Scheidung und Haus: Wie wird das Haus bei Scheidung aufgeteilt?

Jedes Jahr lassen sich rund 17.000 Paare in der Schweiz scheiden. Neben dem Sorgerecht für die Kinder ist das gemeinsame Haus der häufigste Gegenstand von Scheidungsfällen. In der Regel kann sich keine der beiden Parteien die Finanzierung des gemeinsamen Hauses alleine weiter leisten, sodass ein Hausverkauf als Lösung in Betracht gezogen wird.

Trennen sich Ehepartner nach langen Ehejahren, muss das gemeinsame Vermögen aufgeteilt werden. Bei einem Haus ist dies aber nicht ganz einfach. Erfahren Sie hier, welche Möglichkeiten es gibt und worauf es ankommt – viele praktische Tipps zu Scheidung und Haus!

Eine zerrüttete Ehe endet nicht selten in Streitigkeiten um das gemeinsame Familienheim. Im Rahmen der Trennung müssen die scheidenden Ehepartner viele Fragen klären. Wer darf bei der Scheidung das Haus behalten? Wem steht wie viel Geld an der Immobilie zu? Und wer muss weiterhin für die Hypothek aufkommen? Wer sich scheiden lassen möchte, stellt bei Gericht ein Gesuch, wie die folgende Schritt-für-Schritt-Anleitung verdeutlicht.

Scheidungsverfahren: Schritt-für-Schritt-Anleitung

1. Wollen sich beide Ehepartner scheiden lassen, beantragen sie die Scheidung auf gemeinsames Begehren. Dafür sind im Gesuch keine Trennungsgründe zu nennen.

2. Die Ehepartner treffen Vereinbarungen zu verschiedenen Sachlagen. Beispielsweise dazu, was mit einem gemeinsamen Haus bei der Scheidung passieren soll, wie das Vermögen aufzuteilen ist und wer das Sorgerecht für die Kinder erhält.

3. Diese Vereinbarungen sind schriftlich abzufassen und gemeinsam mit dem Scheidungsbegehren bei Gericht einzureichen. Dazu stellt das Gericht ein Formular zur Verfügung oder die Ehegatten verfassen ein Schriftstück, das sie beide unterschreiben.

4. Dem Scheidungsgesuch sind unterschiedliche Unterlagen beizufügen. Dies sind beispielsweise Nachweise dazu, wer welchen Anteil an der Finanzierung der Immobilie geleistet hat.

Bereits für die Trennungssituation sollte geregelt werden, wer das Haus weiterhin bewohnen darf und wer die Kosten trägt. Dabei ist es zunächst einmal unerheblich, wer als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Der Ehegatte darf seine Frau daher nicht aus der bisherigen Familienwohnung verweisen, selbst wenn er Alleineigentümer ist. Im Regelfall wird demjenigen Ehepartner die Familienwohnung zugesprochen, welchem die Immobilie mehr dient. Wenn beispielsweise die Ehefrau die Obhut über die gemeinsamen Kinder hat, darf sie meist im Haus wohnen bleiben. Selbst nach der Scheidung hätte die Ehefrau in diesem Fall noch die Möglichkeit, ein befristetes Wohnrecht gemäss Art. 776 ZGB und Art. 121 Abs. 3 ZGB an der Immobilie geltend zu machen.

In der Praxis kommt es häufig vor, dass der Wohnberechtigte dem Eigentümer einen monatlichen Mietzins als Entschädigung zahlt bzw. die Nutzung auf die Unterhaltsbeiträge angerechnet wird. Solange einer der Ehepartner über ein Wohnrecht verfügt und weiterhin im Haus wohnt, ist der Immobilienverkauf erst einmal nicht möglich. Nur wenn beide Ehepartner zustimmen, lässt sich das Haus schon in der Trennungsphase verkaufen. Darüber hinaus müssen sich die Ehepartner einigen, wer den Hauskredit weiterhin zahlt. Bewohnt die Ehefrau wie im Beispiel weiterhin mit den Kindern das Haus, lässt sich vereinbaren, dass sie die Hypothekarzinsen übernimmt. Die Solidarhaftung bleibt davon aber unberührt (siehe Punkt 10: Gemeinsamer Kredit: Wer muss bei Scheidung für die Hypothek aufkommen?).

