Vermieterfreundlicher Mietvertrag: Muster und Tipps

Was ist ein guter Mietvertrag für Vermieter? Worauf Vermieter beim Mietvertrag achten sollten und was zulässig ist, verraten wir Ihnen in diesem Artikel. Erhalten Sie hier einen Mietvertrag kostenlos für Vermieter!

Formularmietverträge von Mieterverbänden enthalten nicht selten Regelungen, die zu Ungunsten des Vermieters ausfallen. Bei der Neuvermietung einer Immobilie sollten Vermieter sich daher stets ausreichend Zeit nehmen und den Mietvertrag sorgfältig Punkt für Punkt durchgehen. Von der Haustierhaltung bis zu Nebenkosten gibt es viele Themen, die sich im Mietvertrag regeln lassen. Damit stellen Vermieter sicher, dass alle wichtigen Aspekte klar geregelt sind und es später nicht zu Streitigkeiten kommt.

Das Mietrecht setzt dem vermieterfreundlichen Mietvertrag gewisse rechtliche Grenzen. Das Obligationenrecht enthält im Achten Titel: Die Miete alle wichtigen Vorschriften, die Sie als Vermieter kennen sollten. Ganz nach freiem Ermessen kann der Vermieter daher keine individuellen Regelungen treffen, sondern muss sich an die Rechtsprechung halten. In der Schweiz begünstigt das Mietrecht vorwiegend den Mieter. Ein vermieterfreundlicher Mietvertrag mit eindeutigen Klauseln schafft aber Gewissheit zwischen den Vertragsparteien und bietet somit klare Vorteile.

Ein mieterfreundlicher Mietvertrag berücksichtigt vorrangig die Interessen des Mieters. Zum Beispiel ist in solch einem Mietvertrag festgelegt, dass die Haustierhaltung grundsätzlich erlaubt ist. Nicht jeder Vermieter ist aber damit einverstanden, dass in seine Wohnung auch Hunde und Katzen mit einziehen. Davor kann sich der Vermieter mit einem vermieterfreundlichen Mietvertrag schützen.

• Mietzinsdepot: Um sich finanziell abzusichern, sollte der Vermieter im Mietvertrag die Zahlung einer Mietkaution vereinbaren. Bei Wohnräumen darf der Vermieter eine Mietkaution bis zur Höhe von drei Monatszinsen verlangen.
• Nebenkosten: Enthält der Mietvertrag klare Regelungen zu Nebenkosten, kann der Vermieter jährlich eine Nebenkostenabrechnung erstellen. Grundsätzlich lassen sich nur diejenigen Nebenkosten abrechnen, die ausdrücklich im Mietvertrag vermerkt und als solche zulässig sind.
• Haustierhaltung: Enthält der Mietvertrag keine Klausel zur Haustierhaltung, so sind Haustiere grundsätzlich erlaubt. Im vermieterfreundlichen Mietvertrag lässt sich festlegen, dass die Haltung grösserer Haustiere nicht erlaubt ist oder der Zustimmung des Vermieters bedarf. Bei kleineren Haustieren wie Hamstern und Meerschweinchen kann der Vermieter aber generell keine Einwände einbringen.
• Kleiner Unterhalt: Durch klare Regelungen zum kleinen Unterhalt ist der Mieter dazu verpflichtet, kleine Reparaturen auf eigene Kosten vorzunehmen.
• Mietzinsanpassung: Im Mietvertrag kann der Vermieter beispielsweise eine Indexklausel aufnehmen. Die Indexierung berechtigt den Vermieter, den Mietzins entsprechend der Index-Änderungen anzupassen.
• Änderungen an der Mietsache durch den Mieter: Im vermieterfreundlichen Mietvertrag sollte festgelegt sein, dass der Mieter grundsätzlich die Zustimmung des Vermieters für bauliche Änderungen einholen muss. Möchte der Mieter beispielsweise die Fliesen im Badezimmer erneuern, bedarf es der Zustimmung durch den Vermieter.

