Nutzniessung und Wohnrecht: Vor- und Nachteile

Wenn Sie Ihr Haus vorzeitig Ihren Kindern vermachen wollen, kann die Nutzniessung oder ein Wohnrecht sinnvoll sein. Erfahren Sie hier, worauf es bei der Eintragung dieser Rechte an der Immobilie ankommt!

Der Definition zufolge kann der Nutzniesser sein Haus weiterhin bewohnen oder vermieten und die Mieteinnahmen behalten. Geregelt sind die gesetzlichen Vorschriften zur Nutzniessung im Zweiten Abschnitt: Nutzniessung und andere Dienstbarkeiten des ZGB (Schweizerisches Zivilgesetzbuch). Anders als das Wohnrecht kann die Nutzniessung sowohl natürlichen als auch juristischen Personen (z.B. Genossenschaften) verliehen werden.

Sinnvoll ist die Nutzniessung insbesondere für den vorgezogenen Erbgang. Durch eine Schenkung oder einen Erbvorbezug haben Hauseigentümer die Möglichkeit, das Haus auf ihre Kinder bereits zu Lebzeiten zu übertragen. Das Recht auf Nutzniessung stellt sicher, dass sie weiterhin im Haus leben dürfen bzw. mit der Vermietung Einnahmen erzielen können. Die Eltern geben damit zwar das Eigentum an der Immobilie ab, sind aber nicht in ihren Besitz- und Nutzungsrechten eingeschränkt. Damit das Recht auf Nutzniessung gültig ist, bedarf es einer öffentlich beurkundeten Vereinbarung bzw. eines Gerichtsurteils und der Eintragung im Grundbuch. Beim Erbteilungsvertrag im Rahmen der Erbteilung sind die einfache Schriftlichkeit und Grundbucheintragung ausreichend. Dieser Vertrag muss daher nicht öffentlich beurkundet werden.

Die Eintragung einer Nutzniessung kann auch anstelle einer Schenkung erfolgen. Beispielsweise wenn Sie einem Familienangehörigen den Besitz an einer Liegenschaft zukommen lassen möchten, ohne dabei Ihr Eigentum abzugeben, kann die Nutzniessung sinnvoll sein. In diesem Fall erhält der Berechtigte zwar die mit der Nutzniessung verbundenen Rechte, er wird aber nicht wie bei der Schenkung zum Eigentümer der Immobilie.

Nutzniessung: Rechte und Pflichten

• Recht auf Besitz: Der Nutzniesser erhält den Besitz über die Immobilie (Art. 755 ZGB).

• Recht auf Gebrauch und Nutzung: Der Nutzniesser übernimmt die Verwaltung der Liegenschaft und kann die Immobilie selbst bewohnen, andere darin wohnen lassen, das Objekt vermieten oder ganz leer stehen lassen. Der Berechtigte darf allerdings nicht die wirtschaftliche Bestimmung ändern, wenn dies zum Nachteil für den Eigentümer ist. Dies liegt beispielsweise vor, wenn der Nutzniesser einen fruchtbaren Acker als Schrottplatz für ausgediente Fahrzeuge verwendet und dadurch der Boden verunreinigt wird. Ausserdem ist er nicht dazu berechtigt, die Immobilie umzugestalten oder wesentlich zu verändern. Ein Mehrfamilienhaus lässt sich demnach beispielsweise nicht durch Veränderung der Raumaufteilung in ein Altersheim umbauen. Durch den ordnungsgemässen Gebrauch der Immobilie dürfen aber Abnützungen am Gebäude entstehen.

• Recht auf Fruchtziehung: Das Gesetz spricht hierzu von einem «vollen Genuss des Gegenstandes» (Art. 745 ZGB). Der nutzniessungsberechtigten Person stehen damit alle Erträge aus dem Grundstück zu. Dazu gehören beispielsweise Miet- und Pachteinnahmen oder auch Ernteprodukte bei landwirtschaftlich genutzten Grundstücken.

• Sorgfaltspflicht: Der Nutzniesser ist dazu verpflichtet, bei der Ausübung seines Rechts die Regeln einer sorgfältigen Wirtschaft zu beachten (Art. 755 ZGB).

