Immobilienblase Schweiz: Wird sich die Blase 2024 erholen?

Könnte sich die Immobilienblase 2024 in der Schweiz erholen? Was genau passiert bei einer Immobilienblase und welche Folgen sind zu erwarten? Soll ich mein Haus verkaufen oder doch besser abwarten? Als Hausbesitzer möchten Sie jetzt wissen, was auf Sie zukommt und was zu beachten ist. Informieren Sie sich hier rund um das Thema Immobilienblase!

Bei einer Immobilienblase werden Immobilien zu überhöhten Preisen gehandelt, das heisst, die Immobilienpreisinflation lässt sich nicht mehr durch Faktoren wie erhöhte Nachfrage, steigende Einkommen und Bevölkerungszahl erklären. Platzt die Spekulationsblase schliesslich, fallen die Immobilienpreise rapide.

Infolge eines überhitzten Marktes kann es zu einer Immobilienblase kommen. Dabei steigen die Immobilienpreise unverhältnismässig schnell und stark im Vergleich zu anderen Wirtschaftsfaktoren.

Trotz immer höheren Preisen lässt die Nachfrage nicht nach. Auf dem Immobilienmarkt in der Schweiz finden gerade Objekte in städtischen Lagen innert kürzester Zeit einen Käufer. Die grosse Nachfrage trifft auf dem Immobilienmarkt auf ein begrenztes Angebot – und schon bläht sich die Blase weiter auf. Immobilienblasen entwickeln sich meist örtlich begrenzt, konzentrieren sich also auf bestimmte Städte oder Regionen. Sobald die Überbewertung der Grundstücke ihren Höchststand erreicht hat und die Blase platzt, wendet sich das Blatt: Jetzt dreht sich die Preisspirale in die andere Richtung und Liegenschaften verlieren innerhalb kürzester Zeit stark an Wert. Ein Risiko ist die Immobilienblase insbesondere deshalb, weil viele Immobilien durch eine Hypothek finanziert werden. Ein Crash kann auch die Banken empfindlich treffen.

Ursachen für eine Immobilienblase können vielschichtig sein, wie zuletzt die US-Immobilienkrise mit darauffolgender Weltwirtschaftskrise in 2007 zeigte. Folgende Gründe lassen sich für die Entstehung einer Immobilienblase zusammenfassen:

• Finanzierungskonditionen: Eine Immobilienblase geht häufig mit besonders niedrigen Zinsen einher. Dadurch können sich immer mehr Menschen den Kauf einer Liegenschaft leisten, wodurch sich die Nachfrage auf dem Immobilienmarkt erhöht. In den USA bestand gleichzeitig das Problem, dass Banken sehr freizügig bei der Hypothekarvergabe agierten. So erhielten viele Käufer eine Hypothek für ihre Immobilie, die sie sich spätestens beim Anstieg des Zinsniveaus nicht mehr leisten konnten.

• Spekulatives Käuferverhalten: Ein weiterer Risikofaktor für die Entstehung einer Immobilienblase sind Investoren, die am Immobilienboom mitverdienen möchten. Sie kaufen Liegenschaften mit der Absicht, diese innert kurzer Zeit wieder mit Gewinn zu verkaufen. Das verstärkt die ohnehin hohe Nachfrage und die Preise werden weiter in die Höhe getrieben.

• Fiskalpolitische Massnahmen: Steuerliche Begünstigungen und andere Eingriffe durch den Staat können dazu führen, dass sich Angebot und Nachfrage auf dem Immobilienmarkt ungünstig zueinander entwickeln.

• Geringe Bautätigkeit: Gerade in städtischen Regionen ist Bauland knapp. Dadurch kann nicht ausreichend neuer Wohnraum geschaffen werden, um die hohe Nachfrage zu befriedigen. In urbanen Gegenden steht dem begrenzten Angebot häufig eine überdurchschnittliche Anzahl an Kaufinteressenten gegenüber.
• Bevölkerungswachstum: Steigende Bevölkerungszahlen sind zwar keine eigentliche Ursache, können eine Immobilienblase jedoch zusätzlich befeuern. In Ländern mit hohen Zuwanderungsraten bei gleichzeitig geringer Bautätigkeit übt die Nachfrage starken Druck auf die Immobilienpreise aus.