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Grundsätzlich stellt der Hauseigentümerverband (HEV) über seinen HEV-Shop eine Vielzahl an Mietverträgen für die einzelnen Kantone zum Kauf zur Verfügung. Dort erhalten Sie ein Mietvertrag-Muster für Vermieter sowie spezielle Mietverträge für Wohnräume, Garagen, Fahrzeugplätze, Einfamilienhäuser und Geschäftsräume

Die meisten Mietverträge für Wohnräume sind unbefristet. Wenn Sie eine Wohnung vermieten, brauchen Sie sich also nicht zwingend auf eine Vertragsdauer festzulegen. Anders kann es bei der Vermietung vom Eigenheim aussehen. Wenn Sie beispielsweise beruflich für zwei Jahre in eine andere Stadt ziehen und das Haus vermieten, ist ein befristeter Mietvertrag sinnvoll. Damit können Sie besser planen und Sie können bei Ihrer Rückkehr wieder in Ihr Haus einziehen.

Wenn Sie Gewerbe vermieten, ist eine befristete Mietdauer sogar Standard. Der Vermieter und der Gewerbemieter einigen sich auf eine feste Laufzeit, die im Normalfall fünf Jahre oder mehr beträgt.

Die Pflichten des Mieters ergeben sich bereits im Wesentlichen aus dem Gesetz:

• Pflicht zur Zahlung des Mietzinses (Art. 253 OR)
• Pflicht zur Sorgfalt und Rücksichtnahme (Art. 257f OR)
• Meldepflicht bei Mängeln (Art. 257g OR)
• Duldungspflicht bei notwendigen Arbeiten durch den Vermieter (Art. 257h OR)
• Pflicht zur Rückgabe der Mietsache in dem Zustand, der sich aus dem vertragsgemässen Gebrauch ergibt (Art. 267 OR)
• Pflicht zu kleinen Reinigungen und Ausbesserungen (Art. 259 OR)

Was alles genau zu den Reinigungs- und Ausbesserungsarbeiten gehört, dazu sollte der Vermieter klare Regelungen treffen. Nach heutiger Gerichtspraxis kann der Vermieter als kleinen Unterhalt alle Arbeiten fordern, die dem Mieter leicht von der Hand gehen und keine Fachkenntnisse erfordern. Die Regelungen im vermieterfreundlichen Mietvertrag dürfen die Pflichten des Vermieters zum Erhalt der Mietsache gemäss Art. 256 OR aber nicht aushebeln.

Eine Hausordnung ist vor allem bei Stockwerkeigentum und bei anderen Gebäuden mit mehreren Mietparteien ein wichtiger Vertragsbestandteil. In der Hausordnung legt der Vermieter verbindliche Regelungen fest, die das rücksichtsvolle Zusammenleben der Bewohner sicherstellen sollen. In der Hausordnung lassen sich unter anderem folgende Punkte festlegen:

• Wer ist wann für die Reinigung des Treppenhauses zuständig? Gibt es einen Reinigungsplan?
• Wo dürfen die Mieter ihre Kinderwagen abstellen?
• In welchen Bereichen der Aussenanlagen dürfen die Mieter ihre Wäsche aufhängen?
• Wann und unter welchen Bedingungen ist das Grillieren im Freien erlaubt?
• Welche Ruhezeiten sind von den Bewohnern zu beachten?

Der Schweizerische Mieterschutz stellt auf seiner Webseite eine Muster-Hausordnung zur Verfügung, an der Sie sich orientieren können.

Sowohl beim Einzug als auch beim Auszug von Mietern ist es empfehlenswert, ein Protokoll über die Wohnungsübergabe anzufertigen. Im Protokoll lassen sich alle Schäden und Mängel an der Mietsache aufnehmen. Ausserdem vereinbaren die Vertragsparteien im Übergabeprotokoll, wer für die Kosten für die Mängelbehebung aufkommen muss.

Im vermieterfreundlichen Mietvertrag kann beispielsweise geregelt sein, dass der Mieter für den kleinen Unterhalt zuständig ist. Sollte der Vermieter am Ende der Mietvertragsdauer kleinere Mängel feststellen, sind diese vom Mieter zu beseitigen. Dazu dokumentiert der Vermieter die beanstandeten Mängel im Protokoll und fordert den Mieter innert einer angemessenen Frist dazu auf, diese zu beheben.