Bei der güterrechtlichen Auseinandersetzung geht es darum, die Vermögensgegenstände auf die beiden Ehegatten aufzuteilen. Wie die Vermögensaufteilung erfolgt, richtet sich in erster Linie nach

• dem Güterstand,
• der Art des Eigentums an der Liegenschaft und
• der Hypothek.

Güterstand: Errungenschaftsbeteiligung, Gütergemeinschaft oder Gütertrennung

• Errungenschaftsbeteiligung: In der Schweiz existieren drei verschiedene Güterstände. Haben die Ehepartner keinen Ehevertrag abgeschlossen, gilt die Errungenschaftsbeteiligung. Bei der Errungenschaftsbeteiligung teilen sich die Vermögenswerte in das Eigengut und die Errungenschaften auf. Zum Eigengut gehört beispielsweise eine Immobilie, die einer der Ehepartner in die Ehe eingebracht hat. Wenn Sie ein Haus erben, gehört es ebenfalls zum Eigengut. Eine Immobilie ist hingegen eine Errungenschaft, wenn beide Ehepartner das Haus während der Ehe gemeinsam gekauft haben. Eigengut gehört im Scheidungsfall dem jeweiligen Ehepartner, Errungenschaften sind zur Hälfte aufzuteilen.

• Gütergemeinschaft: Der Güterstand der Gütergemeinschaft setzt ebenfalls einen Ehevertrag voraus und teilt das Vermögen in das Eigengut des Ehemanns, das Eigengut der Ehefrau und das Gesamtgut auf. Über das Gesamtgut können die Ehepartner nur gemeinsam verfügen. Gehört die Immobilie zum Gesamtgut, müssen sich die Ehepartner bei einer Scheidung darüber einig sein, was mit dem Haus passieren soll. Im Ehevertrag lässt sich regeln, welchen Anspruch die Ehepartner jeweils auf Basis ihrer finanziellen Beteiligung an der Liegenschaft haben.

• Gütertrennung: Bei der Gütertrennung gehören alle Vermögensgegenstände entweder dem Ehemann oder der Ehefrau, gemeinsames Eigentum gibt es nicht. Die Immobilie gehört in diesem Fall daher während der Ehe und auch im Falle einer Scheidung nur einem der Ehegatten.

Art des Eigentums bei Liegenschaften

Das Haus kann entweder nur einem Ehepartner (Alleineigentümer), beiden Ehepartnern zur Hälfte (Miteigentum) oder beiden gesamtheitlich (Gesamteigentum) gehören. Lesen Sie unter Punkt 5 – Welche Eigentumsformen an einer Liegenschaft gibt es? – wer jeweils welchen Anspruch aufs Haus hat.

Scheidung und Haus: Hypothek

Was mit der Immobilie im Scheidungsfall passiert, hängt auch von der Hypothek ab. Beispielsweise kann der Ehefrau das Haus im Scheidungsurteil zugesprochen werden. Akzeptiert die Bank die Ehefrau aufgrund ihres geringen Einkommens aber nicht als alleiniger Hypothekarschuldner, bleibt oftmals nur noch der Immobilienverkauf. Alternativ kann der andere Ehegatte für einen Teil der Hypothekarzinsen aufkommen und erhält als Gegenleistung ein Recht auf Nutzniessung oder Wohnrecht. Entscheiden sich die Ehegatten für einen Verkauf, muss die allfällige Vorfälligkeitsentschädigung berücksichtigt werden. Um dies zu vermeiden, bietet es sich an, dass einer das Haus mit Hypothek übernimmt und seinen Ex-Partner dafür entschädigt.

Wer bei einer Scheidung aus dem gemeinsamen Haus auszieht, ist von Fall zu Fall unterschiedlich. Kommen die Ehepartner zu keiner einvernehmlichen Lösung, muss das Gericht entscheiden. Dabei sind gemeinsame Kinder und weitere Kriterien wie beispielsweise die Gesundheit beider Ehepartner einzubeziehen. Dem ausziehenden Ehepartner wird in der Regel eine gewisse Frist gewahrt, damit er eine Ersatzwohnung finden kann.

