Warum Schweizer keine passenden Wohnungen finden

Es ist ein Paradox: Die Nachfrage nach attraktivem und bezahlbarem Wohnraum wächst von Jahr zu Jahr und dennoch stehen immer mehr Eigentumswohnungen leer und finden keinen Käufer. Wie kann das sein? Eine diesen Monat von Wüest Partner publizierte Studie zeigt die aktuellen Entwicklungen im Schweizer Immobilienmarkt und offenbart die Zusammenhänge.

Die wichtigsten Gründe vorweg: Obwohl jedes Jahr unzählige neue Immobilien erstellt werden, können sie nicht verkauft werden. Entweder, weil sie an einem Ort mit fehlender Nachfrage gebaut werden oder weil sie schlicht zu teuer sind. Doch was hat zu dieser Entwicklung geführt?

Nachfrage und Angebot steigen gleichzeitig – nur nicht am gleichen Ort

Die Nachfrage nach attraktivem Wohneigentum ist seit Jahren steigend, immer mehr Menschen wünschen sich den Besitz einer eigenen Wohnung. Laut der kürzlich veröffentlichten Studie von Wüest Partner suchten dieses Jahr 7.000 Menschen mehr nach einer Eigentumswohnung als noch im Vorjahr; insgesamt wurden 44.300 Immobiliensuchende registriert.

Gleichzeitig steigt das Angebot an Eigentumswohnungen – nicht etwa, weil mehr gebaut würde, sondern weil schlicht am falschen Ort gebaut wird, sodass Wohnungen für Käufer nicht interessant sind. Sie bleiben also leer stehen und erhöhen das Wohnangebot – zumindest auf dem Papier.

Gleichzeitig wird das Angebot an qualitativ hochwertigem Wohnraum an urbanen Lagen immer knapper und die Immobilienpreise sind seit Jahren im Steigflug (siehe dazu unseren Artikel "Expertenbefragung: Immobilienpreise werden weiter steigen"). Dies führt zu einem grossen Unterschied des Wohnangebots, insbesondere der Preise zwischen ländlichen und städtischen Gemeinden. Und es gibt keine Anzeichen dafür, dass sich dieser Stadt-Land-Graben in den nächsten Jahren auflösen wird.

Was die Lage vieler Wohnimmobilien unattraktiv macht

Während die meisten Menschen in der Schweiz bereit sind, bis zu einer Stunde pro Weg mit Pendeln zu verbringen, gibt es eine Schmerzgrenze, die sie in der Regel nicht überschreiten wollen. «Die an einer Eigentumswohnung interessierten Leute möchten nicht zu viel Zeit ihres Lebens im Zug oder Auto verbringen», meint Robert Weinert, Leiter der Immo-Studie von Wüest Partner. Und dennoch wurden und werden nach wie vor viele Immobilien abseits von Arbeitszentren an Orten gebaut, die übermässig lange Pendeldistanzen für Eigentümer schaffen. Die Attraktivität dieser Standorte ist entsprechend tief und Wohnungen bleiben leer.

Das Problem: Wohnungen an attraktiven, zentraleren Standorten sind massiv teurer als peripher gelegene Immobilien. Für viele kaufinteressierte Schweizer ist Wohneigentum in urbanen Lagen deshalb schlicht unerschwinglich. Denn die in den letzten Jahren im Durchschnitt zwar angestiegenen Einkommen konnten nicht mit den rasant steigenden Eigentumspreisen schritthalten.

Das Wachstum der Immobilienpreise ist besonders an zentralen Lagen beeindruckend: So kostet Wohneigentum in der Stadt Zürich satte 41,7 Prozent mehr als noch 2009. Auch der schweizweite Durchschnitt verbucht mit 21,8 Prozent einen stattlichen Anstieg, beachtet man, dass hier auch unattraktive Lagen miteingerechnet sind. Interessanterweise rechnen die Studienleiter von Wüest Partner – ganz im Gegensatz zu den steigenden Eigentumspreisen – mit sinkenden Mietpreisen im Jahr 2020.

Der Traum vom Eigenheim bleibt teuer

Ein weiteres Hindernis für potenzielle Immobilienkäufer ist laut Studienleiter Weinert, dass die Tragbarkeitsregeln für Hypotheken nicht an die neue Zinssituation angeglichen wurden. Das führt zu zusätzlichen Finanzierungsschwierigkeiten für Kaufinteressierte. In der Studie von Wüest Partner wird deshalb festgehalten: «Da das Angebot in vielen Fällen nicht erschwinglich ist, werden die eigenen vier Wände für viele Haushalte ein Traum bleiben.»

Erstmals seit längerem ist deshalb das Transaktionsvolumen bei Immobilienkäufen gegenüber dem Vorjahr zurückgegangen. So wurden 2018 durchschnittlich knapp 2 Prozent weniger Eigentumswohnungen verkauft als noch 2017. Besonders in teuren Gegenden ist der Rückgang stark und kann nicht alleine durch eine sinkende Nachfrage begründet werden. So ist im Kanton Zürich das Verkaufsvolumen um fast ein Fünftel gesunken – ja richtiggehend eingebrochen.

Bei Einfamilienhäusern sieht die Lage anders aus

Nicht ganz so drastisch wie bei Eigentumswohnungen ist die Situation bei Einfamilienhäusern. Hier ist die Nachfrage nach wie vor hoch und Käufer sind eher bereit, an abgelegenere Orte zu ziehen. Dies dürfte damit zusammenhängen, dass Einfamilienhausbesitzer auf eine familienfreundliche Umgebung angewiesen sind und längere Pendelwege eher in Kauf nehmen. Zudem sind die Preise von Einfamilienhäusern sowieso derart hoch, dass ein Wohnen an zentralen Lagen für die meisten Schweizer unerschwinglich ist.

Was bringt die Zukunft für Eigenheimkäufer?

Es bleibt spannend zu sehen, wie sich die Lage am Schweizer Immobilienmarkt weiter entwickeln wird. Reagieren Investoren und verstärken ihre Bemühungen, mehr Wohnraum an zentralen Lagen zu schaffen, oder werden Eigenheimkäufer kompromissbereiter und investieren eher an abgelegeneren Orten? Die kommenden Jahre werden es zeigen.