Abschaffung des Eigenmietwerts wird wohl Realität

Er ist vielen schon lange ein Dorn im Auge: der Eigenmietwert. Nun hat sich die Wirtschaftskommission des Ständerats auf Eckpunkte zu seiner Abschaffung geeinigt.

In der Schweiz werden Eigentümer einer selbstbewohnten Liegenschaft hoch besteuert: Sie müssen Steuern für den Eigenmietwert ihrer Liegenschaft bezahlen. Darunter versteht das Schweizer Steuerrecht die fiktive Miete, die der Eigentümer bei einer Vermietung seiner Immobilie erzielen könnte. Wird das Wohnobjekt vom Eigentümer selbst bewohnt, unterliegt der angenommene Betrag als steuerbares Naturaleinkommen der Einkommenssteuer. Einfacher ausgedrückt: Der Eigenmietwert bezeichnet die „Mietwertbesteuerung der selbstgenutzten Liegenschaften“.

Mit der Besteuerung des zusätzlichen Einkommens soll ein Ausgleich zwischen Mietern und selbstnutzenden Wohneigentümern geschaffen werden. Das Schweizer Steuerrecht erlaubt es den Eigentümern im Gegenzug, die Hypothekarschuldzinsen sowie Kosten für den Gebäudeunterhalt (zum Beispiel Renovationen und Umbauten) beim Ermitteln des zu versteuernden Einkommens in Abzug zu bringen.

Die Besteuerung des Eigenmietwerts bzw. die damit zusammenhängende Abzugsfähigkeit der Hypothekarzinsen von den Steuern werden regelmässig als Grund für die im internationalen Vergleich hohe Verschuldung der Schweizer Haushalte angeführt.

Abschaffung des Eigenmietwerts?

Für viele ist die steuerliche Belastung durch den Eigenmietwert zu hoch: Seit über zwanzig Jahren wird deshalb seine Abschaffung gefordert. Doch an überzeugenden Gegenvorschlägen fehlte es bislang – alle Initiativen wurden abgelehnt.

Nun hat die Wirtschaftskommission des Ständerats ein neues Konzept präsentiert, wie der Eigenmietwert abgeschafft werden soll. Und das sind die Eckpunkte des vorgeschlagenen Konzepts:

• Die Besteuerung des Eigenmietwerts wird abgeschafft, sofern das Eigentum selbst bewohnt wird. Bei Zweitwohnungen bleibt der Eigenmietwert bestehen.
• Die daraus resultierenden Steuerersparnisse sollen dadurch ausgeglichen werden, dass Hausbesitzer die Kosten für den Unterhalt der Liegenschaft zukünftig nicht mehr von den Steuern abziehen können. Auf Bundesebene sollen zudem weder Energiespar- noch Umweltabzüge noch Abzüge für denkmalpflegerische Arbeiten zulässig sein. Die Kantone sollen solche Abzüge indes in ihrer Steuergesetzgebung vorsehen können.
• Auch der Abzug für Hypothekarzinsen soll wegfallen – ein Vorteil für jene Eigentümer, die ihre Hypothekarschulden bereits zurückbezahlt haben. Dabei soll es zwei Ausnahmen geben: Die Kommission will die Schuldzinsen zum Abzug zulassen, wenn ihnen gleichzeitig Vermögenserträge – etwa Mieteinnahmen aus anderen Liegenschaften oder Erträge aus Wertpapieren – gegenüberstehen. Der Abzug soll sich dabei maximal auf den Umfang der Vermögenswerte beschränken. Die Idee hinter dieser auf den ersten Blick fragwürdigen Bevorzugung der Vermögenden: Die private Verschuldung soll gesenkt werden. Auf der anderen Seite sollen auch jene Personen, die erstmals Wohneigentum kaufen, die Schuldzinsen für eine gewisse Zeit lang – voraussichtlich zehn Jahre – von den Steuern abziehen können. Der Abzug soll nach oben begrenzt sein und mit der Zeit auf null sinken. Mit diesem Abzug soll jungen Familien der Erwerb von Wohneigentum erleichtert und dem Verfassungsauftrag der Wohneigentumsförderung nachgekommen werden.

Eine detaillierte Vorlage zur Gesetzesrevision soll im ersten Quartal 2019 in die Vernehmlassung gehen.

Beurteilung des neuen Konzepts

Der neueste Vorschlag sieht keinen konsequenten Systemwechsel vor. Konsequent wäre er, wenn es bei selbstbewohnten Liegenschaften zukünftig auch keine Hypothekarzinsabzüge mehr gäbe – und zwar ausnahmslos. Die Wirtschaftskommission des Ständerats will den Abzug für Erstkäufer oder Vermögende zwar beschränken, ihn aber nicht komplett abschaffen.

Ziel ist ein für den Bund „haushaltsneutraler“ Systemwechsel, sprich: Der Bund soll von einer neuen Gesetzgebung weder profitieren noch finanzielle Einbussen erleiden. Das ist langfristig realistisch, kurzfristig allerdings kaum: Bei den derzeitigen niedrigen Schuldzinsen fällt der Abzug derselben weit weniger ins Gewicht als die Einnahmen durch die Besteuerung des Eigenmietwerts. Erst ab einem Zinsniveau von 3 bis 4 Prozent ist eine Haushaltsneutralität möglich. Erst einmal würde der Fiskus mithin belastet und die Wohneigentümer entlastet.

Fazit

Seit rund 20 Jahren steht der Eigenmietwert unter Beschuss: Bereits 1999 wurde die eidgenössische Volksinitiative „Wohneigentum für alle“ lanciert – und von den Stimmbürgern deutlich abgelehnt. Infolge des tiefen Zinsniveaus kommt seit zwei Jahren erneut Bewegung in die Bemühungen zur Abschaffung des Eigenmietwerts.

Bleiben die Zinsen auf tiefem Niveau, profitieren die meisten Eigenheimbesitzer von der Abschaffung des Eigenmietwerts. Ausnahme: Sie investieren viel in den Unterhalt. Steigen allerdings die Zinsen, wird sich das Bild ändern: Zu den Verlierern gehören dann auch jene Eigenheimbesitzer mit hohen Hypothekarschulden.

Der Hauseigentümerverband zeigt sich zufrieden über das Konzept der Ständeräte. Kritischer äussert sich der Mieterverband.