Grundbuch: Grundbuchauszug beim Grundbuchamt bestellen

Sie möchten Ihr Haus verkaufen und benötigen dafür einen Grundbuchauszug? Erfahren Sie hier, welche Angaben im Grundbuch enthalten sind und welches Grundbuchamt für Sie zuständig ist.

Das Grundbuch ist nach der Grundbuchverordnung definiert als «öffentliches Register über die dinglichen Rechte an Grundstücken sowie über die Vormerkungen und Anmerkungen». Dies bedeutet, dass im Register Angaben zu bestehenden privatrechtlichen Rechten und Lasten eines Grundstücks definiert sind. Das Grundbuch setzt sich aus den folgenden Teilen zusammen:

• das Tagebuch (gibt Auskunft über die Grundbuchanmeldungen in chronologischer Reihenfolge)
• das Hauptbuch (Gesamtheit aller Hauptbuchblätter)
• die auf der amtlichen Vermessung beruhenden Pläne und Belege (beispielsweise der Kaufvertrag für ein Grundstück).

Das Grundbuchwesen in der Schweiz ist auf kantonaler Ebene organisiert; ein gesamtschweizerisches Grundbuch existiert nicht. Jeder Kanton ist verantwortlich für die Einrichtung der Grundbuchämter und die Umschreibung der Grundbuchkreise. Der Aufbau des Grundbuchs erfolgt grundstücksbezogen. Für jedes Grundstück ist ein eigenes Hauptbuchblatt angelegt. Eine gute Ergänzung zum Grundbuch bietet der Internetdienst Cadastralinfo, der Ihnen verschiedene Informationen zu Grundstücken aus dem schweizerischen Katasterwesen online zur Verfügung stellt.

Die Begründung, Änderung, Übertragung und Aufhebung dinglicher Rechte an Grundstücken erfolgt mit der Eintragung in das Grundbuch. Bei folgenden Situationsänderungen ist eine Grundbucheintragung erforderlich:

• Handänderungen (Immobilienverkauf, Haus erben, Schenkung)
• Grundpfandrechte
• Dienstbarkeiten
• Grundlasten
• Anmerkungen
• Vormerkungen

Bei Ihrem Grundbuchamt können Sie ausserdem Auskunft zu nachbarrechtlichen Fragen erhalten. Beispielsweise informiert Sie das Grundbuchamt zu Grundstücksgrenzen, Eigentumsverhältnissen benachbarter Grundstücke und sogenannten prekaristischen Verhältnissen (beispielsweise Näherbaute).

• Prinzip des öffentlichen Glaubens des Grundbuches (Art. 973 ZGB): Dieses Prinzip bedeutet, dass die Angaben im Grundbuch verlässlich sind.

• Prinzip der Öffentlichkeit des Grundbuches (Art. 970 ZGB): Grundbuchauszüge können in der Schweiz von allen eingesehen werden. Zugriff auf den vollständigen Grundbuchauszug haben aber ausschliesslich Personen mit einem rechtlich schutzwürdigen Interesse (Eigentümer, Banken usw.).

• Eintragungsprinzip für dingliche Rechte: Dingliche Rechte entstehen mit der Eintragung ins Grundbuch (Art. 972 ZGB) und sind auch erst dann rechtskräftig (Art. 971 ZGB). Ausnahmen, bei denen das Eigentum am Grundstück bereits vor der Eintragung rechtskräftig sind: Aneignung, Erbgang, Zwangsvollstreckung, Enteignung oder gerichtliches Urteil (Art. 656 ZGB).

• Antragsprinzip (963 ZGB): Damit beispielsweise ein neuer Eigentümer oder ein Grundpfandrecht im Grundbuch eingetragen werden kann, muss der Verfügungsberechtigte dazu einen Antrag stellen.

Der Grundbuchauszug enthält alle wichtigen Informationen über ein Grundstück und ist unter anderem im Falle dieser Szenarien erforderlich:

• Vor Immobilienkauf: Es wird Immobilienkäufern empfohlen, sich vor dem Kauf mit den Lasten, Rechten und Pflichten des Grundstücksbesitzer auseinanderzusetzen und den Grundbuchauszug dafür als Entscheidungsgrundlage heranzuziehen.
• Für die Finanzierung: Banken und Finanzierungsinstitute verlangen meistens den Grundbuchauszug, um sich ein genaueres Bild der Immobilie zu verschaffen und als Grundlage für die Tragbarkeitsberechnung.
• Bei Immobilienverkauf: Der Grundbuchauszug wird zur Bestätigung der Eigentümerschaft benötigt.

