Der Schweizer Immobilienmarkt 2018: Rückblick, Fazit und Ausblick

Sinkende Eigenheimpreise, leerstehende Wohnungen und eine anhaltende Zinsgefahr: Das war 2018.

Es war eine gute Nachricht, die die UBS Anfang November aussandte: Der Immobilienblasenindex befinde sich zum zweiten Mal in Folge ausserhalb der Gefahrenzone. Und das nachdem Experten in den vergangenen Jahren wiederholt vor einer Immobilienblase in der Schweiz gewarnt hatten. Nun gab die Grossbank erstmals seit 2012 Entwarnung.

2018 sank der von der UBS vierteljährlich berechnete Immobilienblasenindex kontinuierlich. Ursachen für die positive Entwicklung waren sinkende Immobilienpreise bei gleichzeitig hohem Wirtschaftswachstum. Zudem ein erhöhtes Haushaltseinkommen sowie eine verlangsamte Hypothekarkreditvergabe.

Doch zum Aufatmen ist es auch Ende 2018 zu früh. Denn erstens gibt es regionale Ausreisser. Während einige Regionen wie etwa Morges VD oder Nidwalden die Gefahrenzone verliessen, gehörten die Regionen Zug, Zimmerberg, March, Glattal / Furttal / Limmattal, Zürich, Basel-Stadt, Lausanne, Vevey und neu auch das Untere Baselbiet dazu.

Und zweitens gab es massive Unterschiede zwischen den verschiedenen Liegenschaftsbereichen. Während die Gefahr einer Blase im Bereich der Eigenheime vorerst gebannt scheint, ist sie im Bereich der Wohnrenditeliegenschaften nach wie vor akut. Denn hier sind die Preise in den vergangenen zehn Jahren im landesweiten Durchschnitt um satte 60 Prozent gestiegen, während die Mieten im entsprechenden Zeitraum nur um gut 10 Prozent zugenommen haben.

Das grösste Problem, das die UBS zum Jahresende 2018 feststellt, ist denn auch die Tragbarkeit der Immobilien. Hier liegt der aktuelle Wert nahe an jenem von 1989, dem Jahr der letzten Immobilienblase. Einerseits sind vergleichsweise viele Jahreseinkommen für den Erwerb eines Eigenheims im mittleren Preissegment nötig, andererseits hat sich das Verhältnis zwischen Eigenheimpreisen und Jahresmieten verschlechtert.

Sinkende Mieten, wachsender Wohnungsleerstand

Positiv entwickelte sich indes die Situation für Mieter: Viermal in Folge sanken die Mietpreise 2018 in der Schweiz. Im Oktober kostete eine 100 m2 grosse Wohnung im Durchschnitt 2'165 Franken pro Monat. Wenig überraschend: In der Region Zürich waren die Mietpreise nach wie vor am höchsten. Im Tessin, in der Westschweiz und in der Ostschweiz sanken die Mietpreise zwischen 1,1 und 0,4 Prozent.

Grund für die Entspannung war nicht zuletzt der enorme Wohnungsleerstand. Über 72'000 Wohnungen und Häuser standen Ende 2018 in der Schweiz leer – so viele wie nie zuvor. Betroffen waren vor allem Mietwohnungen in den Agglomerationen und in ländlichen Gegenden. Nur in sechs Kantonen (Uri, Appenzell Innerrhoden, Graubünden, Glarus, Bern und Schwyz) war die Leerwohnungsziffer rückläufig. In den fünf Grosszentren Zürich, Genf, Basel, Bern und Lausanne entspannte sich die Situation auf dem Immobilienmarkt indes kaum. Vor allem in Zürich blieb die Lage für Wohnungssuchende schwierig: Hier entstand angesichts der anhaltenden Zuwanderung verhältnismässig wenig neuer Wohnraum.

Trotz sinkender Nachfrage wurde in der Schweiz kräftig weitergebaut. Dies vor allem mangels sinnvoller Anlagealternativen für Investoren angesichts der niedrigen Zinsen.

Im Bereich der Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser herrschte allerdings nur in Berggemeinden mit Abwanderungstendenzen, bei Zweitwohnungen und im Luxussegment ein Überangebot. Am meisten zu kämpfen hatte das Engadin: Hier fielen die Preise für Ferienwohnungen in den letzten vier Jahren um sagenhafte 20 bis 30 Prozent.

Ausblick auf das Jahr 2019

In den vergangenen zwei Jahrzehnten lief der Schweizer Immobilienmarkt auf Hochtouren. Viele Investoren konnten ihre Investitionen vervielfachen. Spitzenreiter war dabei Genf, wo die Preise für Einfamilienhäuser um sagenhafte 207 Prozent stiegen. In Zürich legten die Preise seit 1998 immerhin um 148 und schweizweit um 83 Prozent zu.

Während einige Experten davon ausgehen, dass der Immobilienmarkt infolge des seit 20 Jahren anhaltenden Baubooms bei gleichzeitig abnehmender Zuwanderung, steigender Leerstandsquoten, abnehmender Nachfrage und sinkender Preise 2019 kippt, glauben andere, dass er sich ausbalancieren wird. Sprich: Der Wohnungsbau werde 2019 erstmals seit zehn Jahren eine Wende erleben und zurückgehen.

Auch darüber, wie sich die Nachfrage entwickelt, sind sich die Ökonomen uneinig. Während die einen von einer anhaltenden Nachfrage bis mindestens 2021 ausgehen, glauben andere, dass die Nachfrage nach Mietwohnungen ihren Zenit bereits überschritten hat. Infolge der nicht mehr ganz so erfreulichen Konjunkturaussichten befänden sich weniger Leute auf Wohnungssuche.

Entscheidend für das Jahr 2019 wird allerdings ganz klar die Zinsentwicklung sein. Denn auch wenn niemand weiss, wann die Zinswende kommt: Dass die Zinsen in der Schweiz früher oder später wieder steigen, ist unumstritten – schliesslich sind die Zinsen in keinem anderen westlichen Land so tief und die Verschuldung der Privathaushalte so hoch.

Einige Experten rechnen bereits im zweiten Halbjahr 2019 mit einem Zinsanstieg. Und sie warnen: Schon eine Erhöhung von einem Prozent werde zu starken Wertverlusten am Immobilienmarkt führen und diesen empfindlich stören. Ungemütlich kann ein Zinsanstieg vor allem für jene Käufer werden, die soeben eine teure Liegenschaft erworben haben. Für die Mehrheit des Immobilienmarktes wäre eine Korrektur nach 20 Jahren allerdings positiv zu bewerten.