Wenn die Immobilienblase schliesslich platzt, bricht der Immobilienmarkt ein und lässt die Preise rasant sinken. Vom Abwärtsstrudel können sowohl Wohneigentum als auch Renditeimmobilien und Gewerbeobjekte betroffen sein. Käufer ziehen sich aufgrund der Unsicherheit auf den Märkten zurück und so ist das Angebot seit Beginn der anschwellenden Blase erstmals grösser als die Nachfrage. Ein nicht zu unterschätzendes Risiko beim Platzen einer Immobilienblase ist ausserdem, dass die Banken vom Crash mitgerissen werden und sich eine Finanzkrise entwickelt.

So sieht es nach dem Platzen der Immobilienblase aus

Nach dem Platzen der Blasen lassen die Folgen nicht lange auf sich warten:

• Geplatzte Bauprojekte: Investiert die Branche aufgrund der hohen Nachfrage in zahlreiche Neubauten, können Überkapazitäten entstehen. Halbfertige Bauruinen, hoher Leerstand und fallende Preise bei neuen Immobilien sind mögliche Folgen.

• Überschuldungen: Wer während des Booms in eine Immobilie investiert und dafür eine hohe Hypothek aufgenommen hat, sitzt jetzt auf einem Schuldenberg. Kann sich der Eigentümer die steigenden Zinsen nicht mehr leisten, bleibt nur noch der Immobilienverkauf.
• Wirtschafts- und Bankenkrise: Zwangsversteigerungen von Immobilien häufen sich und die Banken geraten als Gläubiger mit in den Strudel.

In der Schweiz und in vielen anderen Ländern hat die globale Banken- und Finanzkrise bereits einige Veränderungen mit sich gebracht. Eindämmen lässt sich die Gefahr einer Immobilienblase unter anderem durch die folgenden Massnahmen:

• Striktere Vergabekriterien bei der Bewilligung von Hypotheken können dazu beitragen, dass sich die Anzahl von «faulen» Krediten senken lässt. Kreditinstitute müssen verstärkt prüfen, ob ein Kaufinteressent sich die Finanzierungen für die Wunschimmobilie tatsächlich leisten kann.

• Für Hypotheken sollten Obergrenzen gelten, die den Wert der Immobilie berücksichtigen. Auch ist es sinnvoll, Mindestgrenzen für Eigenmittel festzulegen. Darüber hinaus sollte die Laufzeit für die Rückzahlung eingeschränkt werden.

• Ein schrittweises Anheben des Zinsniveaus kann bewirken, dass weniger Hypotheken aufgenommen werden und damit die Nachfrage langsam sinkt.

Klar ist, dass die Immobilienpreise in der Schweiz gerade in den vergangenen 10 Jahren vielerorts stark angestiegen sind. Die Lage auf dem Immobilienmarkt hat sich nicht zuletzt wegen der Corona-Krise noch weiter zugespitzt. Im 3. Quartal 2023 sank der sogenannte Swiss Real Estate Bubble Index von 1,43 Punkten auf 1,41 Punkten ab. Ab einem Wert von zwei spricht man von einem erhöhten Risiko einer Immobilienblase in der Schweiz. Verhindert wurde ein weiterer Anstieg unter anderem durch den langsameren Anstieg der Hypothekarverschuldung.

Verglichen mit der Immobilienblase anfangs der 1990er Jahren steht der UBS Swiss Real Estate Bubble Index signifikant tiefer. Grund dafür ist das überdurchschnittliche Einkommenswachstum der Haushalte, welches den Anstieg des Immobilienblasenindex über das letzte Jahr dämpfte. Trotzdem ist anhand des aktuellen Indexstandes eine Überbewertung des Schweizer Eigenheimmarkts festzustellen. Diese Marktverhältnisse implizieren eine Zinserhöhung bzw. eine Zinskorrektur als nächsten Schritt. UBS sagte richtig voraus, dass sich eine Preiskorrektur ergeben würde.