Haben die Ehepartner keinen Ehevertrag geschlossen, gehört das gemeinsam angeschaffte Haus zu den Errungenschaften. Jeder der Ehepartner hat bei der Scheidung einen Anspruch auf die Hälfte der Immobilie. Doch wie wird ein Haus bei Scheidung aufgeteilt? Wenn einer der Ehepartner das Haus behalten möchte, kann er den anderen für seinen Anteil am Haus auszahlen. Für die Berechnung der Auszahlung ist das Haus bei einer Scheidung zu schätzen. Wenn Sie den Verkehrswert der Immobilie kennen, lässt sich der Auszahlungsbetrag unter Berücksichtigung von Eigengut und Wertsteigerungen einfach ermitteln.

Eine andere sinnvolle Möglichkeit ist der Immobilienverkauf. Den aus dem Verkauf erzielte Erlös teilen die Ehepartner untereinander auf. Bei der Berechnung des Verkaufsgewinns sind Kosten wie eine allfällige Vorfälligkeitsentschädigung und die Grundstückgewinnsteuer zu berücksichtigen.

• Miteigentum: Häufig erwerben Ehepartner eine Immobilie als Miteigentümer und teilen sich damit das Eigentum an der Liegenschaft. Jeder der Ehepartner kann über seinen Miteigentumsanteil frei verfügen. Die Miteigentumsanteile sind im Grundbuch eingetragen, meist mit einer Eigentumsquote von 50/50. Dabei ist es nicht entscheidend, wer welchen Anteil an der Finanzierung der Immobilie geleistet hat. Möchten die Ehepartner eine abweichende Regelung treffen, können sie ihren Miteigentumsanteil auch in unterschiedlich hohen Quoten eintragen lassen. Beispielsweise ist bei einer Quote von 30/70 im Scheidungsfall auch die Hypothek und der Verkaufsgewinn entsprechend aufzuteilen.

• Gesamteigentum: Beim Gesamteigentum gehört das Haus beiden Ehepartnern als gemeinsames Eigentum. Dabei spielt es keine Rolle, welchen Anteil die Ehepartner jeweils an der Finanzierung der Immobilie hatten. Daher erfolgt auch keine Einteilung in Eigentumsquoten wie beim Miteigentum. Das Gesamteigentum an einer Immobilie ist in der Regel im Ehevertrag geregelt und entspricht dem Güterstand der Gütergemeinschaft. Bei einer Scheidung mit Hausverkauf erfolgt die Vermögensaufteilung meist nach den Regelungen im Gesellschaftsvertrag.

• Alleineigentum: Das Haus gehört beim Alleineigentum nur einem Eigentümer, also entweder dem Ehemann oder der Ehefrau. Bei einer Scheidung hat der andere Ehepartner keinen Anspruch auf die Immobilie. Als Nichteigentümer kann er lediglich ein befristetes Wohnrecht beanspruchen. Eine Ausnahme liegt aber vor, wenn die Ehepartner während der Ehe ihre Errungenschaften in die Immobilie gesteckt haben und sich dadurch der Wert erhöht hat. In diesem Fall erhält der Ehepartner bei der Scheidung die Hälfte des Mehrwerts ausgezahlt.

Wollen die Ehepartner die Immobilie – zumindest vorübergehend bis zum Hausverkauf – behalten, sollten sie alles schriftlich vereinbaren. Insbesondere ist zu regeln, wer sich um die Verwaltung kümmert und wer welchen Anteil an den Hypothekarzinsen übernimmt. Meist bleibt nur einer der Ehepartner im Haus wohnen. Dafür sollte vereinbart werden, welche Entschädigung der ausziehende Ehepartner erhält. Ein vom Gericht verfügtes Wohnrecht ist zwar nur befristet, kann sich aber auf längere Zeit hinziehen. Beispielsweise gilt die Befristung solange, bis die Kinder ihre Schule am Wohnort beendet haben.

