Grundstückgewinnsteuer Schweiz: Berechnung & Beispiele

Als Besitzer einer Immobilie in der Schweiz muss beim Verkauf die Grundstückgewinnsteuer nicht vergessen werden, denn der Kanton möchte am Gewinn teilhaben. Die Berechnung der Grundstücksgewinnsteuer ist jedoch kantonsabhängig und hängt von verschiedenen Faktoren ab. Wie die Grundstückgewinnsteuer genau berechnet wird und was dabei alles zu beachten ist, zeigt Ihnen dieser Ratgeber.

Die Grundstückgewinnsteuer der Schweiz ist eine Objektsteuer – im Gegensatz zu den Einkommens- und Vermögenssteuern, die Subjektsteuern sind. Als Bemessungsgrundlage dient jeweils der Gewinn durch den Verkauf der Immobilie, berechnet aus der Differenz zwischen Erlös und Anlagewert.

Wenn Sie eine Immobilie verkaufen, können Sie sich als Verkäufer in den meisten Fällen über einen Gewinn freuen. Gewinne liegen immer dann vor, wenn der Verkaufserlös über dem damals von dem Besitzer bezahlten Kaufpreis liegt. Der Gewinn ergibt sich demnach aus der Differenz zwischen dem Verkaufspreis und den Anlagekosten. Auf diesen Gewinn fällt in der Schweiz die Grundstückgewinnsteuer an.

Macht ein Eigentümer mit dem Verkauf seiner Liegenschaft einen Gewinn, dann muss er diesen nach Art. 12 StHG versteuern. In Art. 655 ZGB (Schweizerisches Zivilgesetzbuch) ist geregelt, was als Grundstück zählt und somit der Grundstückgewinnsteuer unterliegt:

• Liegenschaften
• Selbstständige und dauernde Rechte, die im Grundbuch eingetragen sind
• Bergwerke
• Miteigentum an Grundstücken

Dies gilt immer für Immobilien im Privatvermögen und je nach Kanton auch bei solchen im Geschäftsvermögen. Damit zielt die Grundstückgewinnsteuer also auf die Wertvermehrung bei Immobilien ab.

Art. 2 des Bundesgesetztes über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden schreibt den Kantonen vor, eine Grundstückgewinnsteuer zu erheben. Die Grundzüge dieser Steuer sind in Art. 12 StHG festgelegt.

Die Berechnung der Grundstückgewinnsteuer wird kantonal unterschiedlich geregelt und ist in den jeweiligen kantonalen Steuergesetzen verankert:

• Die Grundstückgewinnsteuer in den Kantonen Zug und Zürich wird von den Gemeinden erhoben.
• In den Kantonen Basel-Stadt, Bern, Freiburg, Graubünden, Jura, Obwalden und Schaffhausen sind Kanton und Gemeinden gemeinsam für die Erhebung der Grundstückgewinnsteuer verantwortlich.
• In den übrigen Kantonen ist allein der Kanton für die Grundstückgewinnsteuer zuständig.

In den meisten Kantonen wird dabei jeder Grundstückgewinn einzeln besteuert. Nur in Basel-Land, Bern, Graubünden, Jura und Schwyz wird die Summe aller während eines bestimmten Zeitraumes erzielten Gewinne besteuert.

Bei der Besteuerung der Grundstückgewinnsteuer kommen je nach Kanton unterschiedliche Systeme zur Anwendung:

Die Grundstückgewinnsteuer ist beim Zeitpunkt des Verkaufs einer Liegenschaft fällig. Voraussetzung für zivilrechtliche Verkaufsabschlüsse ist das Vorliegen eines Kaufvertrags (bzw. eines Testaments oder ähnliches) und die Eintragung der Eigentumsübertragung im Grundbuch. Mit dem Tag der Eintragung ins Grundbuch wird die Grundstückgewinnsteuer fällig.

