Vermietung: So sind Sie als Vermieter erfolgreich

Sie spielen mit dem Gedanken, Ihre Immobilie zu vermieten? Die Antworten auf 10 häufig gestellte Fragen zur Vermietung lesen Sie hier!

Die eigene Immobilie vermieten oder verkaufen? Wenn Sie vor dieser Entscheidung stehen, gibt es viele verschiedene Aspekte zu berücksichtigen. Pauschal lässt sich die Frage, ob sich ein Objekt für die Vermietung lohnt, nicht beantworten. Häufig spielen auch emotionale Faktoren eine Rolle, etwa wenn Sie ein Haus erben und das Elternhaus in der Familie bleiben soll. Doch letztlich sind es wirtschaftliche Gründe, die ausschlaggebend dafür sind, was sich am meisten lohnt. Erzielen Sie mit der Vermietung Ihrer Immobilie keine gute Rendite, ist der Immobilienverkauf aus finanzieller Sicht die klügere Wahl. Den Verkaufserlös können Sie wiederum in andere Kapitalanlagen investieren und so mehr verdienen.

Rechnen Sie sich aus, wie viel Ihnen im Monat unter dem Strich von Ihren Mieteinnahmen bleibt. Vom Mietzins ziehen Sie die Zinsen für die Hypothek, Nebenkosten, die Liegenschaftssteuer, Ausgaben für Reparaturen und weitere Vermietungskosten ab. Bei einem Einfamilienhaus ergibt sich mit dieser Berechnung nicht selten ein Fehlbetrag am Ende des Monats, da die Bewirtschaftungskosten die Mieteinnahmen kaum decken. Bei grösseren Sanierungsarbeiten ist die Vermietung ein Minusgeschäft, da bei einem Einfamilienhaus der Eigentümer die Kosten alleine tragen muss. Besser eignet sich Stockwerkeigentum in einem Mehrfamilienhaus, da sich die Miteigentümer die Reparaturkosten für den Erhalt des Gebäudes teilen. Doch auch hier sollte auf eine sorgfältige Renditekalkulation nicht verzichtet werden.

Wer seine Immobilie vermietet, muss die Mieteinnahmen versteuern und diese in der Steuererklärung als Einkommen angeben. Vermieter haben aber die Möglichkeit, die sogenannten Gewinnungskosten von der Steuer abzusetzen. Dazu gehören die Kosten für den Unterhalt und für die Renovation der Liegenschaft sowie Verwaltungs- und Vermietungskosten, Versicherungsprämien und vom Hauseigentümer zu tragende Betriebskosten. Die Maklerprovision für die Vermietung und die monatliche Kreditrate für die Hypothek lassen sich damit beispielsweise auch von der Steuer absetzen.

5 Steuertipps für Vermieter

1. Sammeln Sie Belege für alle Ausgaben, die Sie in Ihrer Steuererklärung geltend machen.

2. Abzugsfähig sind nur die Kosten der Verwaltung durch Dritte. Wenn der Eigentümer seine vermietete Immobilie selbst verwaltet, kann er dafür keine Kosten abziehen.

3. Alle Betriebskosten, die nicht vom Mieter gezahlt werden und auf den Vermieter entfallen, lassen sich in der Steuererklärung angeben.

4. Auch Investitionen in die Energieeffizienz der Immobilie sind von der Steuer absetzbar.

5. Für viele Vermieter lohnt es sich, einen erfahrenen Treuhänder hinzuzuziehen, der die kantonalen Steuergesetze genau kennt.

Sie sind Eigentümer einer Wohnung, eines Einfamilienhauses oder einer Gewerbeimmobilie? So unterschiedlich wie die einzelnen Objektarten sind auch ihre Mieter.

Wenn Sie ein Haus, eine Wohnung oder ein Gewerbe vermieten, sind jeweils einige Besonderheiten zu beachten:

Haus vermieten

Die Vermietung eines Einfamilienhauses lohnt sich nur in seltenen Fällen. Als Kapitalanlage sind solche Objekte weitestgehend ungeeignet. Laufende Unterhalts- und Renovationskosten schmälern die Einnahmen und lasten allein auf dem Eigentümer. Lesen Sie unter Haus vermieten, in welchen Fällen sich die Vermietung doch lohnt und worauf zu achten ist.