• Erhaltungspflicht: Der Berechtigte ist dazu verpflichtet, gewöhnliche Ausbesserungen und Erneuerungen an der Immobilie vorzunehmen. Der Nutzniesser hat ausserdem die Pflicht, den Eigentümer darüber zu informieren, wenn grössere Reparaturen zum Schutze der Immobilie notwendig sind. Diese Reparaturen kann der Nutzniesser selbst auf Kosten des Eigentümers vornehmen, wenn dieser nicht Abhilfe schafft. (Art. 764 ZGB).

• Unterhalts- und Bewirtschaftungspflicht: Der Berechtigte trägt die gewöhnlichen Unterhalts- und Bewirtschaftungskosten, die Zinsen für darauf haftende Kapitalschulden sowie die Steuern (Einkommens- und Vermögenssteuern) und Abgaben. Nicht von der Unterhalts- und Bewirtschaftspflicht betroffen sind alle anderen Lasten, wie die Grundstückgewinnsteuer. Der Nutzniesser ist aber dazu verpflichtet, nötige Geldmittel vorzuschiessen. Kommt er dieser Pflicht nicht nach, kann der Eigentümer Gegenstände der Nutzniessung dafür verwerten (Art. 765 ZGB).

Arten von Nutzniessung

• Rechtsgeschäftliche Einräumung des Rechts auf Nutzniessung unter Lebenden: Bei dieser Form einigen sich der Berechtigte und der neue Eigentümer der Immobilie auf die Nutzniessung, die in einer öffentlichen Urkunde festgehalten wird. Beispielsweise liegt dieser Fall vor, wenn die Mutter ihre Immobilie ihrem Sohn vermacht und die beiden dafür einen Vertrag schliessen, wodurch die Mutter ein Recht auf Nutzniessung an der Liegenschaft erhält.

• Recht auf Nutzniessung von Todes wegen: Der Erblasser kann das Haus seinen Nachkommen vererben, räumt dem überlebenden Ehepartner aber ein Recht auf Nutzniessung im Testament oder im Erbvertrag ein (Art. 473 ZGB). Wichtig für den Zusammenhang von Nutzniessung und Erbrecht ist hier, dass der begünstigte Ehegatte nicht auch noch Eigentumsrechte an der Liegenschaft geltend machen kann. Die Erbengemeinschaft hat die Möglichkeit, das Recht auf Nutzniessung im Erbteilungsvertrag zu vereinbaren.

• Gesetzliches Recht auf Nutzniessung: Der überlebende Ehegatte kann im Todesfall sein Wohnrecht oder das Recht auf Nutzniessung an der Familienwohnung geltend machen (Art. 219 ZGB). Die Familienwohnung ist die Immobilie, in der Erblasser und Ehepartner zuvor gemeinsam gelebt haben.

Definition Wohnrecht: Das Wohnrecht erlaubt dem Berechtigten, bestimmte Räumlichkeiten einer Immobilie oder das gesamte Objekt zu bewohnen. Die gesetzliche Grundlage findet sich in den Art. 745 ff. ZGB, die ebenfalls für die Nutzniessung gelten, sowie die speziellen Bestimmungen zum Wohnrecht in den Art. 776 bis 778 ZGB. Anders als bei der Nutzniessung ist es dem Berechtigten aber nicht erlaubt, die Immobilie zu vermieten.

Für die Begründung eines Wohnrechts ist die öffentliche Beurkundung des Vertrags und die Eintragung ins Grundbuch erforderlich. Ausserdem ist es möglich, das Wohnrecht durch eine entsprechende Verfügung im Testament oder im Erbvertrag zu regeln. Bei einem Erbvorbezug können sich die Eltern ein Wohnrecht einräumen, wenn sie die Immobilie vorzeitig ihren Kindern vermachen. Wie bei der Nutzniessung hat im Todesfall der überlebende Ehegatte einen Anspruch auf ein Wohnrecht.

