Haus vermieten: So vermieten Sie erfolgreich

Wenn Sie ein Haus erben, durch Erbvorbezug erhalten oder aus Ihrem Eigenheim ausziehen, stellt sich die wichtige Frage: Soll ich mein Haus vermieten oder doch besser zum Verkauf anbieten?

Pauschal lässt sich darauf keine Antwort geben. Häuser sind aber als Kapitalanlage weniger geeignet als beispielsweise Wohnungen und Gewerbeobjekte. Die schlechte Rendite rührt bei Einfamilienhäusern vor allem daher, dass Sie die Kosten für Renovationen und Erneuerungen alleine tragen. Anders sieht es bei Stockwerkeigentum aus, da hier die Kosten für den Erhalt des Gebäudes auf alle Stockwerkeigentümer verteilt werden.

Ein Haus eignet sich nur für die Vermietung, wenn Ihnen nach Abzug aller Kosten und Rückstellungen für Renovationen noch etwas vom Mietzins bleibt. Mit einer mageren Rendite bei Immobilien sollten sich Hausbesitzer aber nicht zufriedengeben. Wenn Sie das Haus verkaufen, können Sie den Verkaufsgewinn besser anlegen und sich beispielsweise eine vermietete Wohnung kaufen.

Trotz aller Renditeberechnungen kann es in bestimmten Situationen sinnvoll sein, das Haus zu vermieten. Beispielsweise ist die Vermietung der richtige Schritt, wenn Sie später selbst in das Haus einziehen wollen oder Ihre Kinder die Immobilie bekommen sollen. Private Hauseigentümer entscheiden sich daher häufig dafür, einen befristeten Mietvertrag zu vereinbaren. Mit der festen Mietdauer wissen Sie, woran Sie sind und können langfristig planen.

Ob sich die Vermietung für Sie lohnt, hängt auch davon ab, welchen Mietzins Sie für das Haus verlangen können. Die folgenden Tipps helfen Ihnen dabei, den Mietzins richtig zu bestimmen:

• Berechnen Sie Ihre Ausgaben für Hypothek, Versicherungen, Liegenschaftssteuer, Betriebskosten und andere Abgaben. Kalkulieren Sie ausserdem eine finanzielle Reserve für Renovationen ein. Ausgehend von Ihren Kosten lässt sich festlegen, wie hoch der Mietzins für das Haus mindestens sein sollte.
• Schauen Sie auf Immobilienportalen und in Zeitungsanzeigen nach und suchen Sie vergleichbare Mietobjekte in Ihrer Region heraus.
• Sprechen Sie mit einem Immobilienmakler für Vermietung und lassen Sie sich eine Mieteinschätzung geben.
• Orientieren Sie sich an den durchschnittlichen Mietpreisen, die Sie auf der Webseite des Hauseigentümerverbands (HEV) finden.

Als Vermieter eines Einfamilienhauses sollten Sie sich bestimmte Rechte im Mietvertrag einräumen. Dazu gehören:

• eine Vereinbarung zu den Nebenkosten, sodass Sie eine Nebenkostenabrechnung erstellen können
• eine Mietkaution, die Sie finanziell gegen Zahlungsverzug durch den Mieter und andere Schadensersatzansprüche absichert
• die Mietdauer, falls Sie sich für einen befristeten Mietvertrag entscheiden
• Regelungen dazu, welche Fristen einzuhalten sind, wenn Sie dem Mieter kündigen wollen
• eine Vereinbarung dazu, was unter den kleinen Unterhalt fällt

Weitere Tipps finden Sie im Artikel zum Thema vermieterfreundlicher Mietvertrag.

Häufig entschließen sich Eigentümer dazu, einen Immobilienmakler mit der Vermietung zu beauftragen. Der Zeitaufwand ist dem Eigentümer einfach zu groß oder es fehlt ihm schlicht an Erfahrung im Umgang mit Mietern. Die Hinzuziehung eines Maklers für Vermieter bietet Ihnen folgende Vorteile:

• Der Makler übernimmt alle Vermietungstätigkeiten von der Inserierung bis zur Hausübergabe.
• Aufgrund seines Fachwissens kann Sie der Makler bei mietrechtlichen Fragen beraten.
• Der Makler hilft Ihnen bei der Erstellung eines vermieterfreundlichen Mietvertrags.
• Bei der Mieterauswahl weiss der Makler, worauf er achten muss, und bewahrt Sie so vor Mietnomaden.

Ein ausführliches Exposé mit ansprechenden Fotos macht Mietinteressenten auf Ihr Haus aufmerksam. Das Inserat für die Vermietung sollte die folgenden Angaben enthalten:

• Adresse/Stadtteil
• Zimmeranzahl
• Wohnfläche
• Grundstücksfläche
• Monatliche Nettomiete
• Nebenkosten
• Baujahr
• Verfügbarkeit
• Merkmale und Ausstattung: z. B. Garage, Swimmingpool, moderne Einbauküche
• Beschrieb der Immobilie und der Lage
• Angaben zur Höhe der Mietkaution
• falls vorhanden: Gebäudeausweis der Kantone (GEAK)
• Kontaktdaten des Maklers oder Vermieters

Die Hausbesichtigung bietet Ihnen die Chance, Mietinteressenten vom Objekt zu überzeugen. Achten Sie daher darauf, dass die Räume aufgeräumt und sauber sind. Wer sein Haus in einem guten Zustand vermietet, kann auch verlangen, dass die Immobilie später zum Ende des Mietverhältnisses ordentlich wieder übergeben wird.