Mit seiner Unterschrift erkennt der Mieter die gerügten Mängel an und verpflichtet sich zur Mängelbehebung. Das Protokoll dient als Beweismittel, falls der Mieter trotz aller Versprechungen die Schäden doch nicht behebt.

Ein vermieterfreundlicher Mietvertrag darf natürlich nur Klauseln enthalten, die mit dem Mietrecht und der aktuellen Rechtsprechung vereinbar sind. Doch immer wieder finden sich in Mietverträgen unzulässige Regelungen, die den Mieter benachteiligen. Der Mieter kann sich in solchen Fällen an die Schlichtungsbehörde wenden und sich gegen die Forderungen des Vermieters wehren. Die beispielhaft genannten Vereinbarungen sind allesamt unzulässig und gehören daher nicht in den Mietvertrag:

• „Mieter muss die Wohnung bei seinem Auszug neu streichen": Gemäss Art. 256 OR gehört der Erhalt der Mietsache zu den Pflichten des Vermieters. Nur wenn der Mieter die Wohnung übermässig abgenutzt hat, so kann der Vermieter die Malerkosten anteilig vom Mieter zurückverlangen.
• „Mieter darf in der Wohnung nicht rauchen": Ein Rauchverbot im Mietvertrag ist nach aktueller Rechtsauffassung unzulässig, da dadurch die Persönlichkeitsrechte des Mieters verletzt werden.
• „Mieter darf in der Wohnung nicht musizieren": Der Vermieter kann dem Mieter das Musizieren in der Wohnung nicht komplett verbieten. Trotzdem muss der Mieter sich rücksichtsvoll gegenüber anderen Bewohnern im Haus verhalten. Besonders laute Instrumente sind daher nicht erlaubt.
• „Mieter darf die Wohnung nicht untervermieten": Ein generelles Verbot der Untervermietung ist unzulässig. Gemäss Art. 262 OR kann der Vermieter die Untervermietung nur in wenigen Ausnahmefällen untersagen.

Der vermieterfreundliche Mietvertrag sollte jeweils zum Mietobjekt und zum Mietverhältnis passen. Ein Mietvertrag für eine Garage enthält beispielsweise nähere Regelungen dazu, ob der Mieter den Wasseranschluss mitbenützen darf. Bei Gewerbeobjekten ist zusätzlich in den Mietvertrag aufzunehmen, zu welchem Zweck der Gewerbemieter die Geschäftsräume anmietet. Eine Zweckänderung sollte stets nur im Einverständnis des Vermieters erlaubt sein. Bei Luxusobjekten empfiehlt es sich, die Ausstattung detailliert im Mietvertrag bzw. im Übergabeprotokoll aufzulisten.

Während der Vertragsdauer hat der Vermieter in bestimmten Fällen die Möglichkeit, den Mietvertrag zu ändern. Gemäss Art. 269d OR kann der Vermieter beispielsweise den Mietzins erhöhen. Die einseitige Vertragsänderung muss auf einem amtlich genehmigten Formular erfolgen. Das Formular für Ihren Kanton können Sie auf der Webseite der Schlichtungsbehörde in Ihrer Region abrufen.

Vom Mietvertrag kann der Vermieter nicht zurücktreten. Ein unbefristeter Mietvertrag lässt sich aber gemäss Art. 266a OR unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen und Kündigungstermine kündigen. Längere Kündigungsfristen sind zu berücksichtigen, insofern dies im Mietvertrag vereinbar ist.

• Regeln Sie wichtige Punkte wie Mietkaution, Nebenkosten, Haustierhaltung, kleiner Unterhalt, Mietzinsanpassung und bauliche Änderungen durch den Mieter.
• Überlegen Sie sich, ob Sie die Mietdauer z.B. aufgrund von Eigenbedarf befristen wollen.
• Legen Sie dem Mietvertrag eine Hausordnung bei.
• Denken Sie bei der Wohnungsübergabe daran, ein Protokoll anzufertigen.
• Ein Mietvertrag als Download für Vermieter bietet Ihnen eine gute Orientierung dazu, was in den Mietvertrag gehört.