Wohnung vermieten

Mit der Vermietung einer Eigentumswohnung oder gleich eines ganzen Mehrfamilienhauses lässt sich eine attraktive Immobilienrendite erzielen. Wer den Aufwand scheut, wendet sich an einen erfahrenen Hausverwalter. Der Verwalter übernimmt die Vermietung, die Wohnungsübergabe, die Erstellung der Nebenkostenabrechnung und andere Aufgaben. Tipps für die Wohnungsvermietung finden Sie unter Wohnung vermieten.

Gewerbe vermieten

Die Vermietung von Büroräumen, Ladenlokalen, Lagerhallen und Gewerbegrundstücken stellt andere Anforderungen an den Vermieter. In erster Linie sind es die hohen Anschaffungskosten bei solchen Objekten, die nur von finanzstarken Kapitalanlegern zu stemmen sind. Hinzu kommt ein höheres Risiko, da Gewerbeobjekte häufiger für lange Zeit leerstehen können. Dafür sind die Renditeerwartungen entsprechend grösser als bei Wohnimmobilien. Anders als bei Häusern und Wohnungen lassen sich Gewerbeobjekte im vermieteten Zustand besser verkaufen. Mehr erfahren Sie unter Gewerbe vermieten.

Der Gebäudeenergieausweis der Kantone (GEAK) ist für die Vermietung bislang nicht obligatorisch. Wenn Sie Ihr Haus vermieten oder Ihre Wohnung vermieten möchten, kann sich der Energieausweis aber als hilfreich herausstellen. Die Kennzahlen im GEAK informieren Mietinteressenten über die voraussichtlichen Energiekosten und den Wohnkomfort der Immobilie. Damit schafft der Energieausweis mehr Transparenz bei der Vermietung.

Bei der Vermietung einer Immobilie sind einige wichtige Punkte zu beachten. Die folgende Schritt-für-Schritt-Anleitung verdeutlicht die Vorgehensweise.

Erfolgreich vermieten: Schritt-für-Schritt-Anleitung

1. Immobilienverkauf oder Vermietung? Berechnen Sie die Rendite bei einer Vermietung und treffen Sie eine Entscheidung, ob sich die Vermietung wirklich auszahlt.

2. Mietzins festlegen: Schauen Sie die Wohnungsinserate in Ihrer Region durch und sprechen Sie mit einem Makler für Vermietung, um den optimalen Mietzins für Ihr Objekt herauszufinden.

3. Immobilie für die Vermietung anbieten: Machen Sie Fotos von der Immobilie, schreiben Sie einen ansprechenden Text und inserieren Sie Ihr Objekt online und in der regionalen Zeitung.

4. Besichtigungen durchführen: Organisieren Sie Besichtigungstermine und stellen Sie die Vorzüge der Immobilie dar.

5. Mieter auswählen: Nehmen Sie sich Zeit, um die Bonität der Mietinteressenten gründlich zu prüfen und entscheiden Sie sich für den idealen Mieter (siehe Punkt 8 Wie finden Sie den idealen Mieter?)

6. Mietvertrag unterzeichnen: Fertigen Sie einen vermieterfreundlichen Mietvertrag an und lassen Sie sich die Kaution überweisen.

7. Wohnungsübergabe: Führen Sie eine Übergabe mit dem Mieter durch und fertigen Sie ein Protokoll an.

Wenn Sie Ihre Immobilie selbst vermieten, sparen Sie sich zwar die Maklerkosten, die Vermietung bedeutet dann für Sie aber auch wesentlich mehr Aufwand. Ein erfahrener Makler für Vermietung organisiert die Besichtigungen, hilft Ihnen beim Mietvertrag, übernimmt die Wohnungsübergabe und steht Ihnen mit Rat und Tat zur Seite. Ausserdem hilft Ihnen der Makler dabei, den richtigen Mieter von Mietnomaden zu unterscheiden.

