Kaufvertrag

Beim Verkauf einer Liegenschaft ist auf einiges zu achten, vor allem der Kaufvertrag will richtig erstellt sein. In der Schweiz wird der Vertrag für den Verkauf einer Immobilie von einem Notar erarbeitet. In dessen Anwesenheit unterschreiben beide Parteien das Dokument und schliessen damit ein gültiges Rechtsgeschäft ab.

Bei der Erstellung des Kaufvertrags hilft Ihnen der Notar weiter und erklärt den Vertragsparteien ihre Rechte und Pflichten. Die Checkliste gibt Ihnen einen guten Überblick zu allen Angaben, die nicht im Vertrag fehlen sollten.

Für die Anfertigung und Beurkundung eines Kaufvertrags sind Notare zuständig. Sie nehmen eine unparteiische Rolle ein und stellen sicher, dass die Interessen beider Vertragsparteien gleichermassen berücksichtigt werden. Sollten bestimmte Regelungen im Vertrag eine Partei benachteiligen, ist der Notar dazu angehalten, darauf aufmerksam zu machen und eine Einigung zu erreichen. Zwar übernimmt der Notar die Erstellung des Kaufvertrags, dies entbindet Sie jedoch nicht von Ihrer Pflicht, die Klauseln sorgfältig durchzulesen und alle Vereinbarungen zu prüfen.

In der Schweiz besteht für Vertäge über einen Immobilienkauf ein Formerfordernis nach Art. 11 i.V.m. Art. 216 OR. Handschriftlich verfasste Kaufverträge oder der Verkauf einer Liegenschaft per Handschlag sind nicht gültig. Der ortsansässige Notar wendet die kantonalen Formvorschriften an. Grundsätzlich können Notare nur Kaufverträge für Liegenschaften in ihrem räumlichen Einzugsbereich beglaubigen. In einigen Kantonen besteht freie Notarwahl, in anderen Regionen müssen Sie sich an den Amtsnotar wenden. Wer die Kosten für den Notar und die Grundbucheintragung übernimmt, richtet sich nach den örtlichen Regelungen. Häufig werden diese Kosten zwischen dem Verkäufer der Immobilie und dem Käufer geteilt.

Während für den Kaufvertrag an sich eine bestimmte Form einzuhalten ist, kann der Inhalt grösstenteils individuell vereinbart werden. Zwingend notwendig für den Inhalt des Kaufvertrags sind die Vertragsparteien, der Verkaufsgegenstand und der vereinbarte Kaufpreis. Über alle weiteren Aspekte können Verkäufer und Käufer nach Bedarf weitere Regelungen treffen.

Diese Angaben gehören in den Kaufvertrag:

• vollständige Personenangaben der Vertragsparteien, dazu gehören Name und Anschrift des Käufers und des Verkäufers sowie die Geburtsdaten und die Staatsangehörigkeit
• Kaufgegenstand durch Angabe der Adresse der Liegenschaft, Parzellen-Nummer und Art des Kaufobjekts (Einfamilienhaus, Stockwerkeigentum, Grundstück, etc.)
• Kaufpreis
• Grundlasten (z. B. Pfandrechte Dritter an der Liegenschaft)
• Dienstbarkeiten (z. B. Näherbaurecht)
• mit der Liegenschaft verkauftes Mobiliar

Bevor die Vertragsparteien den Kaufvertrag unterzeichnen, liest der Notar den gesamten Vertragstext wortwörtlich vor. Letzte Verhandlungen und Anpassungen sind noch kurz vor Vertragsunterzeichnung möglich. Die bereinigte Abschrift des Vertrags wird schliesslich von Verkäufer und Käufer unterzeichnet und vom Notar beglaubigt.

Bei einem Kaufvertrag für eine Liegenschaft handelt es sich um ein Verpflichtungsgeschäft. Unterschreiben beide Parteien den Vertrag, gehen sie ihre jeweiligen Verpflichtungen gegenüber der anderen Partei ein. Der Verkäufer verpflichtet sich dazu, die Liegenschaft entsprechend der Vereinbarungen im Kaufvertrag zu veräussern und dem Käufer das Eigentum zu verschaffen. Der Käufer verpflichtet sich zur Zahlung des Kaufpreises. Gültig wird der Eigentumsübergang mit der Eintragung der Handänderung ins Grundbuch, dies entspricht dem Verfügungsgeschäft. Mitunter sind zunächst bestimmte Bedingungen hierfür zu erfüllen. Dies kann eine Baubewilligung sein, die der Verkäufer von der Behörde einholen muss. Der Muster-Kaufvertrag für den Verkauf der Liegenschaft sollte für den Einzelfall abgeändert und ergänzt werden, um alle wichtigen Punkte aufzunehmen.

Durch die Einhaltung der Formvorschrift bei der Erstellung des Kaufvertrags soll gewährleistet werden, dass inhaltliche Klarheit über alle getroffenen Vereinbarungen besteht. Der Kauf einer Liegenschaft ist in der Regel mit hohen Anschaffungskosten verbunden. Entsprechend wichtig ist es daher, dass der Vertrag alle wichtigen Punkte klärt, um späteren Ärger und Mehrkosten zu vermeiden. Der Notar wird vom Verkäufer mit der Ausfertigung des Kaufvertrages für die Immobilie beauftragt. Sobald der Vertrag erstellt ist, sendet der Notar beiden Vertragsparteien das Dokument zur Durchsicht zu. Käufer und Verkäufer steht es frei, den Vertragsentwurf selbst festzulegen und dem Notar zur Verfügung zu stellen. Dieser wird das Dokument prüfen und, falls notwendig, Anpassungen vornehmen. Bevor die Parteien den Vertrag unterzeichnen, können sie in Verhandlung treten und Ergänzungen zum Vertrag festlegen oder Klauseln ändern. Sind sich Verkäufer und Käufer einig, vereinbaren sie mit dem Notar einen Termin zur Vertragsunterzeichnung. Beim Notar haben sie sich durch ihren Pass oder die Identitätskarte auszuweisen. Sollte eine Vertragspartei nicht zum Notartermin erscheinen können, lässt sich ein Vertreter einsetzen. Für die Vollmacht sind eine Reihe von Kriterien zu berücksichtigen. Unter anderem müssen in der Vollmacht der Kaufpreis und genaue Angaben zum Verkaufsobjekt enthalten sein.