Steuerpflichtig ist stets der zivilrechtliche Eigentümer der Immobilie, dessen Namen im Grundbuch eingetragen ist. Als Verkäufer kann unter Umständen auch eine Person infrage kommen, die Verfügungsgewalt über das Grundstück besitzt.

Wenn mehrere Personen als Eigentümer eingetragen sind, haften sie solidarisch für die Grundstückgewinnsteuer. Kann eine Person nicht zahlen, müssen demnach die anderen Eigentümer für die Grundstückgewinnsteuer aufkommen. Ist der Verkäufer zahlungsunfähig, kann die Steuerbehörde ihr gesetzliches Pfandrecht am Grundstück einlösen. Kommt der Verkäufer seiner Steuerpflicht nicht nach, haftet der Käufer.

Besondere Regelungen zur Haftung sind in den Kantonen Bern und Neuchâtel zu beachten: Hier sind auch Personen steuerpflichtig, die gewinnanteilsberechtigt sind. Dies kann entweder aufgrund eines Vertrags oder eines Gesetzes der Fall sein.

Es gibt einige wenige Fälle, bei denen die Grundstückgewinnsteuer nicht erhoben wird. Dazu zählen Landeskirchen, gemeinnützige Institutionen, Kantone, Gemeinden, der Bund und seine Anstalten sowie andere öffentlich-rechtliche Körperschaften.

Grundsätzlich gilt folgende Formel, um die Steuern beim Hausverkauf zu berechnen:

Zu versteuernder Gewinn = Verkaufserlös – Anlagekosten

Die Anlagekosten bestehen grundsätzlich aus:

• Erwerbspreis
• Mit dem Kauf verbundenen Aufwendungen wie Notariats- und Grundbuchgebühren
• Wertvermehrenden Investitionen (= Kosten, die den Wert der Liegenschaft dauerhaft steigern) wie z.B. die Errichtung eines Anbaus, Umbauten oder Erschliessungskosten.
• Vermittlungskosten (z.B. Maklerprovision)
• Bewilligungsgebühren
• Anwaltskosten
• Weitere Kosten, die mit dem Verkauf der Immobilie in Zusammenhang stehen (z.B. Vorfallentschädigung bei frühzeitigem Austritt aus dem Hypothekarvertrag)

Nachdem der Gewinn ausgerechnet wurde, geht es im nächsten Schritt zur Berechnung der Grundstückgewinnsteuer. Diese richtet sich nach der Höhe des Gewinns sowie der Besitzdauer. Auf kurzfristig realisierte Gewinne muss in den meisten Kantonen eine höhere Steuer gezahlt werden.

Beispielsweise erhöht sich die Grundstückgewinnsteuer in Zürich um 50 %, wenn die Liegenschaft nach einer Besitzdauer von weniger als einem Jahr wieder verkauft wird. Im Gegenzug werden Ermässigungen für eine lange Besitzdauer gewährt. Bei einer Besitzdauer von fünf Jahren reduziert sich beispielsweise die Grundstückgewinnsteuer in Bern um 10 %.

11 Kantone (Aargau, Appenzell Ausserrhoden, Basel-Stadt, Fribourg, Genf, Nidwalden, Obwalden, Tessin, Thurgau, Uri und Waadt) wenden einen proportionalen Tarif bei der Grundstückgewinnsteuer an. Hier wird jeder Gewinn unabhängig von seiner Höhe zum gleichen Steuersatz besteuert. Diese Kantone berücksichtigen dafür die Besitzdauer mit einem degressiven Steuersatz. Die anderen Kantone kennen hingegen einen progressiven Tarif, der je nach Höhe des Gewinnes variiert.

Die meisten Kantone verzichten auf eine Grundstückgewinnsteuer bei Kleinstgewinnen:

• Der Steuerfreibetrag beträgt je nach Kanton zwischen 500 CHF (Basel-Stadt) und 13'000 CHF (Luzern).
• In den Kantonen Thurgau, Tessin, Wallis und Neuchâtel sind diejenigen Gewinne steuerbefreit, auf denen die geschuldete Steuer einen bestimmten Frankenbetrag (zwischen 30 CHF und 100 CHF) nicht übersteigt.
• Zwei Kantone gewähren einen allgemeinen Steuerabzug, der bei Verkäufen im Kalenderjahr nur einmal gewährt wird: In Uri sind es 10'000 CHF und in Schwyz 2'000 CHF.