In der Schweiz ist es üblich, dass der Eigentümer die Kosten für die Vermietung übernimmt. Für den Mieter fällt daher im Normalfall keine Maklerprovision an. Nur wenn der Mieter dem Makler einen Suchauftrag erteilt, kann dieser dafür eine Courtage verlangen.

Der ideale Mieter zahlt pünktlich seinen Mietzins, hält sich an die Hausordnung und behandelt die Wohnung sorgsam. Das genaue Gegenteil davon sind Mietnomaden, vor denen sich jeder Vermieter schützen möchte. Doch wie erkennt man, welcher Mieter seriös ist und bei wem es sich um einen Einmietbetrüger handelt?

Mit den folgenden Tipps senken Sie das Vermietungsrisiko und finden einen solventen Mieter:

• Anmeldeformular vom Mietinteressenten ausfüllen lassen
• Kopien von den Ausweisdokumenten machen
• Referenzen geben lassen
• Vorvermieter kontaktieren
• Mietkaution vor dem Einzug verlangen
• Wohnungsübergabe mit Protokoll

Als Vermieter möchten Sie sich im Mietvertrag möglichst gut absichern. Dabei setzt Ihnen das Mietrecht einige Grenzen. Trotzdem ist es möglich, den Mietvertrag vermieterfreundlich zu gestalten.

Die folgenden Tipps helfen Ihnen dabei, einen Mietvertrag richtig aufzusetzen:

• Heiz- und Nebenkosten: Treffen Sie im Mietvertrag entsprechende Vereinbarungen zu den Nebenkosten, damit Sie diese später in der Nebenkostenabrechnung abrechnen können.

• Kleinreparaturen: Kleine Reparaturen sind vom Mieter zu erledigen. Spätestens bei der Wohnungsübergabe nach Ende des Mietverhältnisses sollten Sie überprüfen, ob der Mieter den «kleinen Unterhalt» erledigt hat.

• Mietkaution: Vereinbaren Sie mit dem Mieter die Hinterlegung einer Mietkaution.

• Haustiere in der Wohnung: Im Mietvertrag lässt sich die Haustierhaltung einschränken oder ganz verbieten. Davon ausgenommen sind aber Kleintiere, die grundsätzlich laut geltendem Mietrecht erlaubt sind.

• Sie möchten sich mehr zum Thema informieren? Unter vermieterfreundlicher Mietvertrag erhalten Sie eine Auflistung aller wichtigen Klauseln, auf die Sie als Vermieter achten sollten.

Wenn Sie Ihrem Mieter kündigen möchten, müssen Sie dafür das amtlich genehmigte Formular verwenden. Das Kündigungsformular erhalten Sie bei der zuständigen kantonalen Behörde. Meist bekommen Sie das Formular für die Kündigung von Wohn- und Geschäftsräumen als Download über die Webseite der regionalen Schlichtungsbehörde. Bei Familienwohnungen ist darauf zu achten, dass Sie jedem der Ehepartner eine Kündigung mit separater Post zustellen. Die gesetzlichen Kündigungsfristen betragen drei Monate für Wohnräume und sechs Monate für Gewerbeobjekte. Im Mietvertrag können längere Fristen vereinbart werden.

In einigen Ausnahmefällen hat der Vermieter die Möglichkeit, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen. Eine fristlose Kündigung ist nach Art. 257f OR zulässig, wenn der Mieter der Mietsache vorsätzlich schweren Schaden zufügt. Eine kürzere Kündigungsfrist gilt ausserdem bei Zahlungsverzug. Wenn der Mieter seinen Mietzins nicht zahlt, kann der Vermieter gemäss Art. 257d OR nach einer Abmahnung des Mieters und Kündigungsandrohung mit einer Frist von 30 Tagen auf das Ende eines Monats kündigen. Eine Kündigungsfrist von 30 Tagen ist auch für die fristlose Kündigung einzuhalten, wenn der Mieter seinen Sorgfalts- und Rücksichtnahmepflichten nicht nachkommt.