Vermietertipps: Schweizer Mietrecht erklärt

Bevor Sie Ihre Wohnung vermieten, das Haus vermieten oder Ihr Gewerbe vermieten, sollten Sie zunächst folgende Frage klären: Ist die Immobilie für die Vermietung geeignet? Als Eigentümer möchten Sie mehr, als nur kostendeckend zu vermieten. Stimmt die Rendite, geht es an die nächsten Schritte.

Checkliste: die wichtigsten Tipps für Vermieter im Überblick

• Angemessenen Mietzins festlegen, der dem Zustand, dem Alter und der Ausstattung der Immobilie entspricht
• Liegenschaft auf Immobilienportalen und in lokalen Zeitungen inserieren
• Bei der Mieterauswahl die Bonität des Bewerbers prüfen
• Vermieterfreundlichen Mietvertrag abschliessen und Mietkaution vereinbaren
• Wohnungsübergabe im Protokoll dokumentieren

So gehen Sie bei der Mietersuche vor:

1. Erstellen Sie ein aussagekräftiges Exposé.
2. Geben Sie falls vorhanden die Energiekennwerte aus dem GEAK im Inserat an.
3. Machen Sie auf die Vorzüge der Immobilie bei der Besichtigung aufmerksam. Bei Einzelbesichtigungen lernen Sie die Mieter besser kennen. Gruppenbesichtigungen sind effektiv, wenn es viele Interessenten gibt.
4. Lassen Sie sich vom Mieter ein Anmeldeformular ausfüllen, prüfen Sie die Referenzen vom Arbeitgeber und holen Sie einen aktuellen Betreibungsauszug ein.
5. Übergeben Sie die Schlüssel erst, wenn der Mieter die Mietkaution gezahlt hat.

Ein erfahrener Immobilienmakler für Vermietung bietet Ihnen als Vermieter viele entscheidende Vorteile:

• Der Makler hilft Ihnen dabei, den Mietzins richtig festzulegen.
• Der Makler organisiert die Besichtigungen bei der Neuvermietung.
• Der Makler kümmert sich um die Bonitätsprüfung und bewahrt Sie vor Mietnomaden.
• Der Makler berät Sie im Hinblick auf den vermieterfreundlichen Mietvertrag.
• Der Makler übernimmt die Wohnungsübergabe und erstellt das Protokoll.

Die Wohnfläche einer Immobilie spielt eine Rolle bei der Festlegung eines angemessenen Mietzinses und bei der Nebenkostenabrechnung. Doch wie die Wohnflächenberechnung einer Immobilie genau erfolgt, dazu besteht in der Schweiz keine einheitliche Regelung. Daher kann die Berechnung der Wohnfläche abhängig von der Methode zugunsten oder zulasten des Mieters ausfallen.

Bei der Ermittlung der Wohnfläche sollte nur die Netto-Fläche herangezogen werden. Dazu gehören alle Wohnflächen abzüglich der Innen- und Aussenwände. Balkone und Terrassen zählen allgemein nicht zur Wohnfläche. Nur beispielsweise ein beheizter Wintergarten kann in die Wohnfläche einberechnet werden, wenn sich der Bereich ganzjährig nutzen lässt. Alle Nebennutzungsflächen, wie beispielsweise der Keller und der Estrich, sind nicht Teil der Wohnfläche. Bei Dachwohnungen herrscht Uneinigkeit darüber, ab welcher Raumhöhe sich die Flächen anrechnen lassen. Häufig findet man die Empfehlung, nur Flächen unter Dachschrägen mit einer Raumhöhe von min. 1,50 Metern einzubeziehen.

Ein angemessener Mietzins lässt sich am besten auf Basis vergleichbarer Wohnungsangebote festlegen. Suchen Sie sich dazu Objekte auf Immobilienportalen heraus und nehmen Sie Zu- und Abschläge vor. Wenn Ihre Liegenschaft beispielsweise an einer befahrenen Strasse liegt, sollte der Mietzins aufgrund des Lärms etwas niedriger liegen. Eine moderne Einbauküche und eine hochwertige Ausstattung heben hingegen den Mietpreis. Auskunft zu ortsüblichen Mietpreisen kann Ihnen auch ein Immobilienmakler für Vermietung geben.

Ein vermieterfreundlicher Mietvertrag stellt sicher, dass Sie als Vermieter im Recht sind und die wichtigen Punkte eindeutig geregelt sind. In den Mietvertrag gehören insbesondere folgende Klauseln:

• Haustierhaltung: Möchten Sie grössere Haustiere verbieten oder unter Vorbehalt der Zustimmung erlauben?
• Nebenkosten: Welche Nebenkosten soll der Mieter zahlen?
• Kleiner Unterhalt: Für welche Reparaturen hat der Mieter zu sorgen?
• Mietkaution: Soll der Mieter ein Mietzinsdepot hinterlegen?