Wenn einer der Ehepartner die Immobilie alleine behalten möchte, muss er den anderen für seinen Eigentumsanteil auszahlen. Dafür sollten Sie das Haus schätzen lassen, um den aktuellen Marktwert Ihrer Immobilie zu erfahren. Bei der Übertragung der Immobilie auf den Ehepartner ist bei der Errungenschaftsbeteiligung zu beachten, ob das Haus mit Eigengut finanziert wurde. Hat einer der Ehepartner beispielsweise Geld aus einer Schenkung in das Haus gesteckt, kann er diesen Betrag zurückverlangen. Ausserdem hat er Anspruch auf die Hälfte des Mehrwerts, falls der Wert der Immobilie mittlerweile gestiegen ist.

Wenn es zum Streitfall kommt, entscheidet das Eheschutzgericht am Wohnort der Ehegatten über das Getrenntleben und das Eigenheim. Bei Miteigentümern erhält in fast allen Fällen derjenige Ehepartner das Haus zugesprochen, bei dem die Kinder leben. Dafür muss sich der Ehepartner, der das Haus zugewiesen bekommt, jedoch die Finanzierung der Immobilie leisten können. Bei der Zuweisung durch das Gericht muss der andere Ehepartner aus der Immobilie ausziehen.

Bei einer Scheidung die Aufteilung vom Haus und anderen grösseren Vermögensgegenständen zu regeln, gestaltet sich oftmals schwierig. Damit jeder Ehepartner seinen gerechten Anteil am Vermögen erhält, ist die Wertermittlung unerlässlich.

Wenn keiner der Ehepartner das Haus nach der Scheidung übernehmen möchte oder es sich finanziell leisten kann, steht der Immobilienverkauf an. Mit dem Verkauf der Immobilie ist auch die Vermögensaufteilung einfacher. Der Erlös aus dem Hausverkauf lässt sich zwischen den Ehepartnern bei der Errungenschaftsbeteiligung jeweils zur Hälfte aufteilen bzw. gemäss dem Gesellschaftsvertrag bei einer Gütergemeinschaft zuweisen.

Wenn sich die Ehepartner nicht darüber einigen können, was mit dem Haus passieren soll, kann die Scheidung schnell ins Stocken geraten. Durch eine Scheidungsklage ist es möglich, den Verkauf der Immobilie gerichtlich zu erzwingen und damit die Eigentümergemeinschaft aufzuheben. Bei solch einer Zwangsversteigerung besteht aber das Risiko, die Immobilie weit unter Wert veräussern zu müssen. Daher ist es ratsam, sich an einen Immobilienmakler zu wenden und für die Scheidung das Haus zu verkaufen.

Haus schätzen lassen bei Scheidung

Bevor Sie sich für den Verkauf Ihrer Immobilie entscheiden, kann ein erfahrener Makler ein Wertgutachten erstellen. Damit erhalten Sie einen ersten Anhaltspunkt dafür, welchen Verkaufspreis Ihr Haus erzielen könnte.

• Versteigerung: Bei einer gewöhnlichen Versteigerung der Immobilie lässt sich im Vorfeld nur schwer einschätzen, welchen Preis das Objekt unter dem Hammer erzielen wird. Besser ist hier das Bieterverfahren, das sich insbesondere für gefragte Objekte empfiehlt. Bei der Durchführung des Bieterverfahrens unterstützt Sie ein Immobilienmakler, der Ihr Haus professionell präsentiert.

• Übertragung auf einen Ehepartner: Dieses Szenario stellt nur eine Alternative dar, wenn der Ehepartner alleine für die Hypothekarschulden aufkommen kann und die Bank der Übertragung zustimmt.

• Beide Ehepartner können nach Scheidung gemeinsames Haus behalten: Auch bei dieser Konstellation kommt es darauf an, dass die Ehepartner weiterhin beide ihren Zahlungsverpflichtungen gegenüber der Bank nachkommen können. Aufgrund der Solidarhaftung müssen beide Eigentümer jeweils für die gesamten Schulden aufkommen, sollte der andere Ex-Partner zahlungsunfähig sein.

