigentum keine separat voneinander veräusserbaren Miteigentumsanteile gibt, besteht auch kein Anlass für ein Vorkaufsrecht.

Die Aufhebung von Gesamteigentum findet gemäss Art. 654 ZGB durch

• Veräusserung der Sache oder
• das Ende der Gemeinschaft

statt. Das Gesamteigentum an einer Liegenschaft lässt sich demnach durch den Verkauf der Immobilie aufheben. Oder durch die güterrechtliche Auseinandersetzung bei einer Scheidung. Wichtig zu wissen ist aber, dass keiner der Eigentümer einen Anspruch auf die Aufhebung des Gesamteigentums hat. Gleichfalls haben die Eigentümer keinen Anspruch darauf, die Herausgabe ihres vermögenswerten Anspruchs an der Immobilie zu fordern. Beispielsweise kann die Ehefrau nicht von ihrem Ehemann verlangen, dass er sie für ihren Anteil am Haus auszahlt. Dies ist nur möglich, wenn sich die Ehegatten trennen.

Durch die Umwandlung in Miteigentum lässt sich das Gesamteigentum an einer Immobilie aufteilen. Mehr dazu erfahren Sie unter Punkt 10 («Lässt sich Gesamteigentum in Miteigentum umwandeln und umgekehrt?»).

Wenn Sie mit Ihrem Ehepartner das Gesamteigentum an einer Immobilie erwerben, sind Sie handänderungssteuerpflichtig. Die Gesamteigentümer werden bei der Besteuerung wie Miteigentümer behandelt. Um die Anteile für die Handänderungssteuer zu berechnen, wird das Gesamteigentum in Bruchteile zerlegt. Abhängig davon, was die interne Anteilsberechnung vorschreibt, muss jeder Eigentümer seinen Beitrag zur Steuer leisten.

Beim Miteigentum teilen sich ebenfalls mehrere Personen das Eigentum an einer Immobilie. Das Miteigentum unterscheidet sich aber in mehreren Punkten ganz wesentlich vom Gesamteigentum. Das Miteigentum an einer Immobilie ist in Quoten aufgeteilt, so sind Ehepartner meist mit einem Miteigentumsanteil von jeweils ½ im Grundbuch eingetragen. Über diesen sogenannten Bruchteil am Haus kann jeder wie ein Eigentümer selbst verfügen. Daher ist es grundsätzlich auch möglich, seinen Miteigentumsanteil zu verkaufen. Beim Gesamteigentum können die Eigentümer hingegen nicht eigenständig ohne die Zustimmung des anderen handeln. Wenn Sie Ihr Haus verkaufen möchten, müssen Sie diese Entscheidung gemeinsam mit dem anderen Miteigentümer treffen.

Ein weiterer Unterschied betrifft den Teilungsanspruch. Beim Miteigentum haben Sie als Miteigentümer jederzeit das Recht, die Teilung des Miteigentums zu verlangen. Die Ehegatten können in solch einer Situation beispielsweise die Immobilie verkaufen oder einer der beiden übernimmt den Miteigentumsanteil des anderen. Für Gesamteigentümer sieht das Gesetz keinen Teilungsanspruch vor. Nur wenn ein Aufhebungsgrund eintritt, wie zum Beispiel bei einer Scheidung, können Sie das Gesamteigentum an der Immobilie aufheben lassen.

Es besteht grundsätzlich die Möglichkeit, Gesamteigentum in Miteigentum umzuwandeln. Wenn zum Beispiel ein Erblasser seinen drei Kindern ein Haus hinterlässt, fällt die Immobilie bis zur Erbteilung in das Gesamteigentum der Erben. Die Erbengemeinschaft kann schriftlich im Erbteilungsvertrag festlegen, dass sie das Haus behält und die Erben zu Miteigentümern der Immobilie werden. Durch Eintragung der drei Nachkommen als neue Eigentümer ins Grundbuch mit ihrem Miteigentumsanteil von jeweils 1/3 entsteht das Miteigentum am Haus.

Andersherum ist eine Umwandlung von Miteigentum in Gesamteigentum ebenso möglich. Beispielsweise können die Eheleute, die in einer Errungenschaftsbeteiligung leben, auch nach der Heirat noch den Güterstand in eine Gütergemeinschaft ändern. Dazu schliessen sie einen Ehevertrag, der notariell beurkundet werden muss. In der Gütergemeinschaft fällt das Haus unter das Gesamtgut und ist damit Gesamteigentum der Eheleute.

Alleineigentum stellt das Gegenteil zu Gesamteigentum dar. Bei dieser Eigentumsform gehört das Haus nur einem Eigentümer. Dieser bringt alleinig das Kapital für die Finanzierung der Immobilie ein, kann frei über das Haus verfügen und trägt allein die Verantwortung für Steuern, Abgaben, Hypothek und Unterhalt.

Entscheidet sich ein Ehepaar beispielsweise dafür, dass die Frau das Haus im Alleineigentum erwirbt, so steht auch nur sie als Eigentümer im Grundbuch. Obwohl sie Alleineigentümer ist, setzt ihr das Gesetz trotzdem gewisse Grenzen. Gemäss Art. 169 ZGB braucht die Frau die ausdrückliche Zustimmung ihres Ehemanns, wenn sie das Haus der Familie verkaufen möchte. An den Eigentumsverhältnissen ändert sich im Falle einer Scheidung aber nichts. Der Mann kann unter bestimmten Umständen ein befristetes Wohnrecht beantragen. Einen Anspruch auf die Immobilie hat er im Trennungsfall jedoch nicht. Nur wenn das Ehepaar während der Ehe ihre Errungenschaften (zum Beispiel ihren Arbeitserwerb) in die Immobilie investiert hat, steht dem Nichteigentümer die Hälfte des Mehrwerts zu.