Abmahnung Mieter – Ihre Rechte als Vermieter

Wenn ein Mieter sich vertragswidrig verhält oder seinen Mietzins nicht zahlt, sollten Sie als Vermieter frühzeitig aktiv werden. Wir zeigen Ihnen in diesem Artikel, wie Sie eine Abmahnung an den Mieter formulieren. Hier kostenlos Muster-Abmahnung herunterladen und Mieter abmahnen – 9 Antworten auf häufig gestellte Fragen zum Mietrecht.

Mieter haben grundsätzlich die Pflicht zur Sorgfalt und Rücksichtnahme. Sie müssen also die Mietsache sorgsam behandeln und sich rücksichtsvoll gegenüber dem Vermieter und anderen Hausbewohnern verhalten. Ausserdem haben Mieter die Pflicht, den Mietzins und die Nebenkosten pünktlich zu zahlen. Doch nicht immer halten sich Mieter an ihre Pflichten und handeln damit vertragswidrig. Wenn der Mieter beispielsweise seine Miete nicht zahlt, die Wohnung vernachlässigt oder gar mutwillig Schäden verursacht, können Sie sich als Vermieter dagegen wehren.

Mit einer Abmahnung weisen Sie den Mieter auf seine Pflichtverletzung hin und drohen die Kündigung an. Damit geben Sie dem Mieter die Möglichkeit, sein vertragswidriges Verhalten zu unterlassen, räumen sich aber gleichzeitig die Option auf eine Kündigung ein. Für die ausserordentliche Kündigung ist es nach Art. 257f Obligationenrecht (OR) erforderlich, dass Sie Ihren Mieter vorher abmahnen und eine Kündigungsandrohung aussprechen. Durch die Abmahnung erfüllen Sie die Voraussetzungen für die ausserordentliche Kündigung und haben vor Gericht bessere Chancen, diese gegen den Mieter durchzusetzen.

Es gibt verschiedenste Gründe, weshalb man als Vermieter dem Mieter eine Abmahnung erteilt. Senden Sie eine Abmahnung an den Mieter, sind die Gründe möglicherweise:

• Der Mieter ist mit Mietzins und Nebenkosten im Rückstand.
• Der Mieter verhält sich rücksichtlos gegenüber anderen Mietern im Haus (z. B. nächtliche Ruhestörung).
• Der Mieter vernachlässigt die Wohnung und ruft dadurch Schäden hervor (z. B. Rattenbefall durch angesammelten Müll).
• Der Mieter geht nicht sorgfältig mit der Wohnung um (z. B. Schimmelbildung durch unterlassenes Lüften/Heizen).
• Der Mieter verstösst gegen die Hausordnung (z. B. Abstellen von Abfallsäcken im Treppenhaus).
• Der Mieter vermietet die Wohnung ohne Zustimmung des Vermieters unter.
• Der Mieter hält ein Haustier, obwohl dies im Mietvertrag ausdrücklich untersagt ist.

Wenn Sie Ihrem Mieter ausserordentlich mit einer Frist von 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen wollen, müssen Sie den Mieter zunächst abmahnen. In der Abmahnung weisen Sie den Mieter auf seine Pflichtverletzung hin und drohen die Kündigung an. Sollte sich der Mieter weiterhin pflichtverletzend verhalten und ist die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht länger zumutbar, so können Sie gemäss Art. 257f OR eine ausserordentliche Kündigung aussprechen.

Ein Sonderfall ist die fristlose Kündigung: Eine Abmahnung ist nicht erforderlich, wenn der Mieter der Wohnung vorsätzlich schweren Schaden zufügt. Damit ist eine fristlose Kündigung gerechtfertigt. Beispielsweise liegt diese Situation vor, wenn der Mieter die Wände im Haus einreisst oder die Wohnung mutwillig überflutet und schwere Wasserschäden hervorruft.