Oftmals ist die Hypothek bei der Scheidung noch nicht abbezahlt. Wenn beide Ehepartner als Miteigentümer oder als Gesamteigentümer im Grundbuch eingetragen sind, so haften sie solidarisch für die Schulden. Daher müssen beide für die Hypothek aufkommen, unabhängig davon, wer im Haus weiterhin wohnt. Die Bank kann sich bei der Solidarhaftung aussuchen, bei wem sie im Zusammenhang mit Scheidung und Haus die Schulden eintreibt. In einer Trennungsvereinbarung können die Ehegatten vereinbaren, wer den Hypothekarzins und weitere Ausgaben wie den Eigenmietwert und die Unterhaltskosten zu tragen hat.

Ein Erbe gehört zum Eigengut eines Ehepartners und fällt damit nicht unter die Errungenschaftsbeteiligung. Verwendet einer der Ehepartner geerbtes Geld für die Finanzierung der Immobilie, ist dieser Anteil daher später bei der Vermögensaufteilung als Eigengut zu berücksichtigen.

Beispiel Vermögensaufteilung bei Erbe

Ein Haus soll bei der Scheidung unter den Eheleuten aufgeteilt werden. Seit dem Kauf hat sich der Wert von der Kaufsumme von 500'000 Franken um 10 Prozent auf 550'000 Franken erhöht. Die Ehefrau hat von ihren verstorbenen Eltern ein Vermögen von 300'000 Franken geerbt, mit dem sie die Hypothek abgezahlt hat. Die anderen 200'000 Franken haben die Ehepartner durch ihren Arbeitslohn als Errungenschaftsbeteiligung eingebracht. Bei einer Scheidung stehen der Ehefrau ihr Eigengut von 300'000 Franken plus der Mehrwert auf das Eigengut von 30'000 Franken zu. Der restliche Erlös von 220'000 Franken gehört zur Errungenschaftsbeteiligung und wird zwischen den Ehepartnern zur Hälfte aufgeteilt.

Die Ehegatten können sich schon vor der Scheidung darauf einigen, dass einer die Immobilie übernimmt. Der Ehepartner, der aus dem gemeinsamen Haus auszieht, überschreibt in diesem Fall seinen Eigentumsanteil an den anderen und wird dafür ausbezahlt. Ratsam ist die Überschreibung vor der Scheidung, wenn die Eheleute möglichst schnell klare Verhältnisse schaffen wollen. Sobald das Haus überschrieben ist, gibt es später keine Streitigkeiten mehr darüber, wer die Hypothek weiterzahlt und wer in der Immobilie wohnen bleiben darf. Ist die Frage um das Haus bereits geregelt, lässt sich auch das Scheidungsverfahren meist schneller abwickeln.

Wenn Sie Ihr Haus in die Ehe eingebracht haben, fällt die Immobilie unter das Eigengut. Anders als die Errungenschaftsbeteiligung muss Eigengut nach der Scheidung nicht aufgeteilt werden. Als alleiniger Eigentümer müssen Sie dennoch berücksichtigen, dass Ihr Ehepartner unter bestimmten Voraussetzungen ein befristetes Wohnrecht geltend machen kann.

Bei der Vermögensaufteilung aufgrund einer Scheidung spielt es eine Rolle, wer als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist und um welche Eigentumsform es sich handelt. Bei Unklarheiten ist es sinnvoll, einen aktuellen Grundbuchauszug anzufordern. Übernimmt einer der Ehepartner das Haus mit der darauf lastenden Hypothek, muss der andere als Eigentümer gelöscht werden.

1. Klären Sie in einer schriftlichen Trennungsvereinbarung, wer weiterhin im Haus wohnen bleibt, welche Entschädigung dem anderen zusteht und wer welche Kosten übernimmt.

2. Lassen Sie den Verkehrswert Ihrer Liegenschaft ermitteln. Damit haben Sie eine gute Basis für den Hausverkauf bei der Scheidung und die Aufteilung des Hauses.

3. Prüfen Sie, ob Ihnen ein befristetes Wohnrecht zusteht, wenn das Haus allein Ihrem Ehepartner gehört.

4. Rechnen Sie durch, ob sich der Immobilienverkauf lohnt. Ein kompetenter Makler berät Sie bei allen Aspekten rund um den Verkauf und beugt als neutraler Dritter möglichen Konflikten zwischen den Ehepartnern vor.