Die folgenden Tipps helfen dem Vermieter bei der Wohnungsübergabe:

• Fertigen Sie beim Ein- und Auszug des Mieters grundsätzlich ein Protokoll an.
• Dokumentieren Sie im Übergabeprotokoll alle Mängel an der Mietsache und treffen Sie Vereinbarungen zur Beseitigung bzw. Kostenübernahme.
• Lesen Sie die Zählerstände ab und notieren Sie diese im Protokoll.
• Lassen Sie das Protokoll vom Mieter unterschreiben.
• Wenn der Mieter das Protokoll nicht unterschreiben will, sollten Sie die Mängel innert drei Tagen schriftlich rügen.
• Erstellen Sie nach dem Auszug des Mieters eine Schlussrechnung und verrechnen Sie allfällige Forderungen. Zahlen Sie dann die Mietkaution aus.

Eine professionelle Immobilienverwaltung nimmt dem Eigentümer einer Liegenschaft eine Menge an Arbeit ab. Verwalter führen Besichtigungen durch, koordinieren Renovationen, rechnen die Nebenkosten ab und sind Ansprechpartner für den Mieter. Ausserdem sorgt die Immobilienverwaltung für den Werterhalt der Liegenschaft. Bei der Suche nach einer guten Verwaltung sollten sich Eigentümer eine Liste an Fragen notieren und die verschiedenen Dienstleister vergleichen. Geeignete Fragen sind beispielsweise:

• Welche Referenzen kann die Immobilienverwaltung vorweisen?
• Über welche Qualifikation verfügt der Verwalter?
• Welche Aufgaben übernimmt die Verwaltung?
• Welche Gebühren fallen an?

Zu den Tätigkeiten eines Verwalters gehört in der Regel auch die Erstellung der Nebenkostenabrechnung. Damit der Eigentümer nicht auf den Kosten sitzen bleibt, sind die folgenden Tipps zu beachten:

• Nehmen Sie in den vermieterfreundlichen Mietvertrag eine Regelung zu den Akonto-Nebenkosten auf und listen Sie alle zulässigen Kostenarten auf.
• Halten Sie die Fristen für die Erstellung der Nebenkostenabrechnung ein. Die Fristen sollten im Mietvertrag geregelt sein, meist ist die Abrechnung innert sechs Monaten nach Ablauf der Abrechnungsperiode zu erstellen.
• Bewahren Sie alle Rechnungen und Belege auf. Der Mieter hat auf Anfrage das Recht, diese einzusehen.

Mieter sind gemäss Art. 259 OR nur für kleine Reinigungen und Ausbesserungen zuständig, auch bekannt als kleiner Unterhalt. Darunter fallen alle Arbeiten, die der Mieter selbst leicht vornehmen kann und die kein Fachwissen erfordern. In vielen Mietverträgen findet sich eine Klausel, die eine Kostengrenze für Material von 150 Schweizer Franken dafür festlegt. Alle grösseren Reparaturen sind gemäss Art. 256 OR Sache des Vermieters.

Der Vermieter kann vom Mieter aber die Beseitigung von Mängeln verlangen, wenn diese durch übermässigen Gebrauch entstanden sind. Wenn der Mieter beispielsweise starker Raucher ist und die Wände dadurch übermässig vergilbt sind, muss der Mieter anteilig die Malerkosten tragen.

Wohnung untervermieten – Tipps

Mieter sind gemäss Art. 262 OR dazu berechtigt, die Wohnung unterzuvermieten. Der Vermieter kann die Zustimmung nur in Ausnahmefällen verweigern, z. B. wenn der Mieter einen übersteigerten Mietzins vom Untermieter verlangt.

Einliegerwohnung vermieten – Tipps

Bei der Vermietung Ihrer Einliegerwohnung empfiehlt es sich, aufgrund der engen Nachbarschaft mit dem Mieter klare Regelungen zu treffen. Legen Sie beispielsweise fest, zu welchen Zeiten keine laute Musik gespielt werden soll und wo der Mieter die Wäsche im Garten aufhängen darf.

Mehrfamilienhaus vermieten – Tipps

Wenn Sie Ihr Mehrfamilienhaus vermieten wollen, kommt ein grosser Zeit- und Arbeitsaufwand auf Sie zu. Überlegen Sie sich daher, ob die Hinzuziehung einer Immobilienverwaltung Ihnen die Vermietung erleichtert. Neben einem vermieterfreundlichen Mietvertrag ist bei Mehrfamilienhäusern mit mehreren Bewohnern ausserdem eine Hausordnung wichtig.

Ferienwohnung vermieten – Tipps

Durch die Vermietung Ihrer Ferienwohnung können Sie einen Teil der Kosten für die Hypothek und andere Ausgaben decken. Die folgenden Tipps sind bei der Vermietung zu beachten:

• Denken Sie daran, dass Sie die Mieteinnahmen versteuern müssen. Die Steuerpflicht besteht selbst dann, wenn Sie die Wohnung nur für wenige Wochen im Jahr vermieten.
• Ausserdem sind Sie als Eigentümer einer Ferienwohnung dazu verpflichtet, den Eigenmietwert zu versteuern. Überlegen Sie sich, ob Sie die Vermietung selbst organisieren wollen oder ein Ansprechpartner vor Ort helfen kann.