Mündliche Auskünfte über einen Grundbuchauszug beim Grundbuchamt sind meist kostenlos. Ein gedruckter Auszug ist hingegen kostenpflichtig. Die Höhe der Grundbuchgebühr richtet sich nach dem Umfang des Grundbuchauszuges und kann je nach Kanton variieren. Wie hoch die Gebühr für den Grundbuchauszug ist, erfahren Sie bei der Online-Anfrage über die Webseite des Grundbuchamts Ihres Kantons.

Rein zu Informationszwecken ist ein unbeglaubigter Grundbuchauszug ausreichend. Wenn Sie den Grundbuchauszug bei einer Behörde vorlegen müssen, ist in der Regel ein beglaubigter Auszug aus dem Grundbuch erforderlich. Mit einem beglaubigten Grundbuchauszug bestätigt das Grundbuchamt, dass es sich um keine Fälschung handelt. Ein unbeglaubigter Grundbuchauszug kostet meist zwischen 20 und 30 Franken. Für ein beglaubigtes Exemplar erhebt das Grundbuchamt einen Aufschlag von etwa 20 Franken.

Grundstücksbeschrieb: Enthält Angaben zum Grundstück, wie den Katasterwert, den Versicherungswert des Grundstücks und die Grösse.
Eigentümer: Listet die Namen und Anschriften aller Eigentümer auf inklusive ihrer Miteigentumsanteile und dem Erwerbsdatum.
Anmerkungen: Informiert zu allen angemerkten Rechtsverhältnissen, wie beispielsweise öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen. (z. B. Begründung von Stockwerkeigentum vor Baubeginn, mit Ausnahmen, Art. 26 Abs. 1 lit. c GBV)
Vormerkungen: Gängige Beispiele für Vormerkungen sind Vorkaufsrechte (private Vormerkungen), Pfändung der Liegenschaft durch das Betreibungsamt (Verfügungsbeschränkungen) und Bauhandwerkerpfandrecht (vorläufige Eintragungen behaupteter dinglicher Rechte).
Dienstbarkeiten und Grundlasten: Enthält Angaben zu Dienstbarkeiten (beispielsweise Nutzniessung und Wohnrecht, Baurecht sowie Fuss- und Fahrwegrechte) und zu den Grundlasten (beispielsweise Holzlieferungspflicht).
Grundpfandrechte: Dabei handelt es sich meist um Schuldbriefe der finanzierenden Bank für die Sicherung der Hypothek.

Ein Beispiel für einen Grundbuchauszug finden Sie auf der Webseite der Grundbuchämter in Luzern.

Einsicht in das Grundbuch und die Auszüge mit weiteren Angaben steht allerdings nur Personen zu, die ein rechtlich schutzwürdiges Interesse glaubhaft machen können. Einen vollständigen Grundbuchauszug erhalten Eigentümer, Dienstbarkeitsberechtigte und Grundpfandgläubiger.

Die Grundbuchämter der Kantone sind für die folgenden Aufgaben verantwortlich:

• die Führung des Grundbuches
• die Beratung in sachen-, erb- und gesellschaftsrechtlichen Angelegenheiten
• die Erarbeitung und öffentliche Beurkundung sämtlicher Grundstücksverträge (Eigentum, Dienstbarkeiten, Vormerkungen und Pfandrechte)
• die öffentliche Beurkundung von Dokumenten
• amtliche Beglaubigungen
• Grundbuchauszüge
• die Führung des kantonalen Schiffsregisters

Die Grundbuchkosten für die verschiedenen Eintragungen, Auskünfte und weitere Dienstleistungen finden sich im jeweiligen Grundbuchgebührentarif des Kantons. Der Grundbuchgebührentarif stützt sich auf Art. 954 ZGB. Die Höhe der Grundbuchkosten richtet sich nach der Art des Rechtsgeschäfts (z. B. Verkauf) und der Höhe des Wertes. Bei einem Hauskauf können die Grundbuchkosten beispielsweise anders ausfallen als bei einem Erbgang.

Grundbuchauszüge können Sie online beim zuständigen Grundbuchamt bestellen. Jeder Kanton hat dafür sein eigenes Bestellformular und eine eigene Gebührenordnung.