Beispiel: Grundstückgewinnsteuer St. Gallen

Im Folgenden ein Auszug aus den Steuertarifen des Kantons St. Gallen als Grundlage, um die Grundstückgewinnsteuer zu berechnen.

Zuschlag bei kurzer Besitzdauer:

• im ersten Jahr nach dem Erwerb 5 %
• im zweiten Jahr 4 %
• im dritten Jahr 3 %
• im vierten Jahr 2 %
• im fünften Jahr 1 %

Folgende Rechenbeispiele verdeutlichen, wie sich die Grundstückgewinnsteuer berechnen lässt und wie unterschiedlich sie je nach Kanton ausfallen kann. Angenommen wird dabei eine Besitzdauer von 16 Jahren und ein Grundstückgewinn von Franken 150 000.-

Einige Fälle sehen eine Aufschiebung der Grundstückgewinnsteuer vor und der Grundstückgewinn ist erst bei der nächsten Handänderung zu besteuern. In den folgenden Fällen kann die Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben werden:

• Erbschaft eines Hauses
• Schenkungen
• Umstrukturierungen
• Tausch von zwei Liegenschaften ohne Aufgeld, wenn diese vergleichbar und im gleichen Kanton gelegen sind.
• Begründung, Änderung oder Aufhebung des ehelichen Güterstandes (zum Beispiel Wechsel des Güterstands, etwa bei Tod, Trennung oder Scheidung).
• Eigentumsübertragung unter Familienangehörigen
  Verkauf einer selbst genutzten Wohnimmobilie, insofern der Gewinn innert angemessener Frist zur Anschaffung einer Ersatzliegenschaft verwendet wird.
• Landumlegung zwecks Güterzusammenlegung, Quartierplanung, Grenzbereinigung, Abrundung landwirtschaftlicher Heimwesen sowie bei Landumlegungen im Enteignungsverfahren oder drohender Enteignung, sofern keine zusätzlichen Ausgleichszahlungen entrichtet werden.
• Ersatzbeschaffung in der Landwirtschaft, respektive Verbesserung land- oder forstwirtschaftlicher Grundstücke, sofern es sich um ein land- oder forstwirtschaftliches Grundstück handelt und das veräusserte Grundstück sowie das Ersatzgrundstück vom Eigentümer selbst bewirtschaftet wird.
• Ersatzbeschaffung von betriebsnotwendigem Anlagevermögen

Das Aufschieben der Grundstückgewinnsteuer kann in vielen Fällen sogar dazu führen, die Grundstückgewinnsteuer zu umgehen. Kauft ein Verkäufer zum Beispiel innert Frist ein neues Eigenheim und wohnt dort bis an sein Lebensende, wird für ihn keine Grundstückgewinnsteuer fällig.

Darüber hinaus finden sich verschiedene weitere Sonderfälle im Zusammenhang mit Verwaltungsakten und Enteignungen, bei denen Sie die Grundstückgewinnsteuer umgehen können und diese nicht anfällt.

Bei einer Erbschaft oder einer Erbengemeinschaft wird die Grundstückgewinnsteuer nicht sofort fällig, sondern es erfolgt ein Steueraufschub. Verkauft der Erbe das Haus später wieder, dann muss er die Grundstückgewinnsteuer nachzahlen. Massgeblich ist dabei die Gewinnspanne zwischen dem ursprünglich gezahlten Kaufpreis und dem Verkaufspreis. Der Übernahmepreis zum Zeitpunkt des Erbes spielt hierbei keine Rolle. Von Vorteil ist jedoch, dass die Besitzdauer des Erblassers mit angerechnet wird. Wohnt der Erbe zudem weiterhin in der Liegenschaft, fällt keine Grundstückgewinnsteuer an.

