Wohnung vermieten: so sind Sie als Vermieter erfolgreich

Während eine Wohnung rentabel vermietet ist, wirft ein anderes Objekt jeden Monat nur wenig Erträge ab. Daher sollten Vermieter stets genau hinschauen und klären, ob sich die Liegenschaft tatsächlich für die Vermietung eignet. Für eine einfache Berechnung der Rendite von Immobilien sollten Sie nicht vergessen, dass in der Zukunft teure Renovationen anfallen können. Die Vermietung der Wohnung sollte Ihre laufenden Kosten und Rückstellungen nicht nur decken, sondern einen möglichst guten Ertrag abwerfen.

Von der Vermietung einer Wohnung ist eher abzuraten, wenn Sie die Wohnung verkaufen wollen. Vermietete Wohnungen verkaufen sich mitunter schlechter, da der Käufer nicht sofort einziehen kann. Der neue Eigentümer kann zwar Eigenbedarf anmelden und den Mieter kündigen, muss dazu aber die gesetzlichen Kündigungsfristen und -termine einhalten. Ob eine Wohnung aktuell vermietet ist oder nicht, kann sich daher auf die Immobilienbewertung auswirken.

Nicht zuletzt spielt auch der Zeitfaktor bei der Vermietung eine Rolle. Nur wenige private Vermieter sind tatsächlich in der Lage, die Zeit für Besichtigungen, die Wohnungsübergabe und andere Tätigkeiten aufzubringen. Eine professionelle Immobilienverwaltung kann Ihnen den Vermietungsaufwand gegen Zahlung einer Gebühr abnehmen.

Wohnungen sind beliebt bei Kapitalanlegern. Eine Wohnung ist im Schnitt günstiger in der Anschaffung als ein Haus oder Gewerbe. Bei Stockwerkeigentum teilen sich zudem alle Stockwerkeigentümer die Kosten für Sanierungen am Gebäude, wodurch der Kostenaufwand für jeden Einzelnen geringer ausfällt.

Ob sich der Kauf einer Wohnung lohnt, hängt von mehreren Faktoren ab:

• Wie gut lassen sich Wohnungen in der Region vermieten? Besteht Leerstand?
• Welcher Mietzins lässt sich für die Wohnung erzielen?
• Wie ist es um den Zustand der Wohnung bestellt? Liegt Sanierungsstau vor?
• Wie ist der Grundriss, entspricht die Wohnung modernen Ansprüchen?
• Wie hoch sind die Nebenkosten, die auf den Eigentümer entfallen?

Der richtige Mietpreis hat einen grossen Einfluss auf die Immobilienrendite. Aus diesem Grund sind Vermieter daran interessiert, einen möglichst hohen Mietzins für ihre Immobilie zu erhalten. Gemäss Art. 253b OR sind Mieter aber vor missbräuchlichen Mietzinsen geschützt. Als Vermieter dürfen Sie daher keine überzogenen Mietpreise verlangen. Nicht missbräuchlich ist der Mietzins, wenn er im Rahmen der orts- und quartierüblichen Mietzinse liegt.

Am besten ist es daher, wenn Sie sich an Mietpreisen für vergleichbare Wohnungen in Ihrem Stadtteil orientieren. Vergleichen Sie die Merkmale und die Ausstattung mit Ihrem Objekt. Die Lage an einer lauten Strasse oder ein nicht saniertes Badezimmer führen zu Abschlägen beim Mietpreis. Eine neue Einbauküche oder der Ausblick auf den See rechtfertigen hingegen einen höheren Mietzins. Bei der Mietpreisfindung können Sie sich auch von einem Immobilienmakler unterstützen lassen, der den lokalen Wohnungsmarkt genau kennt.

