Sinkende Büroleerstände in den Innerstädten der Schweiz

Jahrzehntelang befanden sich die Büroleerstände in der Schweiz im Steigflug. Nun scheint sich der Trend zumindest in den Innenstädten umgekehrt zu haben: Das Angebot an Büroflächen in urbanen Lagen ist deutlich knapper geworden.

Ein Studie zeigt: Wachsende Nachfrage nach zentral gelegenen Büroflächen in der Schweiz

Eine kürzlich von der Credit Suisse veröffentlichte Studie hat das Angebot und die Nachfrage nach Büroflächen in der Schweiz untersucht. Die Ergebnisse sind durchaus interessant, scheinen sie doch eine Trendumkehr gegenüber einer langjährigen Entwicklung aufzuzeigen.

Fast schon jeder Durchschnittsbürger scheint mittlerweile zu glauben, dass die Vermietung von Büroflächen schwierig ist und dass viele Bürogebäude leerstehen. Und tatsächlich: Bis 2014 wurden die Büroleerstände von Jahr zu Jahr grösser. Angetrieben durch die Tiefzinspolitik war das Bauen günstig – entsprechend wurden jahrelang viele Bürogebäude gebaut. Doch die Nachfrage konnte lange nicht mit dieser Entwicklung mithalten.

Doch seit 2014 scheint sich dies geändert zu haben. Die Nachfrage nach Büroflächen in zentralen Lagen – besonders in der Nähe von Bahnhöfen und in den Innenstädten der Grossstädte – hat sich stark erhöht. Büroflächen in urbanen Lagen sind immer gefragter geworden – auch aus dem Grund, dass Unternehmen ihren Arbeitnehmern attraktive und zentral gelegene Arbeitsplätze anbieten wollen. Auch das gute Wirtschaftswachstum 2018 hat dazu beigetragen, dass die «Marktabsorption» von Büroflächen in zentralen Lagen zugenommen hat.

Verlagerung der Leerstände in die Peripherie

Doch die Studie der CS zeigt ein komplexeres Bild: Während die Leerstände von Büroflächen in den Innenstädten zurückgingen, haben sie an Randlagen weiter zugenommen. Netto über die ganze Schweiz betrachtet sind so die Büroleerstände dennoch weiter gewachsen. Man kann also von einer Polarisierung sprechen: Während urban gelegene Büroflächen gefragt sind, ist die Nachfrage nach weniger zentral gelegenen Flächen tief.

So sind die Leerstände in den Agglomerationsgemeinden Kloten, Spreitenbach und Dielsdorf weiter rekordhoch – es bleibt für Vermieter schwierig, interessierte Mieter zu finden. Die Folge ist, dass immer mehr Büroflächen in peripheren Lagen umgenutzt werden – in der Regel in eine Wohnnutzung.

Unterschiedliche Entwicklung in den 5 Schweizer Grosszentren

Weiter interessant zu beobachten ist auch, dass sich die Leerstände in den fünf Schweizer Grosszentren sehr unterschiedlich entwickelt haben. Während sich der Stadt-Land Unterschied in allen Regionen zeigt, sieht es in den Innenstädten anders aus.

So ist besonders in Zürich die Nachfrage nach zentralen Büroflächen und solchen in Gehdistanz von S-Bahnhöfen durch die Decke gegangen. Mieter müssen sich beeilen, wenn sich noch genügend grosse Büroflächen im Zentrum finden wollen.

Auf der anderen Seite des Spektrums steht die Stadt Genf, die nach wie vor vom Strukturwandel im Bankensektor geprägt ist. Entsprechend gross ist das Angebot an Büroflächen in der Innenstadt nach wie vor.

Auch bezüglich Bautätigkeit unterscheiden sich die Schweizer Grossstädte. Während in Zürich, Basel und teilweise auch in Bern nicht mehr viele neue Büroflächen geschaffen wurden, sieht das in Genf und Lausanne ganz anders aus: Hier wurde im Vergleich zum letzten Jahr das Angebot an Büroflächen durch gestiegene Bautätigkeit stark vergrössert. So ist die Angebotsquote in Lausanne von 5.8 % auf 8.2 % und in Genf von 9.5 % auf 11.9 % angestiegen.

Steigende Mietpreise an urbanen Lagen – eine Chance für Investoren?

Hatten Mieter von Büroflächen jahrelang eine ausgezeichnete Verhandlungsposition und konnten sich ausreichend Zeit lassen, so hat sich dies nun – zumindest in den Innenstädten – geändert. So haben einerseits die Mietpreise an zentralen Lagen angezogen und Mietobjekte sind deutlich weniger lang auf dem Markt als noch vor ein paar Jahren. Besonders in Zürich hat sich diese Entwicklung besonders bemerkbar gemacht.

Die Studienverantwortlichen der Credit Suisse halten fest, dass diese Entwicklung für Investoren durchaus attraktiv sein könnte, da sie mit steigenden Mietpreisen rechnen können. Dies auch, weil an vielen Orten mittelfristig das Investitionsvolumen für neue Büroflächen nicht hoch ist – das Angebot dürfte sich also weiter verknappen. Ausgenommen von dieser Entwicklung bleibt die Stadt Genf, die nach wie vor mit hohen Büroleerständen zu kämpfen hat.

Wie sieht die weitere Entwicklung aus?

Die CS-Studie sieht voraus, dass sich die Büroleerstände in den Innenstädten – bedingt durch die geringe Bautätigkeit – weiter verringern werden. Auf der anderen Seite droht sich diese Entwicklung aber nur auf zentrale Lagen zu beschränken. Periphere Gebiete werden weiter keine grosse Erholung spüren.

Dies ist auch bedingt dadurch, dass sich die Konjunktur in den nächsten Jahren abkühlen könnte, was die Nachfrage nach Büroflächen senken dürfte. Während die Zusatznachfrage nach Büroflächen im Jahr 2018 noch bei 551'000 m2 lag, prognostizieren die Experten der CS für das Jahr 2020 nur noch eine Nachfrage von ca. 253'000 m2. Eine Entschärfung der Situation in Randlagen ist also nicht in Sicht – der Unterschied zwischen Zentrum und Peripherie dürfte weiter zunehmen.