Das Wohnrecht unterscheidet sich von der Nutzniessung in mehreren wesentlichen Punkten: Beim Wohnrecht geht es darum, die Immobilie weiterhin bewohnen zu können. Wie ein Mieter kommt der Berechtigte beim Wohnrecht in der Regel nur für die gewöhnlichen Unterhaltskosten wie Strom und Betriebskosten auf. Seine Nutzungs- und Gebrauchsrechte darf der Berechtigte aber nicht wie bei der Nutzniessung übertragen. Eine Vermietung oder Verpachtung der Liegenschaft sind daher beim Wohnrecht nicht möglich.

Für eine Immobilie kann bereits zu Lebzeiten (beispielsweise bei einem Erbvorbezug) oder von Todes wegen (als Vermächtnis) ein Wohnrecht oder eine Nutzniessung eingetragen werden. Meist erfolgt die Einräumung einer dieser Dienstbarkeiten bei der Eigentumsübertragung an die Nachkommen. Damit sichern sich die Eltern das Recht, die Immobilie weiterhin bewohnen bzw. vermieten zu können. Ausserdem finden sich Regelungen zum Wohnrecht oder zur Nutzniessung häufig in einem Testament oder im Erbvertrag. Der Erblasser begünstigt darin den überlebenden Ehepartner, der im Todesfall weiterhin die Immobilie nutzen darf. Die frühzeitige Übertragung der Immobilie auf die Kinder kann zudem sinnvoll sein, um später nicht das Haus verkaufen zu müssen, um die Pflege- und Heimkosten zu bezahlen. Später im Alter kann die berechtigte Person so nicht zum Immobilienverkauf gezwungen werden, da sie keine Eigentumsrechte mehr an der Immobilie hat.

Wohnrecht: Rechte und Pflichten

• Das Wohnrecht ist ein persönliches Recht, d. h., es richtet sich nach den persönlichen Bedürfnissen der wohnberechtigten Person. Der Berechtigte erhält das Recht, die Immobilie oder Teile dieser zu bewohnen. Insofern das Wohnrecht nicht beschränkt ist, kann der Berechtigte ausserdem Familienangehörige und Hausgenossen bei sich einziehen lassen (Art. 777 ZGB).

• Vermieten oder verpachten darf der Berechtigte die Immobilie aber nicht.

• Wie bei der Nutzniessung ist es dem Wohnberechtigten nicht gestattet, die Immobilie umzugestalten.

• Die wohnberechtigte Person hat die Unterhaltskosten der Immobilie zu tragen. Besteht nur ein Mitbenutzungsrecht, so muss der Eigentümer die Kosten übernehmen. (Art. 778 ZGB). In einem Vertrag lassen Vereinbarungen dazu treffen, wer für die Verbrauchskosten wie Strom und Wasser aufkommt.

• Alle weiteren Abgaben, wie Zinsen, Hypothekarzinsen und Versicherungsbeiträge sind in der Regel vom Eigentümer zu tragen. Der Wohnberechtigte muss daher wie ein Mieter nur für kleinere Reparaturen aufkommen, falls die Schäden nicht durch den ordnungsgemässen Gebrauch entstanden sind.

Arten von Wohnrechten

• Ausschliessliches Wohnrecht: Der Wohnrechtsberechtigte darf das Haus zu Wohnzwecken nutzen oder nur bestimmte Räume der Immobilie bewohnen. Ein nicht ausschliessliches Wohnrecht liegt beispielsweise vor, wenn sich das Wohnrecht für die Mutter auf die Einliegerwohnung im Haus beschränkt.

• Mitbenutzungsrecht: Der Berechtigte nutzt das Haus gemeinsam mit dem Eigentümer. Er hat aber kein Recht auf die ausschliessliche Benutzung von Räumen. Beispielsweise liegt dieser Fall vor, wenn die Kinder mit im Haus wohnen und sich die Wohnräume mit einem Elternteil teilen.

• Verbindung aus ausschliesslichem Wohnrecht und Mitbenutzungsrecht: Diese Art des Wohnrechts kommt in der Praxis häufig vor. Der Berechtigte bewohnt bestimmte Räume zur ausschliesslichen Nutzung und hat das Mitbenutzungsrecht an gemeinschaftlich genutzten Bereichen wie beispielsweise dem Keller und der Garage.