Vermieter sollten sich nicht auf vorgefertigte Formulare verlassen, sondern einen vermieterfreundlichen Mietvertrag erstellen. Damit gehen Sie sicher, dass Ihre Rechte als Vermieter gewahrt sind. Die folgende Auflistung enthält die wichtigsten Vereinbarungen, die nicht im Mietvertrag fehlen sollten:

• Mietkaution: als Sicherheitsleistung gegen mietrechtliche Ansprüche unerlässlich
• Haustierhaltung: wenn Sie die Haltung von Haustieren einschränken oder verbieten möchten
• Nebenkosten: damit Sie eine Nebenkostenabrechnung erstellen können
• Kleiner Unterhalt: damit legen Sie fest, für welche Reparaturen der Mieter aufzukommen hat

Häufig sind Eigentümer überrascht, welcher Zeit- und Arbeitsaufwand eine private Wohnungsvermietung mit sich bringt. Es sind Fotos und Inserate zu erstellen, Besichtigungen zu organisieren, Vertragsklauseln zu prüfen und etliche Dinge bei der Wohnungsübergabe zu beachten. Für Vermieter ist es daher in vielen Fällen sinnvoll, einen erfahrenen Makler für Vermietung zu beauftragen.

Der Makler

• übernimmt die gesamten Tätigkeiten rund um die Vermietung
• unterstützt Sie dabei, einen angemessenen Mietzins für die Wohnung zu finden
• berät Sie hinsichtlich üblicher Vereinbarungen für den vermieterfreundlichen Mietvertrag
• führt eine sorgfältige Mieterauswahl durch
• beantwortet Ihre Fragen in mietrechtlichen Belangen

Mit dem Inserat auf Immobilienportalen möchten Sie das Telefon zum Klingeln bringen. Achten Sie daher darauf, dass der Beschrieb ansprechend formuliert ist und die Bilder das Objekt mit seinen Merkmalen aussagekräftig widerspiegeln. In das Exposé nehmen Sie die folgenden Angaben auf:

• Adresse der Wohnung oder Stadtteil
• Anzahl der Zimmer
• Wohnfläche
• Mietzins sowie Nettomiete und Nebenkosten aufgeschlüsselt
• Geschoss
• Baujahr
• Verfügbarkeit
• Merkmale und Ausstattung (z. B. Kabel-TV, Balkon)
• Beschreibung von Objekt und Lage
• Falls vorhanden, Angaben zu Einstellhallenplätzen/Parkmöglichkeiten
• Kontaktdaten

Die Wohnungsbesichtigung entscheidet darüber, ob schon bald ein neuer Mieter in die Wohnung einzieht oder Sie weiter inserieren müssen. Erledigen Sie nach Möglichkeit vor der ersten Besichtigung allfällige Reparaturen und präsentieren Sie die Liegenschaft im besten Licht. Einige Verwalter laden zur Gruppenbesichtigung, andere führen hingegen Einzeltermine mit Interessenten durch. Wie Sie die Besichtigung organisieren, richtet sich letztlich nach Ihren persönlichen Vorlieben und der Anzahl der Mietinteressenten. Wenn Sie Mieter einzeln zur Besichtigung kommen lassen, können Sie die Person besser kennenlernen. Dafür sind Besichtigungen mit grösseren Gruppen weniger zeitaufwendig, da sie im Idealfall bereits beim ersten Termin mehrere Bewerbungen erhalten.

Bringen Sie zur Wohnungsbesichtigung bereits das Anmeldeformular für Mietinteressenten mit. So können Sie sich von interessierten Mietern gleich die wichtigsten Angaben geben lassen. Falls Sie über einen Gebäudeenergieausweis der Kantone (GEAK) verfügen, ist es empfehlenswert, eine Kopie bei der Besichtigung auszulegen.