Besonders von Fundamental- und Überhitzungsrisiken betroffen sind aktuell die Grosszentren Zürich, Basel, Genf und Lausanne. Zu Liquiditätsrisiken könnte es hingegen in Teilen des Wallis, des Tessins und des Kantons Neuchâtel kommen.

Platz die Immobilienblase in der Schweiz, sind viele Menschen von den Konsequenzen betroffen. Besonders diejenigen, die Ihre Immobilien zu überhöhten Preisen gekauft haben.

Wenn die Immobilienblase in der Schweiz platzt, kann dies für Eigentümer in bestimmten Situationen negative Auswirkungen haben. Hier zwei Beispiele aus der Praxis, mit der sich die Folgen veranschaulichen lassen:

• Praxisfall Hausverkauf: Mit dem Platzen einer Immobilienblase rauschen die Grundstückspreise in den Keller. Jetzt verkaufen nur noch Eigentümer, die keine andere Wahl haben. Müssen sie das Haus etwa aufgrund einer Scheidung veräussern, kann der Verlust gleich doppelt schmerzlich sein. Auf einem angespannten Immobilienmarkt nach dem Crash erzielen sie sehr wahrscheinlich einen schlechteren Preis.
• Praxisfall Finanzierung: Endet die Festhypothek in wenigen Monaten, sollten Eigentümer sich rechtzeitig um die Anschlussfinanzierung kümmern. Nach dem Platzen der Immobilienblase fällt der Verkehrswert ihrer Liegenschaft unter den vorherigen Wert. Übersteigt die Restschuld den gesunkenen Marktwert der Immobilie bzw. liegt sie nur knapp darunter, wird es schwierig mit einer neuen Hypothek.

Wurde eine Liegenschaft zu einem hohen Kaufpreis während des Booms erworben, lässt sich das Objekt nach dem Crash oftmals nur noch mit Verlust verkaufen. Ein weiteres Problem nach dem Platzen einer Immobilienblase sind steigende Hypothekarzinsen. Damit kann die Hypothek zur Kostenfalle werden und der Immobilienverkauf wird letztlich unausweichlich.

Inwiefern eine Immobilienblase sich auf Immobilienverkäufer auswirkt, hängt davon ab, wann Sie in den Markt eingestiegen sind und wie es um die Qualität Ihrer Immobilie bestellt ist. Haben sie Ihre Immobilie vor dem Platzen der Immobilienblase zu einem überteuertem Preis gekauft, laufen sie Gefahr, bei einem kurzfristig erforderlichen Hausverkauf oder Wohnungsverkauf einen Erlös zu realisieren, der niedriger ist als die noch offene Darlehenssumme.

Ein Immobilienmarkt mit steigenden Preisen weckt grundsätzlich immer das Interesse der Anleger und Spekulanten – immerhin bietet die Marktsituation gute Aussichten auf einen satten Profit. Droht die Blase allerdings zu platzen, kommt es zu einem Stopp an den Immobilienmärkten: Käufer ziehen sich zurück und die Nachfrage sinkt. Gleichzeitig steigt das Angebot, da viele Verkäufer schnell noch Gewinne vor dem Immobiliencrash erzielen möchten.

Fragen, die sich Kaufinteressenten bei drohendem Platzen der Immobilienblase stellen sollten:

• Entspricht der Kaufpreis der Immobilie tatsächlich dem realistischen Marktpreis?

• Mit welchem Verlust muss ich rechnen, wenn ich die Wunschimmobilie jetzt zum Spitzenpreis kaufe und der Markt womöglich bald einbricht?

• Kann ich mir die Finanzierung langfristig leisten, selbst wenn die Hypothekarzinsen in Zukunft steigen?

• Wie lange möchte ich die Immobilie voraussichtlich behalten? Bei einem langen Anlagehorizont sind Preiseinbrüche weniger von Bedeutung, als wenn die Immobilie in einigen Jahren wieder verkauft werden soll.

