Kapitalanlage: vermietete Immobilien verkaufen

Wer eine vermietete Immobilie verkauft, wendet sich nicht an Selbstnutzer, sondern an Kapitalanleger. Entsprechend geht es beim Verkauf einer vermieteten Immobilie auch nicht darum, einem Interessenten einen Wohntraum zu erfüllen, sondern dessen Renditeerwartungen mit dem Immobilienverkauf zu befriedigen. Des Weiteren sollte man im Auge haben, dass vermietete Immobilien nicht nur untereinander um die Gunst der Kapitalanleger werben, sondern auch im Wettbewerb zu anderen Kapitalanlagen wie z. B. Aktien, Schiffsfonds, Anleihen etc. stehen.

Beim Verkauf einer vermieteten Immobilie gibt es wichtige Besonderheiten, die in der Art der Immobilie begründet sind. Bitte beachten Sie daher auch die Ausführungen speziell zu den folgenden Immobilienarten:

• Mehrfamilienhaus verkaufen (Wohnhaus mit mehreren Mietparteien)
• vermietetes Haus verkaufen
• vermietete Wohnung verkaufen
• Gewerbeimmobilie verkaufen (z. B. Geschäft oder Büro)
• Hotel verkaufen

Natürlich gibt es auch Gemeinsamkeiten beim Verkauf noch so unterschiedlicher Rendite-Immobilien. Diese liegen vor allem darin, dass jeder Anleger eine dem Risiko angemessene Rendite auf das eingesetzte Kapital erwartet.

Grundsätzlich kann bei Immobilien als Kapitalanlage auf zwei Weisen eine Rendite erzielt werden:

1. Laufende Rendite
2. Gewinn bei Verkauf

Eine laufende Rendite kann erwirtschaftet werden, wenn die Mietzinseinnahmen die laufenden Kosten (insbesondere Kosten der Finanzierung, Verwaltungskosten und Instandhaltungskosten) regelmässig übersteigen. Ein Gewinn beim Immobilienverkauf entsteht, wenn die Immobilie über die Haltedauer bis zum Verkauf einen Wertzuwachs erfahren hat und dieser beim Verkauf realisiert werden kann. Sowohl bei der laufenden Rendite als auch beim Verkauf können steuerliche Überlegungen des Kapitalanlegers eine wichtige Rolle spielen.

Vermietete Immobilien werden in der Schweiz klassischerweise mittels kombiniertem Real- und Ertragswertverfahren bewertet. Der Ertragswert einer Immobilie ist umso höher, je stärker die Mietzinseinnahmen die zu erwartenden Kosten im Abschreibungszeitraum übersteigen. Der Realwert einer Liegenschaft entspricht der Summe aus Gebäudezeitwert und Landwert. Der Realwert kommt vorrangig bei der Bewertung von privat genutzten Immobilien zum Einsatz. Da die Wertermittlung einer vermieteten Immobilie komplexer als die Wertermittlung einer freien Immobilie ist, sollten Sie Ihre vermietete Immobilie in jedem Fall vor dem Verkauf durch einen Experten kostenlos bewerten lassen.

Wer eine vermietete Immobilie kauft, kann während der Haltedauer der Immobilie Abschreibungen auf den Gebäudewert geltend machen sowie eventuelle Verluste von der Steuer absetzen. Dies ist der Fall, wenn die Liegenschaft von einer Kapitalgesellschaft als Erwerber gekauft wurde. Beim Verkauf wird der Gewinn wie folgt ermittelt: Verkaufserlös abzüglich des ehemaligen Erwerbspreises plus wertvermehrende Aufwendungen. Von diesem berechneten Wert lassen sich steuerlich erlaubte Gewinnungskosten abziehen. Eine weitere fällige Steuer bei Kapitalanlageverkauf ist die Handänderungssteuer, die allerdings nicht in allen Kantonen erhoben wird.

Die Wahl der richtigen Vermarktungsstrategie ist natürlich stark von der jeweiligen Liegenschaft und Immobilienart abhängig. In jedem Fall ist es aber wichtig, potenziellen Kaufinteressenten nachvollziehbar darzustellen, wie sich die laufende Immobilienrendite entwickeln kann (z. B. durch Mietzinserhöhungen) und welcher Wertzuwachs sich über die Jahre ergeben könnte. Gleichzeitig muss ein Käufer davon überzeugt werden, dass er die Liegenschaft zu einem günstigen Kaufpreis erwirbt und dass er nur begrenzte Risiken eingeht.

Vermietete Immobilien werden in der Schweiz in der Regel über Makler verkauft. Professionelle Immobilienmakler kennen sich mit der Renditekalkulation und den steuerlichen Aspekten einer vermieteten Immobilie gut aus. Hier einige Vorteile des Verkaufs von Kapitalanlagen mit Maklern: