In welchen Schweizer Städten droht eine Immobilienblase?

Am 30. September 2019 wurde der jährliche UBS Global Real Estate Bubble Index (GREBI) veröffentlicht und mit ihm der beunruhigende Hinweis darauf, dass das Blasenrisiko in europäischen Städten nach wie vor hoch ist. Die Schweiz ist mit Zürich und Genf weit vorne auf der Liste der am stärksten überbewerteten Immobilienmärkte. Ist die Attraktivität unserer Städte gefährdet und wie soll man mit der Angst vor einer Immobilienblase umgehen?

Eine Studie am Puls der weltweiten Immobilienmärkte

Das Risiko einer Immobilienblase abzuschätzen ist enorm schwierig. Auch den besten Analysten ist es nicht gelungen, die fatale Immobilienblase von 2017 in den USA vorherzusehen oder gar abzuwenden. Dennoch kommt der Beobachtung der Immobilienmärkte eine wichtige Bedeutung zu. Der UBS Global Real Estate Bubble Index versucht durch genaues Monitoring und die Auswertung von bestimmten Parametern – darunter Immobilien- und Mietpreise, Einkommen und Kaufkraft – das Blasenrisiko der Immobilienmärkte abzuschätzen. Die Ergebnisse der Studie sind alarmierend, denn das Blasenrisiko in den Metropolen der Welt ist nach wie vor hoch.

Warum ist das Blasenrisiko so hoch?

Es gibt zwei Gründe: Erstens, die seit Jahren tiefen Zinsen – woran sich auch nicht so bald etwas ändern wird – und zweitens, das sich abkühlende Wachstum der Weltwirtschaft. Die zunehmenden Warnsignale der globalen Finanzmärkte und die geopolitischen Spannungen und Handelskriege haben dazu geführt, dass die nach wie vor tiefen Zinsen keine neuen Impulse in den Immobilienmärkten geben können.

Das Problem liegt nicht allein in den Hypothekarzinsen, sondern vor allem bei den zunehmend fehlenden Eigenmitteln vieler Menschen beim Eigenheimkauf, sodass die Finanzierungskriterien der Banken nicht mehr eingehalten werden können. Dies hat zur Folge, dass viele Immobilienmärkte teils erheblich überbewertet sind.

Die zunehmende Überbewertung von Immobilien in Städten führt zu einer Verlagerung von Betrieben in Agglomerationen, was wiederum die Attraktivität der Städte senken kann. Eine Abkühlung der überhitzten Immobilienpreise ist unabdingbar für eine nachhaltige städtische Entwicklung.

Besonders Zürich und Genf sind betroffen

Es dürfte nicht überraschend kommen, dass die Schweizer Städte – allen voran Zürich und Genf – «grosse Ungleichgewichte» aufweisen. Der Grund dafür liegt einerseits in der starken Entwicklung der lokalen Wirtschaft und den damit verbundenen höheren Einkommen, aber insbesondere auch an den bereits erwähnten tiefen Hypothekarzinsen. Dies hat zu einer starken Überbewertung der Immobilienmärkte in Zürich und Genf geführt. Nur dank der gleichzeitig ansteigenden Einkommensentwicklung ist ein wachsendes Ungleichgewicht bisher ausgeblieben. Doch ohne die tiefen Zinssätze wäre es schwierig, die Zahlungsbereitschaft für Immobilienkäufe aufrechtzuerhalten. Dies würde der Gefahr einer Immobilienblase erst recht Schub verleihen.

Der rasante Preisanstieg in den urbanen Zentren hat zu einer Abkopplung von anderen Schweizer Immobilienmärkten – insbesondere ländlichen Gebieten – geführt. Dies birgt nicht nur das Risiko einer Immobilienblase, sondern hat auch soziale und gesellschaftliche Folgen. So führen die hohen Immobilienpreise dazu, dass tiefere Einkommensschichten aus den Zentren in die Agglomerationen vertrieben werden.

Zürich hat bezüglich Blasenrisiko mittlerweile die Stadt Genf überholt und gehört weltweit zu den Städten mit den höchsten Mietpreisen. Doch auch der Immobilienmarkt Genfs ist nach wie vor überbewertet. Erst seit 2012 hat in den Schweizer Grossstädten langsam eine Stabilisierung der Immobilienbewertung eingesetzt, wodurch die Preise heute unter den Maximalwerten von 2012 liegen. Durch die grosse Nachfrage nach Wohnraum dürften die Preise in den urbanen Zentren deshalb in näherer Zukunft aber nicht drastisch sinken.

Mailand Top, München Flop

Der internationale Vergleich der Immobilienmärkte zeigt Interessantes auf: So hat München international das grösste Blasenrisiko. Darauf folgen die Immobilienmärkte in Toronto, Hong Kong, Amsterdam, Frankfurt, Vancouver und Paris. An achter Stelle und knapp ausserhalb der «Blasen-Zone» folgt Zürich und an vierzehnter Stelle Genf, deren Immobilienmarkt als «überbewertet» eingestuft wird.

Während die Immobilienmärkte in Los Angeles, Sydney, Genf und New York als «hoch bewertet» werden, werden die Immobilienmärkte in Singapur, Dubai, Boston und Mailand in der UBS-Studie sogar als «fair bewertet». Chicago liegt gar im «unterbewerteten» Bereich. Nach über vier Jahren hat auch London durch den anhaltenden teuerungsbedingten Preisrückgang die «Blasenzone» verlassen, liegt aber immer noch im überbewerteten Bereich – unmittelbar hinter Zürich.

Worauf sollten Immobilieninvestoren achten?

Die sich mehrenden Anzeichen einer Krise in den Finanz- und Arbeitsmärkten sind im Hinblick auf das Blasenrisiko der Immobilienmärkte nicht zu unterschätzen. Investoren sollten beim Immobilienkauf in Städten in der Blasenzone Vorsicht walten lassen. Durch regulatorische Massnahmen haben erste Korrekturen der Immobilienmärkte in den letzten Jahren bereits eingesetzt. Gemäss der UBS-Studie liegen die Preise in den höchstplatzierten Immobilienmärkten der Welt durchschnittlich bereits 10 Prozent tiefer als noch im Jahr 2016. Laut Matthias Holzhey, dem Studienverantwortlichen des UBS Global Real Estate Bubble Index, dürfte dieser Trend in den nächsten Jahren noch anhalten, was zu einer weiteren Abkühlung der städtischen Immobilienmärkte führt. Das unmittelbare «Platzen» einer Immobilienblase ist aber laut der aktuellen Studie nicht zu erwarten. Investoren sollten dennoch ein Auge auf die Entwicklung der Finanzmärkte haben und versuchen, den Überblick über wirtschaftliche Entwicklungen zu behalten.