Für Eigentümer gibt es verschiedene Möglichkeiten, über die Entwicklungen des Immobilienmarkts auf dem Laufenden zu sein:

• Immobilienportale der Schweiz geben Ihnen eine gute Übersicht zu den aktuellen Preisen.

• Der Immobilienblasenindex der UBS verrät Ihnen, welches Risiko aktuell besteht.

• Immobilienmakler verfolgen das Marktgeschehen und können Ihnen Ihre Fragen zur Preisentwicklung beantworten.

Mit dem sogenannten «UBS Swiss Real Estate Bubble Index» gibt die UBS für jedes Quartal einen Immobilienblasenindex heraus. Dieser Index soll Käufern, Eigentümern und Verkäufern dabei helfen, den Markt richtig einzuschätzen.

Der Immobilienblasenindex ergibt sich aus der Analyse der sechs folgenden Subindikatoren:

• das Verhältnis von Kauf- zu Mietpreisen in der Schweiz

• das Verhältnis von Hauspreisen zum Einkommen der Haushalte

• die Entwicklung von Hauspreisen zur aktuellen Inflationsrate

• das Verhältnis von Hypothekarverschuldung zum Einkommen

• das Verhältnis von Bautätigkeit zum Bruttoinlandprodukt (BIP)

• der Anteil der gestellten Kreditanträge für Renditeobjekte zur Anzahl der Kreditanträge von UBS-Privatkunden

Aufgeteilt ist der Immobilienblasenindex in die folgenden fünf Stufen mit aufsteigendem Risiko:

• Baisse: Index unterhalb -1 – Risiko einer Immobilienblase am geringsten

• Balance: Index zwischen -1 und 0

• Boom: Index zwischen 0 und 1

• Risiko: Index zwischen 1 und 2

• Blase: Index oberhalb von 2 – Risiko einer Immobilienblase am höchsten

Derzeit befindet sich der Index mit 1,54 Punkten in der Risikozone. Demnach befindet sich die Schweiz laut Index im Blasenbereich.

Der Trend der letzten Jahre auf dem Immobilienmarkt ist nicht neu. Wie die Geschichte hervorhebt, ist die aktuelle Immobilienblase in der Schweiz nicht die erste.

Bereits zu Beginn der 1990er-Jahre kam es in der Schweiz zu einem heftigen Preiseinbruch auf dem Immobilienmarkt. Eine lockere Geldpolitik, die boomende Bauwirtschaft und eine hohe Nachfrage durch Spekulanten liessen die Hauspreise auf Rekordhöhe schnellen. Doch nach der Euphorie folgte schnell der Absturz. Mit in den Sog gerieten neben der Spar+Leihkasse Thun viele weitere Banken. Dies führte dazu, dass viele Sparer ihr gesamtes Barvermögen verloren.

Eine der wohl bekanntesten Immobilienblasen der vergangenen Jahre ist die Krise in 2007, die zunächst Wohnimmobilien in den USA betraf. Daraus entwickelte sich innert kurzer Zeit eine globale Weltwirtschaftskrise. Weitere Immobilienkrisen gab es in

• Italien in der Mitte des 14. Jahrhunderts und erneut in 1887

• Florida in den USA im Jahr 1926, betroffen waren hier Grundstücke

• Japan in 1990 mit dem Zusammenbruch des Marktes für Büroimmobilien

• Spanien in 1985 und anschliessend wieder in 2002 bis 2007

• Deutschland in der Zeit zwischen 1999 bis 2002, als Büroimmobilien und Mehrfamilienhäuser in den neuen Bundesländern stark an Wert verloren.

Planen Sie den Verkauf Ihrer Immobilie, kann jetzt dafür der richtige Zeitpunkt gekommen sein. Noch sind die Zinsen niedrig und die Immobilienpreise ganz oben. Damit bestehen für Verkäufer optimale Voraussetzungen. Wer auf weiterhin steigende Preise in seiner Region spekuliert, kann sich möglicherweise täuschen. Von Vorteil ist es daher, die Preisentwicklung genau zu beobachten.