Ausweisung Mieter: Ausweisungsbefehl wirksam beantragen

Sie haben Probleme mit Ihrem Mieter? Der Mieter zieht auch nach der Kündigung nicht aus der Wohnung aus? Hier erhalten Sie die Antworten auf 12 Fragen zur Ausweisung von Mietern.

Das Mietverhältnis endet zum Ablauf der Kündigungsfrist und der Mieter zieht aus. So läuft es im Normalfall ab, wenn Sie Ihrem Mieter kündigen oder der Mieter seinen Mietvertrag kündigt. Doch nicht immer halten sich Mieter daran. Mitunter bleibt ein Mieter einfach weiterhin in der Immobilie wohnen und weigert sich, die Wohnung zu verlassen. Wenn der Mieter nicht freiwillig auszieht, können Vermieter eine Ausweisung vor Gericht erwirken. Dafür muss der Vermieter nachweisen, dass eine gültige Kündigung vorliegt und das Mietverhältnis tatsächlich beendet ist.

Das Begehren auf eine Ausweisung ist abhängig vom Sachverhalt an die folgenden Stellen zu richten:

• Die Beendigung des Mietverhältnisses ist unbestritten: Wenn die Rechtslage klar ist, wendet sich der Vermieter an das Einzelgericht und beantragt die Ausweisung des Mieters im summarischen Verfahren.
• Die Beendigung des Mietverhältnisses ist umstritten: Wenn der Sachverhalt unklar ist und die Beweislage nicht ausreicht, gelangt der Fall zunächst vor die Schlichtungsbehörde. Die Schlichtungskommission prüft, ob das Mietverhältnis wirklich beendet ist und zu welchem Datum.

Mit der Ausweisung hat der Vermieter auf der Grundlage des Art. 267 OR die Möglichkeit, die Rückgabe der Mietsache zu verlangen und den Auszug des Mieters gerichtlich zu erzwingen. Keinesfalls darf der Vermieter den Mieter selbst aus der Wohnung verweisen oder eigenhändig das Türschloss austauschen. Damit würden Sie sich als Vermieter strafbar machen und Hausfriedensbruch begehen.

Ein Ausweisungsbegehren hat nur Erfolg, wenn das Mietverhältnis tatsächlich abgelaufen ist und der Mieter aber nicht auszieht. Daher ist es wichtig, dass die Kündigung wirksam erfolgt und alle formellen Voraussetzungen eingehalten wurden. Ausserdem ist es erforderlich, dass der Vermieter ein vollständiges Ausweisungsbegehren stellt. Das entsprechende Formular dafür erhalten Sie vom Gericht am Ort der Mietwohnung.

Keinen Erfolg hat eine Ausweisung, wenn der Mieter die Kündigung wirksam anfechten kann und das Gericht die Kündigung daraufhin aufhebt. Dieser Fall liegt vor, wenn die Kündigung gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst. Eine Kündigung darf weder unverhältnismässig erfolgen, noch darf sie ohne schützenswertes Interesse ausgesprochen werden. Ein Fallbeispiel dazu: Ein Mieter bekommt ein Kind und erhält daraufhin von seinem Vermieter die Kündigung, da dieser keine kleinen Kinder in seinem Objekt haben möchte. Eine solche Kündigung lässt sich vor Gericht vom Mieter anfechten.

Ist der Sachverhalt klar, läuft das Ausweisungsverfahren rasch ab. Die folgende Schritt-für-Schritt-Anleitung zeigt Ihnen, wie die Ausweisung abläuft und was Sie dafür zu erledigen haben.

Schritt-für-Schritt-Anleitung für unbestrittene Fälle

• Schritt 1: Ein Ausweisungsbegehren kann der Vermieter erst stellen, wenn der Rückgabetermin verstrichen ist. Voraussetzung für die Ausweisung ist also, dass der Mieter nach Ablauf der Kündigungs- und Erstreckungsfrist die Wohnung nicht an den Vermieter zurückgegeben hat.

• Schritt 2: In klaren Fällen richten Sie das Ausweisungsgesuch an das Einzelgericht. Zuständig ist das Gericht am Standort der vermieteten Immobilie. Das Ausweisungsbegehren richtet sich gegen den Mieter. Es sind alle Mieter namentlich aufzuführen, die in der Wohnung leben.

• Schritt 3: In einer schlüssigen Begründung stellen Sie den Sachverhalt dar und nehmen Bezug auf die Beweismittel. In der Begründung beschreiben Sie die Situation in chronologischer Reihenfolge und nennen die Gründe für das Ende des Mietverhältnisses. Die Begründung sollte möglichst ausführlich sein, da das Gericht später im Verfahren wahrscheinlich keine zusätzlichen Angaben zulässt.

• Schritt 4: Nun tragen Sie alle Beweise zusammen und reichen Sie diese zusammen mit der Begründung ein. Zu den Beweismitteln gehören unter anderem der Mietvertrag, eine Abmahnung an den Mieter und Zustellungsbelege für die Kündigung.

• Schritt 5: Der Richter prüft die Wirksamkeit der Kündigung und die Missbräuchlichkeit der Mietsache durch den Mieter.

• Schritt 6: Das Gericht erteilt einen Ausweisungsbefehl und eine Vollstreckungsanweisung. Damit können Sie die Wohnung räumen lassen.