Vermieter in der Schweiz haben die Möglichkeit, den Mietvertrag zu kündigen und ihre Immobilie wieder in Besitz zu nehmen. Eine Kündigung kann beispielsweise vorteilhaft sein, wenn Sie Ihr Haus verkaufen oder das Eigenheim wieder selbst nutzen wollen. Kündbar sind aber nur unbefristete Mietverträge. Ausserdem müssen Sie sich an die gesetzlichen Kündigungstermine und Fristen bzw. an die Vereinbarungen dazu im Mietvertrag halten.

Wenn der Mieter die Wohnung vernachlässigt, Schäden anrichtet oder den Mietzins nicht zahlt, können Sie den Mieter kündigen. Weigert sich der Mieter dann, die Wohnung zu verlassen, beantragen Sie die Ausweisung des Mieters.

Die Kündigung muss stets auf dem amtlich genehmigten Formular erfolgen, das Sie bei der Schlichtungsbehörde in Ihrem Kanton erhalten. Bei einer Familienwohnung ist es wichtig, dass Sie jedem der Mieter jeweils ein Formular mit separater Post zustellen.

• Mietzinserhöhung: Eine Neuvermietung bietet die Möglichkeit, den Mietzins für den nächsten Mieter zu erhöhen. Dabei müssen sich Vermieter aber an die Schutzbestimmungen vor missbräuchlichen Mietzinsen halten. Wann ein Mietzins nicht missbräuchlich ist, verrät ein Blick in Art. 269a OR. Demnach darf der Vermieter keinen Mietpreis verlangen, der über dem orts- oder quartierüblichen Mietzins liegt.
• Mängelbeseitigung: Bevor der neue Mieter einzieht, sollte der Vermieter im Rahmen der Wohnungsübergabe den Zustand der Wohnung überprüfen. Für kleinere Reparaturen und Schäden durch übermässige Abnutzung hat der Mieter aufzukommen.
• Mietvertrag: Bei der Neuvermietung empfiehlt es sich, einen vermieterfreundlichen Mietvertrag aufzusetzen.

Kein Ratgeber für Vermieter kommt ohne das Thema Rentabilität aus. Für Vermieter ist es wichtig, dass die Immobilie rentabel vermietet ist. Die folgenden Massnahmen können dazu beitragen, die Rentabilität zu verbessern:

• Mietzins erhöhen, wenn dafür ein zulässiger Grund vorliegt
• Hypothek ablösen und günstigere Hypothekarzinsen sichern
• Steuertipps nutzen, wenn Sie Ihre Mieteinnahmen versteuern
• Werterhaltende und -steigernde Massnahmen wie z. B. die Erneuerung der Heizung durchführen
• Mietnomaden möglichst schnell ausweisen und bei der Mieterauswahl sorgfältig vorgehen

Damit es während der Mietdauer nicht zu Streitigkeiten kommt und die Wohnungsübergabe ohne Ärger abläuft, sollten Vermieter alle wesentlichen Punkte im Mietvertrag regeln. Ein vermieterfreundlicher Mietvertrag mit rechtssicheren Klauseln schafft Klarheit zwischen den Parteien und hilft dabei, typische Unstimmigkeiten im Vorfeld zu vermeiden. Was die jeweiligen Rechte und Pflichten von Mieter und Vermieter sind, ist im Achten Titel: Die Miete des Obligationenrechts festgelegt. Dort finden Sie alle Vorschriften zum Mietrecht und erhalten z. B. Auskunft zu Ihren Kündigungsrechten als Vermieter.

Für Vermieter sind Tipps in Bezug auf Steuern ein wichtiges Thema. Einkünfte aus der Vermietung von Liegenschaften sind steuerbar. Daher müssen Sie Ihre Steuererklärung entsprechend ausfüllen und die Mieteinnahmen versteuern. Der Tipp für Vermieter lautet dabei: Machen Sie alle abzugsfähigen Kosten geltend, um die Steuerlast zu senken und Steuern zu sparen. Von den Mieteinnahmen können Sie beispielsweise die Kosten für die Immobilienverwaltung, Ausgaben für Renovationen und die Liegenschaftssteuer abziehen.

Vermieter können sich mit ihren mietrechtlichen Belangen an den Hauseigentümerverband (HEV) wenden. Der HEV bietet für seine Mitglieder eine telefonische Rechtsberatung an und kann Ihnen zum Mietrecht Tipps geben. Bei komplexen Sachverhalten empfiehlt es sich, einen Anwalt um Rat zu bitten. Insbesondere ist juristische Unterstützung hilfreich, wenn Sie Ihrem Mieter kündigen wollen und die Sachlage nicht ganz eindeutig ist. Hilfe für Vermieter ist auch in einschlägigen Foren erhältlich. Wenn Sie in einem Vermieter-Forum eine Frage stellen, sollten Sie aber bedenken, dass Laien Ihnen keine verbindliche Beratung bieten können.