Gesetzlich ist nicht genau festgelegt, was alles in eine Abmahnung gehört. Um eine ausserordentliche Kündigung vor Gericht durchzusetzen, ist es aber auf jeden Fall von Vorteil, wenn die Abmahnung alle wesentlichen Punkte enthält. Achten Sie darauf, dass Sie die Situation klar und deutlich für den Mieter darstellen.

Die Abmahnung sollte:

• an den Mieter namentlich adressiert sein.
• darauf hinweisen, dass der Mieter seine Sorgfalts- und Rücksichtnahmepflicht hat.
• das vertragswidrige Verhalten genau benennen.
• eine Frist setzen, innerhalb der die Pflichtverletzung zu beseitigen ist.
• die Kündigung androhen, falls es erneut zu pflichtverletzendem Verhalten kommt.

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Das Gesetz schreibt in Art. 257f OR vor, dass die Abmahnung schriftlich erfolgen muss. Bei einer Familienwohnung ist es wichtig, dass Sie jeden Mieter einzeln abmahnen. Eine gesetzliche Frist ist für die Abmahnung nicht einzuhalten. Sie sollten den Mieter jedoch zeitnah abmahnen, sobald Sie von seiner Pflichtverletzung erfahren.

Eine Abmahnung hat für den Mieter an sich noch keine Konsequenzen. Sie dürfen dem Mieter daher nicht einfach kündigen, insofern der Mieter nicht vorsätzlich einen schweren Schaden verursacht hat. Nach der Abmahnung sollten Sie die Lage weiterhin beobachten und prüfen, ob der Mieter die von Ihnen gesetzten Fristen einhält. Wenn der Mieter beispielsweise seinen Müll im Keller innerhalb der gesetzten Frist wegschafft, besteht kein Grund zur ausserordentlichen Kündigung.

Anders sieht es aus, wenn der Mieter sich erneut vertragswidrig verhält oder die angemahnte Pflichtverletzung nicht innerhalb der genannten Frist beseitigt. In solch einem Fall haben Sie die Möglichkeit, das Mietverhältnis ausserordentlich zu kündigen. Wenn der Mieter mit dem Mietzins im Rückstand ist, kann der Vermieter neben der Kündigung ausserdem die Mietschulden einfordern und dafür die Zustellung eines Zahlungsbefehls durch das Betreibungsamt beantragen.

Sollte der Mieter nicht auf die Abmahnung reagieren, können Sie eine ausserordentliche Kündigung aussprechen.

Dafür sind folgende Voraussetzungen einzuhalten:

• Der Mieter verletzt trotz der schriftlichen Abmahnung seine Sorgfalts- und Rücksichtnahmepflichten weiter.

• Die Fortsetzung des Mietverhältnisses kann dem Vermieter oder den Hausbewohnern nicht länger zugemutet werden.

Wenn mehrere Personen im Mietvertrag stehen, muss die Abmahnung auch an jeden einzelnen Mieter namentlich gerichtet sein. Bewohnen beispielsweise ein Ehepaar und ihr erwachsener Sohn eine Wohnung, ist die Abmahnung an alle drei Personen namentlich zu adressieren. Dies gilt übrigens auch für ein Kündigungsschreiben, wenn Sie Ihrem Mieter kündigen wollen. Ist einer der Mieter aus dem Mietvertrag nicht im Schreiben aufgeführt, ist die Abmahnung nichtig.

Vertragspartner des Vermieters ist der Hauptmieter. Daran ändert auch ein Untermietvertrag nichts. Der Mieter ist daher weiterhin dafür verantwortlich, dass der Mietzins rechtzeitig beim Vermieter eingeht. Ausserdem haftet der Mieter für Schäden an der Mietsache, die durch den Untermieter verursacht wurden. Wenn es durch den Untermieter zu Ärger im Haus kommt, senden Sie die Abmahnung daher an den Hauptmieter. Wenn Sie dem Hauptmieter kündigen, endet auch das Untermietverhältnis.