Mietzins anpassen: Mietzinsreduktion & Mietzinserhöhung

Der Mietzins und Mietzinserhöhungen sind wichtige Themen für Vermieter. Informieren Sie sich zu Ihren Vermieterrechten und profitieren Sie von unseren Praxistipps!

Zulässig ist ein Mietzins in der Schweiz, wenn er nicht gemäss Art. 253b OR missbräuchlich ist. Nach Art. 269 OR gilt der Mietzins als missbräuchlich,

• wenn der Vermieter damit einen übersetzten Ertrag aus der Mietsache erzielt oder
• wenn der Mietzins auf einem offensichtlich übersetzten Kaufpreis beruht.

Wann ein Mietzins nicht missbräuchlich ist, regelt der Art. 269a OR. Dazu gehören unter anderem die folgenden Ausnahmen:

• wenn der Mietzins den orts- und quartiersüblichen Mietpreisen entspricht
• wenn der Vermieter damit die Teuerung auf seinem risikotragenden Kapital ausgleicht
• wenn der Mietzins nicht die Empfehlungen in Rahmenverträgen übersteigt, die von Vermieter- und Mieterverbänden oder Organisationen ähnlicher Interessen herausgegeben werden

Doch wie erfolgt die Berechnung und was ist ein angemessener Mietzins? Um einen angemessenen Mietzins festzulegen, können Sie Mietinserate vergleichbarer Objekte heranziehen und Zu- und Abschläge vornehmen. Einen Überblick über die Mietpreise in Ihrer Region gibt Ihnen ausserdem ein Immobilienmakler für Vermietung. Den ortsüblichen Quadratmeterpreis multiplizieren Sie dann mit der Wohnfläche Ihrer Immobilie.

Der Mietzins setzt sich in der Regel aus der Netto-Miete und den Nebenkosten zusammen. Der Vermieter darf aber nicht alle Kosten der Liegenschaft mit dem Mietzins abrechnen. Nicht zulässig als Nebenkosten sind unter anderem:

• Steuern wie die Liegenschaftssteuer
• Hypothekarzinsen
• Reparaturen
• Prämien für die Gebäudeversicherung

Mietzinserhöhungen gelten als einseitige Vertragsänderungen und unterliegen den Bestimmungen des Art. 269d OR. Vermieter sind grundsätzlich zur Anpassung des Mietzinses berechtigt, wenn:

• die Teuerung (basierend auf dem Landesindex der Konsumentenpreise) ansteigt.
• die Unterhalts- und Betriebskosten der Liegenschaft angestiegen sind.
• die orts- und quartiersüblichen Mietpreise ansteigen.
• der Referenzzinssatz (Zinssatz, zu dem Hypotheken in der Schweiz durchschnittlich verzinst sind) erhöht wurde.
• der Vermieter grössere Sanierungen durchgeführt hat.

Um einen höheren Mietzins zu verlangen, muss der Vermieter dem Mieter die Mietzinsanpassung auf dem amtlichen Formular mitteilen. Die Schlichtungsbehörde in Ihrer Region stellt Ihnen das Formular zur Verfügung. Ausserdem ist es Voraussetzung, dass Sie die Mietzinserhöhung begründen. Beispielsweise gibt der Vermieter dazu an, dass sich der Mietzins mit dem Referenzzinssatz erhöht. Über die folgende Auflistung gelangen Sie zum Formular zur Mitteilung von Mietzinserhöhungen für Ihren Kanton.

Für Vermieter kann ein Mietschuldner schnell zur Kostenfalle werden. Über Monate erhält der Vermieter kein Geld vom Mieter, trotzdem aber laufen die Zinsen für die Hypothek, die Liegenschaftssteuer, Nebenkosten und andere Ausgaben weiter. Bis sich die Ausweisung des Mieters gerichtlich vollstrecken lässt, dauert es seine Zeit. Daher ist es ratsam, frühzeitig die nötigen Schritte einzuleiten und gegen Mietschulden vorzugehen. Die folgende Schritt-für-Schritt-Anleitung zeigt Ihnen, wie Sie einen säumigen Mieter zur Zahlung bewegen:

1. Schicken Sie dem Mieter eine Abmahnung und fordern Sie ihn dazu auf, seine Mietschulden bis zum festgelegten Termin zu begleichen. Gemäss Art. 257d OR müssen Sie dem Mieter bei Wohn- und Geschäftsräumen eine Zahlungsfrist von mindestens 30 Tagen einräumen. Im Schreiben drohen Sie ausserdem die Kündigung an, sollte der Mieter den Zahlungsrückstand nicht begleichen.
2. Verstreicht die Frist zur Zahlung, ohne dass Sie den ausstehenden Mietzins erhalten, so können Sie den Mieter kündigen. Bei Zahlungsverzug haben Sie ein Recht zur ausserordentlichen Kündigung mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats. Die Kündigung hat auf einem amtlich genehmigten Formular zu erfolgen, das Sie über die Webseite Ihrer regionalen Schlichtungsbehörde herunterladen können.
3. Zum Kündigungstermin muss Ihnen der Mieter die Wohnung zurückgeben. Versäumt der Mieter die Wohnungsübergabe, können Sie die Ausweisung des Mieters beantragen.
4. Bei ausstehenden Mietschulden haben Vermieter die Möglichkeit, die Betreibung des Mieters zu beantragen. Wenn der Mieter dagegen Einwände erhebt, bleibt nur noch das gerichtliche Verfahren. Aufgrund der hohen Gerichtskosten sollten Sie sich überlegen, ob die Klage tatsächlich erfolgsversprechend ist. Gerade bei Mietnomaden ist oftmals nicht viel zu holen und der Vermieter bleibt auf seinen Kosten sitzen.

Bei Mängeln hat der Mieter das Recht, den Mietzins herabzusetzen (Art. 259d OR). Wenn der Vermieter die Mängel nicht innerhalb der gesetzten Frist beseitigt, kann der Mieter den Mietzins hinterlegen (Art. 259g OR).

Die Herabsetzung des Mietzinses ist möglich, wenn die Tauglichkeit der Wohnung zum vorausgesetzten Gebrauch beeinträchtigt oder vermindert wird. In der Praxis kommen dafür verschiedenste Gründe infrage, wie z. B.:

• wenn die Heizung während der Heizperiode nicht funktioniert
• bei einem Rohrbruch mit Wasserschäden
• bei Renovationen im Haus, durch die sich der Mieter beeinträchtigt fühlt

Der Mieter kann eine Mietzinsreduktion für die gesamte Dauer verlangen, in der die Mängel bestehen. Der Vermieter sollte daher seinen Erhaltungspflichten nachkommen und den Mangel möglichst zeitnah beseitigen. Um die Höhe der Mietzinssenkung zu berechnen, können Sie sich an Gerichtsentscheidungen orientieren. Das Merkblatt des Mieterinnen- und Mietervereins listet eine ganze Reihe an Entscheidungen für Wohn- und Geschäftsräume auf.

Häufig nutzen Vermieter den Mieterwechsel als Möglichkeit, um einen höheren Mietzins einzunehmen. Insbesondere steigen die Mieten bei der Neuvermietung dort merklich an, wo das Angebot an freien Wohnungen knapp ist. Ganz so einfach macht es das Mietrecht dem Vermieter aber nicht, hohe Aufschläge zu verlangen. Gemäss Art. 256a OR hat der Mieter ein Recht darauf, vom Vermieter zu erfahren, welchen Mietzins der Vormieter gezahlt hat. Ist der Anfangsmietzins missbräuchlich, kann sich der Mieter dagegen wehren. Eine Anfechtung des Anfangsmietzinses ist in folgenden Fällen möglich:

• wenn sich der Mieter aufgrund des begrenzten Wohnungsangebots oder aufgrund seiner persönlichen Notlage dazu genötigt sah, den Mietvertrag zu unterschreiben.
• wenn der Vermieter den Mietzins bei der Neuvermietung um mehr als 10 Prozent höher ansetzt, aber keine Sanierungen am Gebäude durchgeführt hat.
• wenn der Mietzins gemäss Art. 269 OR missbräuchlich ist, z. B. weil die Miete deutlich über dem orts- und quartiersüblichen Niveau liegt.

Als Vermieter sind Sie dazu verpflichtet, Ihre Mieteinnahmen in der Steuererklärung anzugeben. Die Einkünfte aus der Vermietung sind grundsätzlich steuerbar, auch bei privater und kurzfristiger Vermietung. Damit unterliegen alle Mieteinnahmen der Einkommensteuer in der Schweiz.

Wie Sie Ihre Mieteinnahmen versteuern müssen und welche Kosten sich von der Steuer absetzen lassen, dazu berät Sie der Steuerberater. Vermieter haben den Vorteil, dass sie ihre Ausgaben geltend machen können. Dazu gehören Aufwendungen im Zusammenhang mit der Vermietung, wie beispielsweise Kosten für werterhaltende Renovationen und die Honorare einer Immobilienverwaltung.