Einmietbetrüger verursachen hohe Mietschulden und bereiten dem Vermieter damit grossen Ärger. Im schlimmsten Fall ist die Wohnung zudem hinterher völlig vermüllt und es stehen teure Renovationen an. Bei der Mieterauswahl ist es daher wichtig, die Mietinteressenten genau unter die Lupe zu nehmen. Stimmen die Angaben mit den Ausweisdokumenten überein? Steht der Mieter tatsächlich in einem Arbeitsverhältnis? Welche Erfahrungen hat der Vorvermieter mit dem Mieter gemacht? Um diese Punkte zu klären, lassen sich folgende Vorkehrungen treffen:

• Bitten Sie den Mieter darum, ein Anmeldeformular für Mietinteressenten auszufüllen.
• Machen Sie Kopien von den Ausweisdokumenten und bewahren Sie diese mit dem Anmeldeformular auf.
• Lassen Sie sich Referenzen vom Arbeitgeber geben.
• Fordern Sie einen aktuellen Betreibungsauszug an.
• Vermieten Sie die Wohnung nicht ohne Mietkaution.

Die Schlüssel für die Wohnung sollte der neue Mieter erst erhalten, wenn Sie die Mietkaution und die Miete für den ersten Monat erhalten haben. So lässt sich bereits frühzeitig feststellen, ob es sich um einen solventen Mieter oder um Mietnomaden handelt.

Fertigen Sie für die Wohnungsübergabe ein Protokoll an und lassen Sie sich die Dokumentation vom Mieter anschliessend unterzeichnen. In das Übergabeprotokoll nehmen Sie alle Mängel an der Wohnung auf und vereinbaren, ob noch Reparaturen durch den Vermieter zu erledigen sind.

Damit es später bei der Nebenkostenabrechnung nicht zu Streitigkeiten kommt, sollten auch die Zählerstände für Heizung und Wasser abgelesen werden. Weisen Sie den Mieter darauf hin, sich bei den Strom- und Gasanbietern anzumelden.

Als Vermieter sollte Sie nicht den Fehler begehen und Ihre Steuerpflicht vernachlässigen. Mieteinnahmen fallen unter die steuerbaren Einkünfte. Sie müssen die Mieteinnahmen versteuern und darauf Einkommensteuer zahlen. Dazu geben Sie Ihre Einnahmen aus der Vermietung in der Steuererklärung zusammen mit Ihren anderen Einkünften an. Der Steuerberater verrät Ihnen noch einige Steuertipps, wie Sie Steuer sparen können. Von der Steuer lassen sich zahlreiche Kosten der Vermietung absetzen. Sie können daher

• Prämien für Versicherungen
• Ausgaben für werterhaltende Instandhaltungen
• Steuern und Abgaben wie die Liegenschaftssteuer
• auf den Eigentümer entfallende Nebenkosten
• Kosten für den Hausverwalter

steuerlich geltend machen und dadurch Ihre Steuerlast senken.

Ihr Mieter gerät immer wieder mit dem Mietzins in Rückstand, geht nachlässig mit der Wohnung um oder stört andere Mieter im Haus? Als Vermieter können Sie in den folgenden Fällen den Mieter kündigen:

• Zahlt der Mieter trotz Abmahnung den Mietzins nicht innert der gesetzten Frist, können Sie dem Mieter mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf das Ende eines Monats kündigen (Art. 257d OR).
• Verstösst der Mieter gegen die Pflichten zur Sorgfalt und Rücksichtnahme und hört auch nach Mahnung durch den Mieter nicht damit auf, ist eine Kündigung mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf das Ende des Monats möglich (Art. 257f OR).
• Fügt der Mieter der Mietsache vorsätzlich schweren Schaden zu, können Sie als Vermieter fristlos kündigen (Art. 257f OR).
• Wenn der Mieter konkurs ist und innert der gesetzten Frist keine Sicherheit für künftige Mietzahlungen bereitstellt, darf der Vermieter fristlos kündigen (Art. 266h OR).

• Lassen Sie sich von einer Immobilienverwaltung oder einem Makler für Wohnungsvermietung unterstützen.
• Setzen Sie auf einen vermieterfreundlichen Mietvertrag.
• Passen Sie auf bei der Mieterauswahl und verlangen Sie eine Mietkaution.
• Erstellen Sie bei der Wohnungsübergabe ein Protokoll.
• Informieren Sie sich über Ihre Vermieterrechte.
• Achten Sie darauf, wie Sie Mieteinnahmen versteuern müssen und welche Kosten abzugsfähig sind.