Abzug der Schuldzinsen machen Abschaffung des Eigenmietwerts problematisch

Seit über 20 Jahren wird über die Abschaffung des Eigenmietwerts diskutiert, nun soll es bald so weit sein: Die Wirtschaftskommission des Ständerats (WAK) hat mehrere Abschaffungs-Varianten für die Vernehmlassung verabschiedet. Klar ist: Zukünftig werden weniger Steuerabzüge möglich sein.

In der Schweiz werden Eigentümer selbstbewohnter Liegenschaften vom Fiskus zur Kasse gebeten: Sie müssen Steuern für den Eigenmietwert ihrer Liegenschaft bezahlen – für die fiktive Miete also, die sie bei der Vermietung der Immobilien erzielen könnten.

Die Besteuerung dieses „Naturaleinkommens“ soll einem Ausgleich zwischen Mietern und Wohneigentümern dienen. Das Schweizer Steuerrecht erlaubt es den Eigentümern im Gegenzug, die Hypothekarschuldzinsen sowie Kosten für den Gebäudeunterhalt (zum Beispiel für Renovationen und Umbauten) steuerlich in Abzug zu bringen.

Die Vorschläge der Wirtschaftskommission

Doch nun soll es dem Eigenmietwert und der damit zusammenhängenden Abzugsfähigkeit der Hypothekarzinsen an den Kragen gehen. Die Wirtschaftskommission des Ständerats (WAK) hat fünf Varianten für die Vernehmlassung verabschiedet. Und das sind die Eckpunkte:

• Die Besteuerung des Eigenmietwerts wird abgeschafft, sofern das Eigentum selbst bewohnt wird. Bei Zweitliegenschaften bleibt die Eigenmietwertsteuer bestehen.
• Im Gegenzug können die Kosten für den Unterhalt und die Verwaltung von Liegenschaften nicht mehr von den Steuern abgezogen werden. Auf Bundesebene sind weder Energiespar- und Umweltabzüge noch Abzüge für denkmalpflegerische Arbeiten zulässig. Die Kantone können solche Abzüge in ihrer Steuergesetzgebung weiterhin vorsehen.

Der heikelste Punkt betrifft die Hypothekarzinsen. Sollen sie weiterhin in Abzug gebracht werden können oder nicht und wenn ja, in welchem Umfang? Die WAK präsentiert diesbezüglich unterschiedliche Lösungsvorschläge:

a)  Der Abzug für die Hypothekarzinsen fällt komplett weg. Weiterhin vom Schuldzinsabzug profitieren dürfen allein Ersterwerber, und zwar während zehn Jahren. Die Obergrenze beträgt dabei CHF 10’000 für Ehepaare und CHF 5’000 für Alleinstehende. Der Betrag sinkt in den zehn Jahren linear auf null. Mit diesem Abzug soll jungen Familien der Erwerb von Wohneigentum erleichtert und dem Verfassungsauftrag der Wohneigentumsförderung nachgekommen werden.

b)  Private Schuldzinsen können weiterhin von den Steuern abgezogen werden – in einem noch zu bestimmenden Umfang. Die WAK hat vier verschiedene Modelle ausgearbeitet. Durch den Abzug soll die private Verschuldung gesenkt werden.

Einnahmeeinbussen für den Fiskus

Der Bund soll von der neuen Gesetzgebung weder profitieren noch finanzielle Einbussen erleiden, mit anderen Worten: Der Systemwechsel soll für den Bund „haushaltsneutral“ sein. Das ist kurzfristig alles andere als realistisch: Bei den derzeitigen niedrigen Schuldzinsen fällt der Abzug derselben weit weniger ins Gewicht als die Einnahmen durch die Besteuerung des Eigenmietwerts. Erst einmal würde der Fiskus mithin belastet und die Wohneigentümer würden entlastet.

Erst ab einem Zinsniveau von 3 bis 4 Prozent wäre eine Haushaltsneutralität möglich. Die Ständeratskommission geht in ihrem Vorstoss mit einem langfristigen Zinssatz von 3,5% aus. Die Markterwartungen deuten allerdings auch auf eine sehr lange Frist hinaus nicht auf einen derart starken Zinsanstieg für Hypothekarzinsen. Realistischer muten 2 bis 2,5% an. Schenkt man den Angaben der Eidgenössischen Steuerverwaltung Glauben, verändert eine Zinsdifferenz von einem Prozentpunkt das Ergebnis der vorgeschlagenen Reformvarianten um etwa eine Milliarde Franken pro Jahr. Das heisst: Bei einem durchschnittlichen Hypothekarzins von 2,5% verlöre der Fiskus jährlich Einnahmen in der Höhe von einer Milliarde Franken – profitieren würden die Wohneigentümer.

Fazit

Die Abschaffung des Eigenmietwerts wird eine Verkomplizierung des Steuerrechts mit sich bringen. Besitzt ein Eigentümer etwa Liegenschaften in mehreren Kantonen und mit unterschiedlicher Nutzung, werden zukünftig schwierige Fragen zu klären sein.

Ob das neue Modell eine finanzielle Entlastung für die Eigenheimbesitzer darstellt, kann im Voraus nicht beurteilt werden: Bleiben die Zinsen auf tiefem Niveau, profitieren die meisten Eigenheimbesitzer von der Abschaffung des Eigenmietwerts – es sei denn, sie investieren viel in den Unterhalt. Steigen die Zinsen, gehören die Eigenheimbesitzer mit hohen Hypothekarschulden zu den grossen Verlierern.

Profiteure des angedachten Systemwechsels dürften die Besitzer mehrerer Liegenschaften sein: Dank der Möglichkeiten von Umfinanzierungen und Wohnsitzwechseln bei bevorstehenden Grossrenovationen können sie sich attraktive Bedingungen schaffen. Da sie im Gegensatz zu Eigentümern eines einzigen (selbstbewohnten) Eigenheims Sanierungsarbeiten durch die Verlagerung der Unterhaltsarbeiten auf Zweitliegenschaften von den Steuern abziehen dürfen, werden sie ihre Immobilien auch in Zeiten eines finanziellen Engpasses nicht vernachlässigen.