Der Eigentümer kann die Liegenschaft trotz eingetragenem Recht auf Nutzniessung oder Wohnrecht verkaufen. Dazu braucht er nicht die Einwilligung des Berechtigten. Der Berechtigte selbst darf die Liegenschaft aber nicht verkaufen. Die im Grundbuch vermerkte Dienstbarkeit bleibt auch mit dem Verkauf weiterhin bestehen, insofern keine Löschung erfolgt (siehe Punkt 16).

Das Wohnrecht lässt sich individuell vereinbaren, je nachdem, ob der Berechtigte das ganze Haus oder nur bestimmte Räumlichkeiten zugesprochen bekommt. Ausserdem kann bei der Nutzniessung und beim Wohnrecht festlegt werden, ob das Recht unentgeltlich oder entgeltlich (beispielsweise durch Zahlung einer Miete) gewährt wird. darüber hinaus besteht auch Gestaltungsspielraum im Hinblick auf die Unterhaltskosten, weshalb es wichtig ist, diese im Vertrag zu vereinbaren. Bei der Nutzniessung und beim Wohnrecht besteht aber kein Gestaltungsspielraum in Bezug auf die Steuern. Wer steuerpflichtig ist, lässt sich nicht abweichend vom Gesetz vereinbaren.

Vorteile ergeben sich bei der Nutzniessung und beim Wohnrecht in erster Linie durch Steuerersparnisse, die je nach kantonalen Steuervorschriften anders ausfallen. Durch die Einräumung einer Nutzniessung oder eines Wohnrechts reduziert sich der Wert der Liegenschaft. Für die Berechnung der Schenkungssteuer zieht die Steuerbehörde den reduzierten Betrag heran. Wenn Hauseigentümer ihre Immobilie vorzeitig ihren Kindern überlassen, kann sich dadurch die allfällige Schenkungssteuer verringern. Relevant ist die frühzeitige Übertragung ausserdem für die Grundstückgewinnsteuer. Je länger die Immobilie im Besitz der Kinder ist, umso geringer fällt die Steuer beim Immobilienverkauf aus.

Für den Nutzniesser ist von Vorteil, dass er in der Nutzung und im Gebrauch der Immobilie weitestgehend frei ist. Der Berechtigte muss das Haus nicht selbst bewohnen, sondern kann es bei Bedarf auch vermieten. Der Vorteil beim Wohnrecht besteht in den geringeren Kosten. Falls nicht anders vereinbart, muss der Wohnrechtsberechtigte nicht für die Hypothekarzinsen, die Gebühren und Versicherungen aufkommen.

Sowohl Nutzniessung als auch Wohnrecht wirken sich nachteilig auf die Verkaufschancen aus. Ist Nutzniessung oder ein Wohnrecht im Grundbuch eingetragen, kann der Käufer die Immobilie faktisch nur nutzen, wenn der Berechtigte auf seine Rechte verzichtet. Für den Eigentümer selbst kann die eingeschränkte Nutzbarkeit ebenso nachteilig sein. Als Eigentümer der Liegenschaft können Sie unter Umständen die Räumlichkeiten nicht bewohnen, müssen aber für grössere Reparaturen aufkommen.

Nachteilig für den Nutzniesser bei der Nutzniessung ist, dass die finanzielle Belastung durch Hypothekarzinsen, Versicherungen und Gebühren höher ausfällt. Beim Wohnrecht besteht für den Wohnberechtigten der Nachteil, dass er die Immobilie selbst bewohnen muss und nicht vermieten kann.

Die Nutzniessung räumt dem Berechtigten deutlich mehr Rechte ein als das Wohnrecht. Daher sollten Sie sich vorab überlegen, in welchem Umfang Sie Ihr Haus nach der Eigentumsübertragung auf Ihre Kinder nutzen möchten. Durch die Vermietung der Immobilie können Sie später Einnahmen erzielen und damit Ihre Pflegekosten bestreiten. Dafür sollte die Nutzniessung vereinbart werden. Beziehen die Eltern später im Alter eine gute Rente und möchten ihre Kinder finanziell entlasten, bietet sich ebenfalls die Nutzniessung an. Anders als beim Wohnrecht kommt der Berechtigte bei der Nutzniessung auch für Versicherungsprämien und die Hypothekarzinsen auf. Welches der beiden Rechte generell besser ist, lässt sich nicht pauschal festlegen. Es kommt auf die finanzielle Situation an und darauf, welche Konstellation sich für Ihre persönliche Familiensituation eignet.