Es findet auch keine Besteuerung statt, wenn ein sogenannter Bagatellgewinn vorliegt. Die Grenze dafür liegt bei den folgenden beispielhaft ausgewählten Beträgen:

• Zürich: CHF 5 000.-
• Bern: CHF 5 200.-
• Aargau: CHF 3 000.-
• Luzern: CHF 13 000.-
• St. Gallen: CHF 2 200.-
• Thurgau: CHF 50.-
• Graubünden: CHF 4 200.-
• Solothurn: CHF 12 000.-
• Sonderregelung im Kanton Genf: War die Liegenschaft für mindestens 25 Jahre im Besitz des Verkäufers, fällt keine Grundstückgewinnsteuer an.

Mit der Grundstückgewinnsteuer befassen sich viele erst detailliert, wenn es bereits zu spät ist. Deshalb hier noch ein paar wichtige Tipps:

• Prüfen Sie, welche gesetzlich vorgesehenen Abzüge Sie in Ihrem Kanton geltend machen können. Dazu zählen unter anderem Vermittlergebühren, Kosten für die Errichtung von Grundpfandverschreibungen, Beurkundungskosten sowie Grundbuchgebühren.
• Unterscheiden Sie zwischen wertvermehrenden Aufwendungen und werterhaltenden Aufwendungen. Denn Kosten für den Werterhalt wie Reparaturen und Instandhaltungen lassen sich nicht abziehen.
• Informieren Sie sich darüber, ob es Möglichkeiten gibt, die Grundstückgewinnsteuer aufzuschieben, zu minimieren oder sogar zu umgehen.
• Vorsicht bei Verkäufen unter Wert, die dem Steueraufschub unterliegen. Wird beispielsweise eine Liegenschaft innert der Familie deutlich unter dem Verkehrswert verkauft, muss aufgrund des Steueraufschubs zunächst keine Grundstückgewinnsteuer gezahlt werden. Bei einem späteren Wiederverkauf an eine dritte Partei kann es jedoch teuer werden, da die Differenz zwischen dem Kaufpreis und dem Verkaufspreis in diesem Fall wesentlich höher liegt.
• Da sich eine kurze Besitzdauer negativ, eine lange Besitzdauer hingegen positiv auf die Höhe der Grundstückgewinnsteuer auswirkt, kann es sich lohnen, mit dem Immobilienverkauf zu warten (zumal die meisten Kantone Abschläge erst nach vollendeten Jahren, nicht nach Monaten gewähren).
• Beim Verkauf steht Ihnen immoverkauf24 gerne zur Seite: Wir lassen Ihre Immobilie schätzen, empfehlen einen kompetenten Makler und helfen Ihnen beim Verkaufsabschluss.
• Da sich die Höhe der Grundstückgewinnsteuer aus der Differenz zwischen Verkaufspreis und Anlagekosten ableitet, sollten Hauseigentümer sämtliche Belege über Renovationen aufbewahren. Denn diese wertvermehrenden Investitionen mindern bei einem späteren Verkauf den Grundstückgewinn und damit auch die steuerliche Belastung.

Neben der Grundstückgewinnsteuer kann abhängig von den kantonalen Steuergesetzen zusätzlich eine Handänderungssteuer, Schenkungs- oder Erbschaftssteuer anfallen. Die Regelung ist aber in jedem Kanton anders.

Die Grundstückgewinnsteuer wird je Kanton anders berechnet. immoverkauf24 hat Ihnen alle benötigten Angaben und Informationen zur Berechnung der Grundstückgewinnsteuer übersichtlich und für jeden Kanton einzeln zusammengetragen. Füllen Sie einfach das Formular aus und nennen Sie uns den Kanton, in dem sich Ihre Immobilie befindet. Sie erhalten nach wenigen Minuten die Auskunft als PDF per Mail. 

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