Wohnung verkaufen – Tipps zum Wohnungsverkauf

Wer eine Wohnung verkaufen möchte, hat viele Fragen: Wie finde ich einen geeigneten Käufer? Zu welchem Preis kann ich die Wohnung verkaufen? Was muss bei einem Wohnungsverkauf vorbereitet werden? Erfahren Sie hier alles Wichtige für einen erfolgreichen Wohnungsverkauf.

Eine Eigentumswohnung zu verkaufen unterscheidet sich im Allgemeinen nicht viel von einem Hausverkauf. Aber so einfach ist es in der Praxis dann doch nicht. So haben z. B. viele Kaufinteressenten Fragen zum Stockwerkeigentum, da Sie als Verkäufer nicht nur eine Wohnung veräussern (Sonderrecht), sondern auch Anteile am Stockwerkeigentum.

Nicht selten scheitert ein Wohnungsverkauf daran, dass ein potenzieller Käufer nicht Teil der konkreten Gemeinschaft werden will, weil er z. B. mit deren Entscheidungen in der Vergangenheit nicht einverstanden war oder weil er Bedenken hat, dass die Gemeinschaft Dinge beschliessen könnte, die seinen eigenen Vorstellungen zuwiderlaufen.

Eigentumswohnungen werden häufig von Menschen gekauft, die vorher noch zur Miete gewohnt haben und jetzt Eigentum erwerben möchten. Diese Interessenten wollen z. B. für das Alter vorsorgen oder ihre monatlichen Belastungen reduzieren. Deswegen ist es wichtig, dass Sie dem Interessenten darlegen können, dass er als Wohnungskäufer zwar Finanzierungs-, Verwaltungs- und Instandhaltungskosten zu tragen hat, diese aber in der Summe oftmals nicht höher als der in der Vergangenheit gezahlte Mietzins sind – insbesondere in der aktuellen Niedrigzinsphase und nach Abzug des Tilgungsanteils.

Es ist am besten, Sie stellen für den Interessenten eine konkrete Vergleichsrechnung «Kauf vs. Mietzinz» auf, damit er sich von seinem wirtschaftlichen Vorteil überzeugen kann. Neben Mietern sind auch Pensionäre eine interessante Zielgruppe, wenn diese z. B. ihr Haus nicht mehr bewohnen wollen oder können und jetzt eine altersgerechte Wohnung suchen (z. B. eine barrierefreie Wohnung, gerne mit Lift oder Parterre, in Laufnähe zu einem Einkaufszentrum, einer Arztpraxis o. ä.).

Zunächst kann es hilfreich sein, die Schweizer Immobilienpreise pro Quadratmeter für Eigentumswohnungen zu recherchieren und zu beobachten.

Bei der Interpretation der Daten sind allerdings viele Aspekte zu berücksichtigen. Neben den beiden wichtigsten Faktoren (Lage und Zustand einer Wohnung) sollte man aber auch andere Aspekte im Blick haben, die den Immobilienpreis einer Wohnung beeinflussen.

• Das Baujahr: Eigentumswohnungen aus den 1950er, 1960er und 1970er Jahren werden deutlich unter den Preisen von Altbau- oder Neubauwohnungen gehandelt.
• Das Stockwerk: Parterrewohnungen werden nicht selten 20 oder 30 % unter dem Wert einer Stockwerkswohnung verkauft, weil viele Menschen Angst vor Einbrechern haben und zudem keine dunklen oder fusskalten Wohnungen kaufen möchten.
• Die Austrittsmöglichkeiten: Hat eine Wohnung keinen Garten oder keinen Balkon kommt es schnell zu Preisabschlägen von einigen hundert Franken pro Quadratmeter.
• Die Zimmeranzahl: In vielen Grossstädten sind derzeit 3-, 4- oder 5-Zimmer-Wohnungen sehr begehrt, weil nach dem Krieg vielfach kleinere Wohnungen gebaut wurden, sich die Nachfrage aber stärker zu grösseren Wohnungen verschoben hat.

In jedem Fall ist es ratsam, die Wohnung vor dem Verkauf durch einen Experten bewerten zu lassen. So riskieren Sie weder einen zu niedrigen noch einen zu hohen Angebotspreis und stellen so sicher, dass Sie Ihre Wohnung schnell verkaufen können.

Es macht einen grossen Unterschied, ob die zu verkaufende Wohnung frei oder vermietet ist. Freie Wohnungen werden am Markt in der Regel zu höheren Preisen als vermietete Wohnungen verkauft (oft bis zu 30 %!), weil die Nachfrage nach freien Wohnungen viel höher als nach vermieteten Wohnungen ist.

Auch andere Aspekte erklären den Preisunterschied zwischen freien und vermieteten Wohnungen. So kann ein Eigentümer einer vermieteten Wohnung sich nicht einfach von seinem Mieter trennen, weil die Mieterschutzgesetze dies verhindern (Ausnahme Eigenbedarfsklage oder Zahlungsrückstand). Auch Mietzinserhöhungen sind durch gesetzliche Vorgaben enge Grenzen gesetzt. 

Viele Eigentümer fragen sich, ob sie die Wohnung vor Verkauf renovieren sollen. Die Antwort hierauf ist: Es kommt darauf an! Und zwar auf sehr viele unterschiedliche Aspekte.

So kann eine Renovation bei anspruchsvollen Käuferkreisen durchaus Sinn machen, weil diese für perfekte Wohnungen sehr hohe Preise bezahlen. In den meisten Fällen ist eine Renovation vor Verkauf aber nicht notwendig, weil sie Zeit und Geld kostet. Die Renovationskosten müssen über einen entsprechend höheren Verkaufspreis erst einmal wieder verdient werden. Manchmal kann es auch Sinn machen, nur bestimmte Dinge zu renovieren und andere zu lassen, wie sie sind. 

Mit dem Verkauf Ihrer Eigentumswohnung gilt es auch an alle benötigten Unterlagen zu denken, die hier vom Käufer abgefragt werden. Dazu gehören z.B. Grundrisse, Flurkarte oder Aufstellungen über Instandhaltungsmassnahmen. Wenn Sie beim Wohnungsverkauf den Weg über einen Immobilienmakler gehen, wird dieser sich in den meisten Fällen um die Organisation der notwendigen Dokumente kümmern. 

Wie der Hausverkauf, so ist auch der Verkauf einer Wohnung über einen Makler sinnvoll, vorausgesetzt, Sie entscheiden sich für einen professionellen Immobilienmakler. Diesen erkennen Sie daran, dass er den Markt bestens kennt, dass er auch Kaufinteressenten berät, mit Reglements, Beitragspflichten etc. vertraut ist und an noch einigen anderen Kriterien.

Unser Ratgeber enthält einen konkreten Leitfaden zum Verkauf des Hauses inklusive 25 Praxistipps. Sie erhalten Expertentipps zur Vorbereitung, zur Immobilienbewertung, zur richtigen Maklerauswahl und vieles mehr, um Ihre Wohnung erfolgreich zu verkaufen!

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