Ein Ausweisungsbegehren kann das Gericht im Normalfall nur ablehnen, wenn die Kündigung unwirksam ist. Beispielsweise ist die Kündigung rechtlich nicht durchsetzbar, wenn Sie anstelle des amtlichen Formulars einen gewöhnlichen Brief an den Mieter senden. Wie Sie eine wirksame Kündigung verfassen und welche Fristen gelten, erfahren Sie im Artikel zum Thema Mieter kündigen.

Gegen das Urteil des Gerichts können Sie in Berufung gehen und sich an das Obergericht und das Bundesgericht wenden. Solche Prozesse sind aber sehr zeitraubend und mit hohen Kosten verbunden. Besser ist es daher, klare Verhältnisse zu schaffen und die Ausweisung im summarischen Verfahren zu beantragen.

Bei einer ordentlichen Kündigung warten Sie zunächst die dreimonatige Kündigungsfrist ab. Wenn der Mieter zum Auszugstermin die Wohnung nicht an Sie zurückgibt, können Sie ein Ausweisungsbegehren stellen.

Wie bei der ordentlichen Kündigung kommt es auch bei der fristlosen Kündigung darauf an, dass Sie zunächst den Auszugstermin abwarten. Zieht der Mieter tatsächlich nicht aus, leiten Sie umgehend das Ausweisungsverfahren ein.

Die Dauer des Verfahrens richtet sich ganz wesentlich danach, welchen Weg Sie einschlagen. Wenn die Sachlage eindeutig ist, können Sie gemäss Art. 257 ZPO die Ausweisung im summarischen Verfahren beantragen. Eine Schlichtungsverhandlung bei der Schlichtungsbehörde entfällt in diesem Fall. Ausserdem bedarf es keines zeitaufwendigen Beweisverfahrens. Damit läuft das Ausweisungsverfahren insgesamt zügiger ab und Sie kommen schneller wieder in den Besitz Ihrer Immobilie.

Anders sieht es aber aus, wenn keine klaren Verhältnisse vorliegen und der Mieter die Ausweisung anfechtet. Dann ist der ordentliche Prozessweg zu gehen, der deutlich mehr Zeit in Anspruch nimmt. Bis Sie vor Gericht eine Entscheidung zu Ihrem Fall erhalten, kann es mehrere Monate dauern.

Als Vermieter haben Sie mit dem Hauptmieter einen Mietvertrag, nicht aber mit dem Untermieter. Der Hauptmieter ist damit für sämtliche Belange haftbar, wenn es Probleme mit dem Untermieter geben sollte. Ein Untermieter lässt sich erst ausweisen, wenn das Hauptmietverhältnis beendet ist.

Der Mieter kann die Ausweisung anfechten und eine Erstreckung des Mietverhältnisses beantragen. Eine Erstreckung ist möglich, wenn ein Härtefall vorliegt und die Interessen des Mieters daraus schwerer wiegen, als die des Vermieters. Wenn die Erstreckung genehmigt wird, verlängert sich das Mietverhältnis um die festgelegte Frist. Abhängig von den Verhältnissen kann eine Erstreckung bis zu vier Jahre andauern.

Wenn hingegen nicht ganz klar ist, ob die Kündigung wirksam erfolgte, muss der Richter die Gültigkeit der Kündigung zunächst in einem ordentlichen Verfahren feststellen. Erst danach ist es möglich, ein Ausweisungsverfahren einzuleiten.

Wenn die Kündigung nicht wirksam ist, sollte der Vermieter nochmals eine Kündigung aussprechen und diesmal alle Vorgaben dafür einhalten. Dazu gehört unter anderem, dass der Vermieter für die Kündigung ein amtlich genehmigtes Formular verwendet.

Mit dem richterlichen Befehl erhält der Mieter die Anordnung, die Wohnung an den Vermieter herauszugeben. Wenn sich der Mieter dem widersetzt, kann der Vermieter die Zwangsräumung vollstrecken lassen. Das Betreibungsamt und die Polizei kommt zum Räumungstermin vor Ort und begleitet den Mieter aus der Wohnung. Der Hausrat des Mieters wird eingelagert, wenn der Mieter noch keinen neuen Wohnsitz hat.

Für die Kosten der Ausweisung kommt zunächst der Vermieter auf. Er kann die Ausgaben und Gerichtskosten für die Räumungsklage aber später vom Mieter zurückfordern. Ausserdem ist der Hauseigentümer dazu berechtigt, vom Vermieter eine Entschädigung für die Nutzung der Wohnung nach Ende des Mietverhältnisses zu verlangen.

• Lassen Sie vorab von einem Fachmann prüfen, ob die Kündigung wirksam ist. Dazu können Sie sich an die Hauseigentümerverbände oder an einen Anwalt für Mietrecht wenden.
• Wenn der Mieter trotz richterlichem Befehl nicht auszieht, sollten Sie die Vollstreckung unverzüglich vollziehen lassen. Warten Sie zu lange damit, kann dies als Verlängerung des Mietvertrags betrachtet werden.
• Stellen Sie sicher, dass Sie die wirksame Kündigung belegen können. Bewahren Sie daher alle wichtigen Schreiben auf und machen Sie sich Notizen zum bisherigen Ablauf.

Alternativen zur Ausweisung gibt es für den Vermieter nicht wirklich, wenn er seine Wohnung zurückbekommen möchte. Selbsthilfe ist strafbar, weshalb nur das Ausweisungsverfahren auf dem Rechtsweg als zulässige Lösung infrage kommt.

Der Vermieter und der Mieter können sich aber auch dazu entscheiden, dass Mietverhältnis weiterzuführen. Dazu sollten Sie eine schriftliche Vereinbarung treffen und die Kündigung aufheben.