1. Übertragen Eltern ihr Haus auf ihre Kinder, regeln sie die Nutzniessung oder das Wohnrecht in einem Vertrag. Im Vertrag ist festzulegen, ob sich das Wohnrecht auf die gesamte Immobilie oder nur auf bestimmte Räumlichkeiten bezieht. Beim Wohnrecht ist ausserdem zu vereinbaren, wer welche Kosten trägt.

2. Der Vertrag ist vom Notar öffentlich zu beurkunden.

3. Das Recht auf Nutzniessung oder das Wohnrecht erhalten durch die Eintragung ins Grundbuch ihre Gültigkeit.

Ja, das Recht auf Nutzniessung und das Wohnrecht können für mehrere Personen gelten. Beispielsweise ist es empfehlenswert, beide Elternteile als Berechtigte einzutragen. Wenn einer der Ehepartner verstirbt, behält der andere nach wie vor seine Rechte an der Immobilie.

Da es bei der Entscheidung, ob Wohnrecht oder das Recht auf Nutzniessung verliehen wird, auf die individuelle Situation des Eigentümers und den persönlichen finanziellen Stand ankommt, ist es wichtig so genau wie möglich abzuwägen, inwiefern das Recht an einer Immobilie übertragen werden soll. Im Folgenden haben wir Ihnen die wichtigsten Merkmale von Nutzniessung und Wohnrecht nochmal in einer Tabelle gegenübergestellt.

Wenn die berechtigte Person mit der Immobilie nachlässig umgeht, hat der Eigentümer das Recht, Einspruch dagegen zu erheben (Art. 759 ZGB). Ausserdem kann der Eigentümer eine Sicherheit verlangen (Art. 760 ZGB), insofern seine Eigentümerrechte gefährdet sind. Wichtig zu wissen: Der Anspruch auf eine Sicherstellung besteht nicht, wenn der Berechtigte die Immobilie dem Eigentümer unter Vorbehalt der Nutzniessung geschenkt hat (Art. 761 ZGB). Sollte der Nutzniesser die Immobilie trotz Einspruch verkommen lassen und leistet er auch keine Sicherheit, so kann das Gericht das Haus entziehen. (Art. 762 ZGB). Um den widerrechtlichen Gebrauch zu beweisen, kann der Eigentümer sein Aufsichtsrecht (Art. 759 ZGB) geltend machen. Verwehrt der Nutzniesser den Zugang zur Immobilie, kann sich der Eigentümer auf der Basis einer richterlichen Anordnung Zutritt verschaffen.

Das Recht auf Nutzniessung kann, insofern es sich nicht um ein höchst persönliches Recht handelt, zur Ausübung auf eine andere Person übertragen werden (Art. 758). In der Praxis bedeutet dies, dass der Berechtigte die Wohnung an eine dritte Person vermieten und damit die Nutzung der Immobilie übertragen kann. Das Stammrecht (das dingliche Recht) an der Immobilie ist aber nicht übertragbar.

Das Wohnrecht hingegen lässt sich weder übertragen noch vererben (Art. 776 ZGB).

Das Recht auf Nutzniessung erlischt gemäss Art. 749 ZGB mit dem Tod des Berechtigten. Es besteht aber grundsätzlich eine Höchstdauer von 100 Jahren. Sie können die Nutzniessung auch durch einen Verzichtsvertrag aufheben und aus dem Grundbuch löschen lassen. Allein durch den Auszug aus der Immobilie erlischt die Nutzniessung nicht.

Das Wohnrecht endet wie die Nutzniessung beim Tod des Berechtigten oder durch Verzicht. Dies ist beispielsweise sinnvoll, wenn die Eltern ins Altersheim ziehen und von ihrem Wohnrecht praktisch keinen Gebrauch mehr machen.