Bei der Hausbesichtigung können Sie dem Mieter ausserdem vor Ort einige wichtige Informationen zur Immobilie geben. Beispielsweise welche Nebengebäude mitvermietet werden und wie viele Parkplätze das Objekt bietet. Interessant ist für Mieter auch zu wissen, wie weit es bis zu den nächsten Einkaufsmöglichkeiten ist und wo sich die Schulen im Ort befinden.

Mietnomaden sind der Schreck eines jeden Vermieters. Wenn Sie an einen Mietbetrüger geraten, können die Kündigung und die Ausweisung des Mieters eine lange Zeit in Anspruch nehmen. Umso wichtiger ist es daher, bei der Mieterwahl sorgfältig die Spreu vom Weizen zu trennen.

Die folgenden Vermieter-Tipps helfen Ihnen dabei, einen solventen Mieter zu erkennen:

• Anmeldeformular für Mietinteressenten: Im Anmeldeformular nehmen Sie alle Personendaten und relevante Informationen (wie z. B. Name und Anschrift des Arbeitgebers) zum Mieter auf.
• Kopien der Ausweispapiere: Lassen Sie sich die Ausweisdokumente aushändigen und überprüfen Sie die Daten mit den Angaben im Anmeldeformular.
• Referenzen: Eine Bestätigung vom Arbeitgeber belegt, dass der Mieter in einem Arbeitsverhältnis steht. Lassen Sie sich ausserdem vom Vorvermieter bestätigen, dass der Mieter keine Mietschulden hat.
• Betreibungsauszug: Ein Blick in den aktuellen Betreibungsauszug verrät, ob der Mieter seinen Zahlungsverpflichtungen nachkommt.
• Mietkaution: Keine Schlüsselübergabe ohne Erhalt der Mietkaution! Nehmen Sie in den vermieterfreundlichen Mietvertrag unbedingt eine Vereinbarung zur Mietkaution auf.

Bei der Übergabe sollte der Mieter nach Möglichkeit anwesend sein. Halten Sie in einem Protokoll alle Mängel des Objekts fest und vereinbaren Sie mit dem Mieter, ob und bis wann diese durch den Vermieter zu beseitigen sind. Ausserdem vermerken Sie die Zählerstände im Protokoll. Machen Sie auch eine Notiz dazu, wie viele Schlüssel Sie dem Mieter aushändigen. In der Praxis hat es sich bewährt, zusätzlich Fotos anzufertigen und die Bilder dem Übergabeprotokoll beizufügen. Lassen Sie das Protokoll nach der Übergabe vom Mieter unterschreiben.

Wenn Sie Ihr Haus gegen Zahlung eines Mietzinses vermieten, müssen Sie die Mieteinnahmen versteuern. In Ihrer Steuererklärung können Sie aber eine Reihe von Kosten abziehen, darunter Versicherungsprämien und Verwaltungskosten. Wie hoch die Steuer ausfällt, hängt von Ihrem persönlichen Steuersatz ab. Mieteinnahmen versteuern Sie in Ihrer Steuererklärung zusammen mit Ihren anderen Einkünften.

Einen unbefristeten Mietvertrag können Sie grundsätzlich unter Einhaltung der geltenden Kündigungsfristen und Kündigungstermine kündigen. Wenn Sie Ihrem Mieter kündigen möchten, brauchen Sie dafür keine wichtigen Gründe vorzuweisen. Um das Mietverhältnis zu kündigen, müssen Sie das amtlich genehmigte Formular verwenden. Gemäss Art. 266 OR ist eine Kündigungsfrist von drei Monaten auf einen ortsüblichen Termin einzuhalten. Besteht kein Ortsgebrauch, kündigen Sie auf Ende einer dreimonatigen Mietdauer.

Fristlos lässt sich ein Mieter kündigen, wenn der Mieter vorsätzlich dem Haus schweren Schaden zufügt (Art. 257f OR). Beispielsweise ist eine fristlose Kündigung möglich, wenn der Mieter im Haus ein Feuer legt. Das Recht auf eine fristlose Kündigung hat der Vermieter ausserdem bei Konkurs des Mieters, wenn dieser innert der Frist keine Sicherheit für künftige Mietzahlungen leistet (Art. 266h OR).

Eine ausserordentliche Kündigung mit verkürzter Kündigungsfrist ist wirksam, wenn der Mieter in Zahlungsverzug gerät (Art. 257d OR) oder seine Pflicht zur Rücksicht und Sorgfalt trotz Abmahnung verletzt (Art. 257f OR).

• Überlegen Sie sich, ob sich die Vermietung tatsächlich lohnt, oder der Immobilienverkauf nicht doch die bessere Entscheidung ist.
• Vereinbaren Sie eine befristete Mietdauer, wenn Sie das Haus später selber nutzen möchten oder das Haus verkaufen wollen.
• Erstellen Sie einen vermieterfreundlichen Mietvertrag, der Ihnen alle wesentlichen Rechte als Vermieter einräumt.
• Beauftragen Sie einen Immobilienmakler, wenn Ihnen die Vermietung zu viel Aufwand bedeutet oder es Ihnen an Erfahrung fehlt.
• Prüfen Sie die Bonität des Mieters vor Vertragsabschluss und lassen Sie sich eine Mietkaution überweisen.
• Fragen Sie beim Steuerberater nach, wie Sie die Mieteinnahmen versteuern müssen und welche Kosten Sie absetzen können.
• Erkundigen Sie sich beim Hauseigentümerverband oder bei der Schlichtungsbehörde, wenn Sie den Mieter kündigen wollen.